買賣房屋中~契約裡面的比例問題

leongood
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樓主

2013-11-28 14:30

想問大家一個問題：
小弟最近買的預售屋建商，想要來跟小弟換約
主要是更改其中"土地總價"與"房屋總價"的比例問題

例如：本來總金額1000萬的房子，有50%是土地總價=500萬另外50%式房屋總價=500萬
現在建商要改成 40%是土地總價=400萬 60%的房屋總價=600萬

這對我會產生啥影響嗎??建商的動機為何?
(建商的說法是：會計師比例算錯@@!!)

先感謝回答的大大們

2013-11-28 14:30 發佈

文章關鍵字房屋比例問題契約裡面

hob5378

hob5378
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2樓

2013-11-28 16:48

leongood wrote:
想問大家一個問題：小...(恕刪)

標註一下~~~~~~

henrychu307

henrychu307
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3樓

2013-11-28 20:04

土地比較值錢...
房子比較沒錢...
因為土地可以往上蓋...
房子就只有一間...
個人以上認為...
其它的...請版上專業幫忙回答!

highk123

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4樓

2013-11-29 1:10

先講對你的影響

首先房地產交易要交的費用雜七雜八土地最大筆的就是土地增值稅房子最大筆的就是契稅

土地增值稅的稅率是 20% 採累進稅率如果超過1倍到2倍的話就是30% 2倍以上就是40%

倍數的計算是賣出去剪掉買的價格除買的價格

契稅的稅率是 6%

土地增值稅是建商要繳契稅是你要繳

這樣講就可以大概知道為什麼了吧@@?

就算他沒超過累進起點最少也要20% 500萬的20%也就是100萬

而500萬的6%也就是30萬

leongood

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樓主

2013-11-29 10:13

highk123 wrote:
先講對你的影響首先房...(恕刪)

highk123先謝謝你的回答：
關於你說的，想跟你進一步確認。(如果你知道的話^^"，不知道也沒關係，待其他大哥大姐回答!)

如果依照我舉的例子，先不管建商得利的部分(個人是秉持能幫就幫，但別坑我呀!><")
如果我房屋比例多了100萬，也就是我到時候損失是100W*0.06=6W，這樣對嗎?

有去做一下功課，有查到如下資訊：
=================================================================
契稅的課徵有兩種方式：

1. 按照房屋（不含土地）的實際移轉價格，課徵契約。
2. 按照申報當時不動產評價委員會所評定的標準價格來課稅
（可向房屋所在地的稅捐分處房屋課查詢, 可擇低者申報）

契稅的計算就是按照房屋的建物價格，再乘上一定的稅率所得出的結果
契稅依各種移轉形式而有不同的稅率，目前契稅的稅率分為三種，
買賣、贈與契約及占有為6％、典權契約為4％、交換、分割契約為2％，
以核定契價乘以適用的稅率即為應納稅額。
=================================================================

其中有提到"實際轉移價格"和"房屋的建物價格"，這個是指合約中的"房屋總價"的部分嗎?
還是由公家機關來評定???

Ｓ仲介

Ｓ仲介
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6樓

2013-11-29 13:08

土地增值稅是依「土地公告現值」為課徵基準...
契約上的比例調整...
對於建商繳納土增稅的部分應該不會有影響...

因為土地有徵土增稅了...
所以契稅僅針對建物本身的價值去課徵...

而建物價值的評定方式也就是樓主找到的...

1. 按照房屋（不含土地）的實際移轉價格，課徵契約。...(自己提出證據)
2. 按照申報當時不動產評價委員會所評定的標準價格來課稅...(政府提出證據)
可擇低者申報...

以中古屋來說...
一般買方很難提出他的房子「建物部分」價值多少...
所以幾乎都是選2...

以樓主的例子...
不管你的房屋契價是500萬還是600萬...
如果政府評定的房屋建物價值是400萬...
你可以選擇以400萬來繳納契稅...

剩下一個要考量的問題是...
新成屋的房屋現值政府如何評定...
如果是直接按建商送出去的契約為標準...
不再另行估算...
那契稅部分勢必會增加...

只是預售屋沒接觸過...
要煩請其他大大來回答了...

個人對於會計師算錯這個說法持保留態度...
或許影響並不在於土增稅跟契稅而已...

lbb507

lbb507
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7樓

2013-11-29 14:57

應該是沒差,但是改得有點奇怪
因為房子的部分建商要繳所得稅,土地只要繳增值稅
以台北來說,通常是土地:房子=75:25或是7:3
我之前要交屋時原本簽約是土地:房子=7:3改成75:25
蓋房子的利潤減少建商可以少繳所得稅
但是現在是實價登錄,可能以後賣房時會有差
有疑慮就不要答應