小弟近三個月來積極在新北市三重．蘆洲．中和一帶看房，詳細細節可參考前一篇文章
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=455&t=3652044&p=6#47347180
（感謝當時各位版友的提點及私訊，後面沒能逐一回覆實在是因為年底工作太忙加上瘋狂看屋>"<）
事情是這樣，一月中的時候透過仲介告知有一間房屋很符合我的需求，二話不說我立馬前去了解
看完之後也真的有喜歡，回家立即做了該區的實價登陸調查以及該棟跟鄰近房屋是否上過社會新聞
也利用幾次下班時間騎車過去停好後，以該棟為軸心用步行的方式把半徑約2公里內的路段走一遍
了解店家分佈跟生活機能，確定合乎條件後接著帶雙親跟女友再次看屋，對於屋況跟格局也表示喜歡
而屋子一開始的開價也挺驚人的（屋主為一對老夫妻，為第一手屋主，準備回鄉下安享晚年）
但因為仲介再三暗示討論空間還蠻大的，所以小弟也就秉持著試他一試的精神努力嘗試
一來一往之下也經過了一次斡旋失敗（斡旋金10萬），上禮拜下了第二斡，前天仲介告知差臨門一腳
要我再多出最後25萬即大功告成），小弟立即回絕因為真的是已經緊繃了，再高上去連裝潢費都沒了
當下仲介就說那沒辦法，隔天早上會把斡旋金還我，小弟也沒有再繼續掙扎
結果隔天整個上午都沒連絡我，中午突然說他們把屋主請到店內去談，接著就把電話給屋主跟我講
老先生大致上就是說他也降了很多了，另外還有一組客人出比我多，但是因為有些附帶條件他不喜歡
所以比較想賣我，現在願意實拿少10萬，看我這邊願不願意再考慮看看，接著就把電話又給仲介
我也很老實地跟仲介說，就算屋主降10萬也還是超過極限，除非你們2%服務費願意減少
仲介跟他主管大概又討論了一下便回覆我說願意只收10萬，所以這樣三方皆大歡喜
最後的結果就是我比第二次的斡旋價格再多出10萬成交
感謝大家願意看完前面的介紹，狀況在於接下來的部分
昨天完成了上述的口頭成交後，今早仲介便拿的第二次斡旋時簽的那張單子來找我
直接將當初的購買金額做修正，我當下是有質疑說為什麼不重新寫一張，但仲介說沒關係這樣也可以
只要我在修改數字的旁邊簽名即可，我想說大家方便就好便簽了
接著仲介便說要約這禮拜簽約，我立即的回應就是有必要這麼快嗎？今天都禮拜三了耶
但是仲介說這是正常的大家都這樣，成交後就會趕快簽約，但因為以下原因我很難在這禮拜簽約
（家中長輩有囑咐，簽約時一定父母都要在場，由於小弟的二舅是很有歷練的人，所以媽媽也希望他
在場，也由於母親平日工作辛苦，下班回到家都很累了，所以只有假日才有空去銀行處理事情，頭
期款的部分因為雙親幫忙出一大部分，所以我希望尊重家人給他們一點時間去處理金錢上的安排）
我將上述的原因向仲介解釋，希望約下禮拜假日簽約
既然買方賣方都已經有共識也改了斡旋單金額，這樣應該萬無一失，誰都不用怕對方後悔吧
可是仲介只是一直說沒有人拖這麼久的，他會跟屋主盡量說明，接著將斡旋底限日期改到16號禮拜日
晚餐時間仲介來電，表示屋主不願意等到下禮拜假日，要我們這禮拜假日就簽約
要延到下禮拜假日也可以，但希望我能先多拿2~30萬出來當增加訂金金額，好讓他安心
我實在沒辦法理解多等到下禮拜假日也才不過10天的時間，為什麼要這麼急？
一點時間都不給我們一家人處理金錢安排跟釐清後續動作嗎？
我當下也蠻直接的跟仲介講說急成這樣，我總覺得不是屋主有問題就是你們仲介方有問題
仲介可能感受到我帶了點情緒，便一直解釋屋主沒有急只是流程真的就是這樣快速
如果下禮拜屋主反悔了改賣其他組客人怎麼辦呢？
我也淡淡的回覆說如果真的因為這不過幾天的時間便要失信他人，就當我跟這屋子沒有緣分
最後跟母親討論了一下媽媽也表示說這禮拜太趕了，她需要時間去一趟銀行解定存跟簡單理財
