產學專家背書2014年後房市將反轉

產學專家背書　2014年後房市將反轉
Smart智富月刊作者： 撰文：游筱燕 | Smart智富月刊 – 2013年12月6日 下午1:26
自2013年下半年開始，市場上「房市反轉」、「房價下跌」的聲音愈來愈多，但媒體上又不時可見到某地區或某個案房價「再創新高」的報導，讓一般消費者難以判斷市場多空，也不知該如何做出正確的購屋決策？
因此《Smart智富》月刊特別訪問戴德梁行總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰、玄奘大學財務金融系副教授花敬群、全國不動產董事長葉春智，以及金磚動力行銷公司副總經理施孝文等5 位來自產學界的專家，為讀者解析國內房市的走向。
對於國內房市未來的走向，「2014年之後，多頭不再， 房價將跌。」是5位專家的共識。而他們研判的根據如下：
1. 政策與經濟環境趨緊：顏炳立指出，從美國隨時會結束QE（量化寬鬆貨幣政策），讓原本推動房市的資金潮恐將退場，而國內的實價登錄讓房價透明化、奢侈稅只修不廢等措施，都讓房市呈現「缺氧」的狀況，才使2013年下半年房市會量縮、價緩跌，而進入2014年，市況恐怕只會更淡。
2. 市場需求量下滑：過去1年，由於政策與經濟環境不利於房市，因此已讓房市投機與投資客紛紛收手，而支撐市場的自住型需求者，其實也正在下滑，因為根據內政部統計的「全國買賣移轉棟數」數據，近3年是逐年下滑。
莊孟翰表示，過去10年，推升房市的主力之一是低利率，如今因房價炒作過度，政府頻頻打房下， 金融機構無論是配合政策，還是基於風險考量，已開始往「房貸成數降、房貸利率升」的方向調整，使得消費者因考量經濟負擔增加，而影響購屋意願；再加上對於「房市可能反轉」的預期心理下，壓抑了買氣。
3. 市場供給量大增：對於房市是否反轉，建商、房仲其實最敏感。當房市追價、買氣動能不再時，業者勢必會趕緊興建推案，以便在房價下跌更多之前完成銷售。
另外，花敬群指出，由於營建署修正容積率上限，自2015年7月開始，未來都更區域容積上限為1.5倍、非都更區域為1.2倍，比起現在的2倍，減少5成以上，使得仍持有土地的業者，為了避免興建面積減少，會積極搶照搶建，未來2年的推案增加更多，不利於房市後市發展。
當供過於求時，價格就勢必跟著降。根據追蹤國內預售屋價格21年的「國泰房地產指數」最新調查顯示，2013年第3季台北市的新建案平均成交價為每坪81萬3,500元，較前一季下滑5.86%， 是統計中全台下滑最多的都市。
花敬群認為，當居全台房價火車頭的台北市都開始下修，其他縣市要再上漲不易，而如果台北市在接下來又跌，各縣市預售屋價格勢將跟著下修。
另外，葉春智指出，在房市走多時，因為預售屋既可享較輕的資金負擔，又能賺到至少年漲10%的增值利益，所以讓投資與自住需求的人趨之若鶩；但當多頭成為過去，不但賺不到增值，甚至還會因為房價下修而使得資產縮水，所以有不少屋主可能會選擇賣掉，以避免更多的損失。
既然預售市場如此，中古屋也有同樣的壓力。葉春智就指出，在各房仲店頭的委賣量有增加的現象， 而且在開價上也出現鬆動，甚至有屋主願意降房價1成∼2成，以求能加速脫手。而且在未來供給量更多、賣壓更重之下，降價壓力將會更大。
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不知這些所謂的專家,會不會比總司令張副市長還準..