各位好
想請問有買過農地經驗的前輩一些問題
1.如果只用要買的農地去抵押，可貸款大約銀行鑑價的幾成?
2.已經有2間房子，再買農地，是否貸款成數會降低? 就類似已有2間房再買第3間房那樣被管制
3.一般買農地的自備款大約幾成? 除了農地抵押，如果再用2間房子抵押，貸款成數可變高嗎? 甚至可到不用自備款的程度嗎?
4.如果2間房子的貸款尚未還清，買農地時也能抵押嗎?
以上，先謝謝回覆
sunny116 wrote:
各位好想請問有買過農...(恕刪)
以下就我代辦過農地貸款案例給予参考
1. 如果只用要買的農地去抵押，可貸款大約銀行鑑價的幾成?
A:農用土地貸款一般約在5-6成間利率2.5%起跳
需端視土地位置與區塊完整性臨路大小來取決於最後可貸成數
可貸年限最長15年
2.已經有2間房子，再買農地，是否貸款成數會降低? 就類似已有2間房再買第3間房那樣被管制
A:雖你名下已有二間房不會被影響農地可貸成數
但若你二間房皆有房貸就要評估你負債比例能否再承擔農地貸款月繳
因會恐會因你月繳負擔過高而間接壓縮到農地可貸款額度
3.一般買農地的自備款大約幾成? 除了農地抵押，如果再用2間房子抵押，貸款成數可變高嗎? 甚至可到不用自備款的程度嗎?
A:約5成為大多數案例可貸成數
就利率取決關係畢竟房貸利率比土貸利率來得低且年限與額度較彈性
你可先利用名下二間房辦理轉增貸來取得資金以現金購置土地會較具優勢
4.如果2間房子的貸款尚未還清，買農地時也能抵押嗎?
A:先評估你名下二間房有無增貸價值
假設增貸空間足夠就先以房屋轉增貸來現金購地
如房屋已無空間增貸就是以貸款購地你再想辦法準備約4-5成頭款
但同樣此時就需考量你收入架構於具時支付貸款能否收支平衡
否到時因你負債果高而遭銀行縮減成數你因頭款不足就買不成土地
Mike Huing wrote:
以下就我代辦過農地貸...
你可先利用名下二間房辦理轉增貸來取得資金以現金購置土地會較具優勢
(恕刪)
謝謝您這麼詳盡的回答
想請教關於房屋轉增貸
假設名下某間房屋所在區段實價登錄的平均價格是1000萬
1.假設該房屋貸款已繳清，轉增貸最多可貸到多少現金? 是用一般房貸利率2%左右嗎? 貸款年數最長幾年?
2.假設該房屋貸款還有500萬本金未繳，轉增貸最多可貸到多少現金? 是用一般房貸利率2%左右嗎? 貸款年數最長幾年?
3.假設農地價格一千萬，用農地抵押可貸款五成為500萬，假設名下房屋轉增貸可貸款800萬，那我是不是完全不用頭期款就能買農地，還能多取得300萬的現金? 當然我就有一千三百萬的貸款要還了
4.轉增貸有沒有限制一定要該房屋仍有貸款的情況下才能辦裡? 也就是說如果沒貸款的房子能辦轉增貸嗎?
以上，先謝謝回覆
sunny116 wrote:
謝謝您這麼詳盡的回答...(恕刪)
我就你補充問題回覆
1.假設該房屋貸款已繳清，轉增貸最多可貸到多少現金? 是用一般房貸利率2%左右嗎? 貸款年數最長幾年?
A:如房屋目前沒抵押貸款就屬原屋抵押貸款不屬轉增貸科目
轉增貸顧名思義就是由A銀行全額轉至B銀行道理
可貸額度部分現在房貸約在7成
但細項評估還包掛稅後淨值與借款人負擔能力再綜合決定可貸額度
假設比如房屋價一千萬但銀行計算持有年限未來移轉土增稅需100萬
那就會扣除稅後淨值與風險成數放貸6成上下
又比如借款人月收入3萬
房屋最高可貸700萬分20年月繳約3.6萬
收入只有3萬銀行最高收支比上限是7成也就是僅能月負擔2.1萬
那銀行頂多貸給你400萬分20年月繳約2萬
(依收入比例類推如收入10萬就無需擔心此項)
也假設房屋同樣可貸700萬
但借款人卡債.信貸.車貸等無擔債務過高同樣會遭縮減至最低風險額度
所以額度不是房屋值多少銀行就會給固定成數還有諸多變數會影響
*利率依據借款人財資往來條件取決目前原屋貸款約在2.2%起
*年限依據借款人年齡與屋齡綜合取決現在原屋貸款或轉增貸科目最長20年
只有首購資格也就是買賣件方能有30年之房貸
如屋齡過高30年以上又座落邊遠就會限制房貸年限
如借款人年齡過高55歲以上又無保人也會限制房貸年限
而年限一縮短首先影響的就是月繳會提高
2.假設該房屋貸款還有500萬本金未繳，轉增貸最多可貸到多少現金? 是用一般房貸利率2%左右嗎? 貸款年數最長幾年?
A:現在房貸最高7成狀況下也就是約200萬增貸空間
最後額度.利率.年限同第一題回答概念!
而眾多人以為的8成房貸可告訴你；
1*是針對首購買賣件
2*是針對座落區段優勢漂亮之申貸標的案件
3*是針對財資條件優質如公職人員.(非軍教職)五大師級.條件好企業主.有背景之人
所以一般條件一般中古房屋貸款約7成
3.假設農地價格一千萬，用農地抵押可貸款五成為500萬，假設名下房屋轉增貸可貸款800萬，那我是不是完全不用頭期款就能買農地，還能多取得300萬的現金? 當然我就有一千三百萬的貸款要還了
A:假設土地賣價1千萬可貸5成500萬
你再用房屋貸500萬購地即可何需貸到800萬
另外農林用地貸款有些銀行非以市價定而是以公告現值定
確定可貸額度部分建議先找到銀行確定承辦與額度再行後續
而房貸部分有告訴過你
房貸優勢在於利率.額度.年限皆較具土貸優勢
如果你二間房屋能增貸出1千萬就無需土地貸款直接現金購地較划算
其次另延申一問題
現在房貸授信管制下針對資金用途有諸多限制與規範
你二間房一同增貸資金用途證明與錯開申請銀行是需事前規劃的
土地貸款非每家銀行皆有承辦且各有針對成數極大差異
勢必房貸與土貸銀行非同一家也要錯開申請以被房歸列投資意圖
但這皆非屬大問題較容易解決就僅是銀行篩選與說法調整潤飾而已
但還是要提醒注意若找到指標性嚴謹銀行就會規範你增貸資金用途
如上從事代書案例經驗給予参考
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