所以我用LINE向仲介說明，真的要下禮拜假日才能簽約
再次感謝各位版友耐心看到這，下面幾個問題想向大家請益，還請多指點我這個菜鳥；
（一）斡旋成功，雙方達成共識後，真的是要幾天之內就完成簽約動作嗎？因為我真的不太懂
如果真的有這種規定在的話我願意為了我的無知跟態度向仲介賠個不是
（二）仲介說簽約時有他們公司合作的特約代書在場作證跟協助，買賣雙方當天都要給一千元代書費
這筆錢也是正常流程嗎？
（三）屋主在96年的時候有用房子向某銀行貸款3百多萬來買土地，至今尚有2百多萬還未還清
仲介說這是屋主跟銀行之間的事情，跟我要買這間屋子沒有關聯，
屋主預計賣掉房子後就去把這筆費用繳清，請問這部份真的不影響我買這間房子嗎？
（四）屋主說需要兩三個月的時間處理搬家，仲介說接下來的付款流程分成三階段；
1.簽約時交付一成房屋費及仲介服務費->2.過陣子再交付一成->3.屋主移交完成手續付清尾款
請問這樣的流程沒錯嗎？
（五）我是不是現在就該開始去處理房貸的部分？小弟預計找台灣銀行辦理青年成家方案
（六）買方要負責的契稅．印花稅．規費．代書過戶費．水電瓦斯更名費等，是在哪個階段要執行？
大致上比較困擾我的問題有以上幾點
老實說工作壓力+看房買房+親情感情+生活雜事等壓得小弟這陣子喘不過氣，甚至有些混亂
但為了不耽誤人生計畫也得咬緊牙根撐過這段時期，還請各位大大撥空協助小弟我解惑
一想到接下來還有裝潢的部分就...>"<，大家共勉之！感謝感謝
通常來說斡旋成功，3~5天內要出面簽署賣賣合約，錢不夠是你家的事，超過時間就直接沒收斡旋金，房仲會另外提告跟你求償預期可由賣方獲取的4%，賣方會出來當證人，吸乾你的血。
要慢的話也有辦法，就是你跟屋主的6%先給房仲，那他們就不會管何時要簽約了。
基本上屋主不會不等這幾天，但為什麼房仲那麼急你知道嗎？因為要簽了買賣契約書才能收錢，收錢後就你跟屋主之間的事了，房仲服務到此為止。
之後房子沒問題(有問題沒發現也算沒問題)，那就恭喜你幸運買到好房。
補充一點，請人作證或者去公證本來就是要付錢的。
陳小春2525 wrote:
通常來說斡旋成功，3~5天內要出面簽署賣賣合約，錢不夠是你家的事，超過時間就直接沒收斡旋金，房仲會另外提告跟你求償預期可由賣方獲取的4%，賣方會出來當證人，吸乾你的血。
要慢的話也有辦法，就是你跟屋主的6%先給房仲，那他們就不會管何時要簽約了。
lance1114 wrote:
（一）斡旋成功，雙方達成共識後，真的是要幾天之內就完成簽約動作嗎？因為我真的不太懂
如果真的有這種規定在的話我願意為了我的無知跟態度向仲介賠個不是
去翻翻合約，如果斡旋合約沒有註明 5天內要簽約
那就沒有3～5天要簽約這回事的，
就是找雙方”合適”的時間簽約。
越早簽約，最直接的利益關係人是仲介，
如果你付了五十萬訂金，
那仲介的仲介費就一定落袋了。
因為即使你反悔，給賣方的訂金是優先給付仲介費，剩下的才是給賣方。
當然，越晚簽約，這個案子是有可能被搶走，
但先決條件是這個物件真的很熱門房價漲不停
下個買方出了很高的價錢。
另一種可能是你反悔了，不簽了，
他就沒賺到賣方的服務費。
lance1114 wrote:
（四）屋主說需要兩三個月的時間處理搬家，仲介說接下來的付款流程分成三階段；
1.簽約時交付一成房屋費及仲介服務費->2.過陣子再交付一成->3.屋主移交完成手續付清尾款
請問這樣的流程沒錯嗎？
如果斡旋合約沒有註明，仲介服務費可以討論，分階段付。
簽約的時候，還是要找了解的人一起去，你太菜了
其他過程就差不多如你所述，
你現在可以去問貸款了，
也可以要求仲介先提供交易流程參考文件。
去信義、永慶房屋網站也可以找得流程圖。
人生就該好好的玩 !
