也來猜台灣未來房價

我沒那個本事鐵口直斷幾年內房屋上漲幾成，或是下跌幾成，那種文章只是把個人主觀的的猜測偽裝成科學量化數據，但事實上數字結果沒有任何具體的根據，主觀的猜測很大部分是期望式判斷。
這裡就是列舉幾個未來會對房價影響的因素做一點猜測:
1.利率
利率當然會影響房價。會影響所有的投資成本，自然影響投資決策。當利率低時，貸款戶可以很瀟灑的不找房客；利率高時養房成本提高，會促使養房者更大的出租壓力，租屋市場供給變多，租金會更低，如有更好的更便宜的單位出租，買房的需求會減少；此外槓桿玩得大的投資戶變現壓力會大；且利率提高時，購屋意願也降低，自然利率提高，房價下跌。
目前利率已經是相對較低水準，但本人猜測短時間內大幅提高可能性極低。主因是世界經濟仍然未見大幅起色，無論誰執政都希望GDP看起來好看點，台灣出現日本歐洲那樣長期接近0利率的情形很可能發生。只是利率想要更低，應該也沒太大空間。彭淮南是很想提高但是又不能讓經濟太難看所以一直放話。

此因素持平

2.國民所得及購買力
現在說房價不合理，最大的支撐點是，16年實質薪資0成長。換句話說，如果薪資有成長，房價就相對合理了。國民收入當然是會影響房價的因素之一，平均房價是薪資倍數的比率越高相對房價越不合理，但中國大陸房價大約是薪資的70-100年，仍然有人投下去，理由何在?過去30年他們的薪資翻了8倍，過去的經驗告訴他們，要在大家薪資都上來前把房屋買下來。所以造成這種不合理房價，未來如果他們的經濟成長不如預期，則預期房價崩盤自是大有可能。
這裡先說一下"實質薪資"，所謂實質薪資，是名目薪資調整物價指數後的薪資數，也就是說，其實平均名目薪資是有成長的，(當然有的工作薪資下跌，有的上漲，20多年前我大學打工當快遞拿的錢比現在當快遞的多，40年前開計程車賺得比現在計程車多)，而物價指數是包含了租金、房屋的指數。所以拿實值薪資去比房價，不太合理，因為實際薪資本身已經被房價因子調整一部分(因為零售物價等也被考慮進去，所以只是一部分)，其實實質薪資0成長的另一個概念就是實質購買力沒有提高，但也沒降低，如果單位經濟體有盈餘(有錢人)，相對是累積16年財富的能量，反映房市的需求，是很真實的需求的。有錢人如果沒有墮落吃喝漂賭，賺錢的工具本事都在，只會越來越有錢，也很難限制他們再買第二棟第三棟替小三小四孫子買，所以只要經濟不是倒退，就很難以實質薪資這種理由去否定市場交易。因為就是有人把錢花下去了，就像就是有人花幾億買了梵谷的畫。
至於台灣的薪資有沒有被低估?未來會不會提高?我當然認為包含本人及諸位的薪資都被低估了，因為就購買力評價而言，台灣人的購買力是西歐水準，超過英法、日、韓，GDP/PPP約3萬7美金(2011年http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%90%84%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E5%9D%87%E5%9B%BD%E5%86%85%E7%94%9F%E4%BA%A7%E6%80%BB%E5%80%BC%E5%88%97%E8%A1%A8_(%E8%B4%AD%E4%B9%B0%E5%8A%9B%E5%B9%B3%E4%BB%B7)
但以明目薪資看，我們的GDP只有2萬美金(http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%90%84%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E5%9D%87%E5%9B%BD%E5%86%85%E7%94%9F%E4%BA%A7%E6%80%BB%E5%80%BC%E5%88%97%E8%A1%A8_(%E5%9B%BD%E9%99%85%E6%B1%87%E7%8E%87))在英法日韓之後
這表示:台灣人的物價、薪資比這些國家便宜得多，台灣是個求便宜而壓縮了人工的地方，所有人買東西求勞務都要便宜，老闆就壓低薪資，被壓低薪資的人，就在消費時，也要求便宜。物價便宜的好處是，對弱勢的人，只能有少數薪資或補助的人有好處，可以較容易取得賴以維生的食品醫療，但對整體經濟及產業創意是不利的，大家都要求廉價品時，也不容易建立品味和創意。只是天之道，損有餘而補不足，台灣的薪資既然被低估，外商就可能出相對高薪來挖腳人才，假以時日，低薪會漸漸被打破。

預期未來收入成長，有錢人盈餘累積，都是會再投入房市的資金，此因素看多
3.政治風險
政治風險是台灣最大的風險，政府會不會搞起真正打房的政策，如提高土地稅、空屋稅、在目前詭異的氣氛下，很難評估。
不確定因素存在，看空
4.陸客置產
陸客置產是建商房仲吹噓的因素，但目前實際上陸客要到台灣定居，無論何種理由，除非結婚或有第三國身分，並不容易，至於成立公司大幅置產，也是只聞樓梯響不見人下來，目前仍是"本夢比"的概念。隨著"高房價是民怨之首"及國民黨勢力減弱情形，這個被吹起來的因素會回歸基本面。
本因素看空

綜合結論
房價會波動，可能下修，但總有支撐，不容易"崩跌"。這幾年房市的大多頭，是有戰後第二批嬰兒潮(即6年級生)成家做基礎的，這也是高房價會造成痛苦民怨的原因:如果沒那個需求，那個東西再貴也不會造成痛苦，畢卡索的畫再貴也不關你我的事，會變成民怨之首，就是很多人想要房，想要，得不到，才會苦。所以房價會下修，但並不是找不到支撐點。貸款買房屋投資，太樂觀，買屋自住，找到要錢急便現的，能多殺個1成兩2，也非不可以；期待崩盤入市，不切實際。