延續之前的 “底特律房地產崩跌…….” 的那一篇文章。
大家討論的主軸就是 ”台灣房價如果崩跌的話會不會拖累經濟，造成嚴重失業？”。
雙北市和底特律的經濟結構根本不同，很難比較。不過如果比照20年前的東京，或許可以找到某些參考。
20年前，匯率1:5的時候我在東京近郊買了一間日幣3000萬的公寓。後來房價崩跌，我就親身感受到。
日本在失落了20年後，東京的房價確實是再也沒回到當初的榮景，但是經濟還是有緩慢的成長，平均薪資還是漲了約有當時的40%左右，匯率也上升到1:3。
”台灣房價如果崩跌的話會不會拖累經濟，造成嚴重失業？”。
如果以日本為例的話，可能就算有影響，也不會太大。
倒是我想提一個另類的思維方向：”高漲的房價會不會為台灣帶來負面的影響？”
我住在台北的天母，沿著中山北路忠誠路忠義街回家。深深的感受到路邊實體店面的凋零。問起來大多是因為房租高漲造成的壓力。
想說供需問題嘛，少人租了自然會降價。可是兩三年來卻不見好轉，反而看到房東要賣房子了。
後來在電視上看到一位仲介說：房東是不會降房租的，反而會提高。因為偏低的投報率讓那些房東根本不屑只收房租，他們都傾向於先拉高房租好提高房價。未來能賣高價才是重點。
當店面一間間都維持不下去了(包含租來的廠房)，大家認為台灣的經濟還會好嗎？失業率還能不高嗎？薪資還能漲嗎？
我也不樂見未來台灣的房市崩盤，不過如果能適度的修正，或許才能真正讓台灣永續長久。
其實沿著中山北那一排店面，不是這2~3年才沒落的，掛租掛很久乏人問津的至少5~7年前，
就已經是如此；天母大概是台北市人潮大量向東移後，就開始沒落了。
人潮量不足但租金沒變，使得在天母一带開一般店面的很難生存；要房東降低很困難，降價售出更不容易，因為那一带的店面很多當初都是在地的田橋仔分到的，並不是背貸的炒房客。對於老一輩沒貸款的人，要賣房是只會用他記憶中的高點賣的~我想這就是種迷思吧！對於地段的迷思！
天母雖然有錢人很多，但對於要做生意的商圈來說，其實人潮才是關鍵。
假如開間飲料店，開在有錢人聚集的地方租金要貴1倍，但一天只有10個有錢人來買10杯飲料；
和到一個窮人很多的地方，租金只要一半，但每天都有100個窮人來買100杯，相信在怎樣不會算數的人都能輕易判斷，前者是很難生存的。
看了板上很多人都認為地段才是房地產的重點，認為全台灣最有價值的地段是台北市，但我認為以租金投報率來看(我的房產觀是賺租金，不是價差)，如果要貸款來長期投資賺租金，現在的台北反而不適合。
因為事實證明，連一個小小的台北，人潮和精華地段都是會轉移的；若買下高不可攀的店面，現在要來營業或租人都是有困難。住房就更不用講了，從有捷運以後，我就一直不覺得新北和台北在機能上真能有多大的差異；住在板橋、中永和或新店，要到車站或東區所花費的時間，可不見得比從內湖出發還多。
至於店面投資價值~我認為外縣市人口密度高，房價卻相對便宜的地方，比起台北有高上許多的報酬率。
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