[都市更新]委託實施都市更新 收費問題

最近家裡剛好遇到都市更新，不同的是，我們都更發起人是地主，選定的方式是委託都更，

研究了很多事業計劃書，發現絕大多數，都是建商(實施者)案例，委託(代理實施者)實施很少見，

所以，心中出現了個疑問，代理實施者的利潤、收益，如何計算，

依照代理實施者告知，他們是收取5%的利益，而95%由所有地主共享，

假設，此都更案，可銷售20億元(包含店面車位)，共同負擔11億元，那代理實施者的獲利是

(1)20億的5% 等於1億(代理實施者此案獲利)

(2)20億-11億的5% 等於4500萬(代理實施者此案獲利)

(3)20億的5% 等於1億 在加上 事業計畫提列的管理費 等於2億
(信託費用、總務及人事管理費用、銷售管理費用、風險管理費用)
總計3億

(4)20億-11億的5% 等於4500萬 在加上 事業計畫提列的管理費 等於2億
(信託費用、總務及人事管理費用、銷售管理費用、風險管理費用)
總計2億4500萬

到底那個算法才是正確的呢?