如您要超過這時間時，可須再補足大定來延期(定金不超過總價5%)。
賣方通常會尊重買家的付款時間。
2.簽約當日收契約費用$1000是OK。甚至預收代書手續費也是正常程序。
3.該屋已抵押如200萬，則您須注意不可超付金額。
EX:房屋總價500W，原房屋貸款200W，而您可貸300W，則您的自備款不可超付200W以上。
您新銀行會與原貸款銀行做清償動作。
4.簽約程序分3~5期:
A簽約 B自備用印 C完稅(繳土增稅及契稅) D過戶(貸款清償) E點交
A+B可縮為1期。有些代書沒有做E這動作。
若地主須3個月才能交屋，這一點代書一定要清楚。
仲介費或許可分2期來支付。
5.您現在可去處理貸款事宜。
6.契稅在第三階段。其餘等過戶完畢結案時，仲介會通知您到公司來結清。
不動產經紀人 敬
lance1114 wrote:
（一）斡旋成功，雙方達成共識後，真的是要幾天之內就完成簽約動作嗎？因為我真的不太懂
如果真的有這種規定在的話我願意為了我的無知跟態度向仲介賠個不是
通常斡旋上面會寫如果屋主同意價格的話，最晚簽約日是什麼時候
每家仲介似乎都不太一樣，大部分是三天內
但通常會快速簽約都是因為仲介急，希望早簽約早拿錢
也怕夜長夢多，買方後悔或者賣方遇到初價更高的買方
另外，要是斡旋成功，但買方要八個月後簽約怎麼辦??
不用陪不是，仲介的工作就是跟你解釋這些東西
lance1114 wrote:
（二）仲介說簽約時有他們公司合作的特約代書在場作證跟協助，買賣雙方當天都要給一千元代書費
這筆錢也是正常流程嗎？
正常，記得叫他約履保銀行來做履約保證
最好是全額履保，別讓屋主先拿部份金額
等最後交屋在拿錢就好，一般正常的屋主都會同意，畢竟只差兩三個月
除非是缺錢的屋主，沒辦法等兩三個月拿錢
但如果遇到缺錢的屋主，更要堅持用履保，免得遇到其他債主半路殺出
lance1114 wrote:
（三）屋主在96年的時候有用房子向某銀行貸款3百多萬來買土地，至今尚有2百多萬還未還清
仲介說這是屋主跟銀行之間的事情，跟我要買這間屋子沒有關聯，
屋主預計賣掉房子後就去把這筆費用繳清，請問這部份真的不影響我買這間房子嗎？
你的成交價超過他的貸款餘額就不用擔心
到時候你的貸款辦下來會直接清償他的貸款
lance1114 wrote:
（四）屋主說需要兩三個月的時間處理搬家，仲介說接下來的付款流程分成三階段；
1.簽約時交付一成房屋費及仲介服務費->2.過陣子再交付一成->3.屋主移交完成手續付清尾款
請問這樣的流程沒錯嗎？
都可以，不管你付款方式如何，交屋前把全部款項付清就好
但注意款項是入履保戶頭，還是進屋主戶頭
lance1114 wrote:
五）我是不是現在就該開始去處理房貸的部分？小弟預計找台灣銀行辦理青年成家方案
可以現在就開始找，快交屋的時候在撥款就好
早撥款就早付房貸，自己抓一下時間
lance1114 wrote:
（六）買方要負責的契稅．印花稅．規費．代書過戶費．水電瓦斯更名費等，是在哪個階段要執行？
代書會跟你講，不用擔心
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
恭喜買房，裝潢好記得開箱
內文搜尋
從 APP 打開
X