各位前輩好
最近家人想買預售屋
情況是這樣的
家人是直接跟建商非代銷接洽
因為想購買大坪數(鄉下地方)
所以跟建商溝通過想把原本一間地坪是29~30坪、建坪是6x坪
改成地坪是45坪、建坪9x(不是有錢人，只是家人多，又有壞鄰居，所以想換大點的房子)
因為家人不太懂(第一次買房)
當時建商跟家人說要更改就要先付訂金，而且他們預定要送建照申請時間快到了
家人急了就先付訂金了(其實家人有做功課，只是做得還不夠，請見諒)
當然後來，建商也一直催著要簽約
但他拿了成屋買賣契約給我弟
可是我找的資料似乎是要簽預售屋買賣契約會比較好
那我想請問，如果建商堅持要簽成屋買賣契約，我們可以另外再將預售屋買賣契約中對我們有利的條款增加上去嗎？
又，因為當初我家人有跟我提到建商向別人購買的土地(預售屋的建地)還沒過戶
所以我一直交代，要等過戶才能簽約(畢竟現在不是本人都能去調地籍資料，我也能去調來騙人家說我買了這塊地，要蓋房子賣)
可我家人向建商詢問的結果是，那塊地是合建的，買的是股東的名字，說過完年才會過戶，然後又跟我家人說，要趕快簽約，因為這樣他們才能趕快送建照申請…可是這個說法，在那時候付訂金時也說過了，照理說，他們不是在我們付完訂金，完成平面圖就要送申請了嗎？
假設他們真的要求我們簽約，我們能拒絕嗎？請他們等過完戶再來簽約(另外想請教，要怎麼查証他們有這筆買賣？)
因為在查詢關於預售屋買賣資料時，有看到履保條款
建商是答應我弟作專款專用
就是我們將工程期的款項匯進他們公司的戶頭而不是建商(與我們接洽的人是建設公司的總經理)本人的戶頭
可是我的想法應該是要匯進一家銀行，再專款專用不是嗎？
那萬一萬一，建商中途真的落跑了
最壞的打算是我們再請人把房子蓋完，但是那時候的土地算是誰的？
麻煩各位前輩能夠幫忙解答一下
一個頭兩個大丫><
感恩~~~~~~~~無限~~~~~
先說你的第一段問題好了
現在的法規應該要有建照號碼才能做銷售
建商現在敢賣你也許目前正在準備做變更設計
以北部的狀況來說大部分辦變更設計的時間需要三個月到半年
變更建照才會下來
所以他不指的不是送建照
是送變更
當然建商說的也沒錯
你先下訂我才要辦變更，不然我變更過了這麼大的坪數誰跟我買？
再者變更會延伸出一堆費用
以北部來說可能光建築師請款就會多八十萬
如果是跟我買的話當然我一定要跟你完成簽約我才會去辦後續的動作
所以先簽約是必然的
當然簽約一定一定一定一定一定一定要簽預售合約阿
（看得出來上面那句很重要吧）
我必須先說不管他的合約名稱叫預售也好叫成屋也好
合約裡的內容才最重要的
而且合約內容是可以更改的
不是單方面的建商堅持就說的算
反之亦然
先照一般大眾的認知幫你簡單的解釋好了
成屋合約 這房已經是這樣了 你簽了我就照我兩的約定過戶給你 所以你會得到物的所有權
預售合約 這房打算這樣蓋 你簽了我就照約定的內容幫你蓋好 所以你得到的是移轉權
建商必須依照約定內容蓋好移轉給買方 當然買方也必須按照約定內容付款
簡單的解釋是這樣當然合約裡面有太多太多需要注意的地方
記住合約是死的人是活的 在雙方還沒簽立之前都可以做更改
以目前北部來說很多案子的土地所有權人不一樣這是正常的因為要避稅
所有權人通常是股東～沒錯
但不會過戶了（過給建設公司）
再重申一次不是付了訂金完成平面就送審
絕對不是你想的這麼簡單
你的狀況已經是全部改掉了
需要建築師 五大管線水電技師 結構技師 還要多花時間成本
照北部的狀況來算建商一定要多花個百來萬
所以你只付個二三十萬的訂金要建商多做這些事多花這些錢
是你你會願意嗎？
簽約當然可以拒絕阿 土地是我的話我不會再過了
你可以請他提供土地權狀影本
簽約時可請他提供土地所有權人身分證影本
所謂專款專用是把錢匯到承做履約保證的銀行
需要用錢再跟銀行請
打個比方
建設公司先在地基挖好了要往上蓋一樓了銀行看了沒問題你有提供需被資料過來
銀行才會出款
匯到私人的帳戶絕對絕對沒有做履保
你所有的問題 看似很簡單
但我看來 全部都是風險 而且都是很大的嚴重的風險
其實打的有點懶了還有一些沒點出來的
講兩個小時都講不完更不要說用打的
請原諒我沒有寫出來
良心的建議你不要買這個案子
依照你的敘述 你現在付的訂金 根本沒這樣東西給你訂 要土地沒土地 要建照沒建照
你訂的真的是夢 先祝福你他會是個美夢︿︿
有需要再問我吧
其實你有更簡單的作法
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