[經驗分享] "買氣"決定房屋價格

___喬飛____囧rz___ wrote:
最近幾年看很多網友為...(恕刪)

___喬飛____囧rz___ wrote:
最近幾年看很多網友為了房子的事情傷透腦筋
所以我也來分享一下我的親身經驗

我老爸前幾年投資法拍屋市場 也就是所謂的法拍屋投資客 (不過我爸是小小咖...一間一間玩 賣掉一間才找下一間...)
所以我想我應該有資格以親身經驗來分享一些東西給大家
讓大家知道一下整個投資客的投資模式和思考方式
或許對大家以後出價或是找房子會有所幫助

當然以下的過程和方法不一定每個投資客都這樣搞 但是起碼有的投資客像我爸就是這樣弄的
單純經驗分享

以下就是從無到有在賣出的歷程:

1. 首先我爸會先收集附近房仲的廣告和物件
假設A這條路上仲介物件開價每坪開價100萬 那他會打八折再八折 也就是64萬 認定這是法拍要標到的物件價格

2.搜尋法拍市場是否有合乎這個條件的房子在法拍 找有點交的比較方便處理後續程序
3.依照法拍物件的地址做實地的地形地物勘查和鄰居訪談 了解物件特性 再決定要高於64萬高多少去標 (好物件人人要 就要比64萬高才標得到 相對利潤就低)
4.找配合的法拍屋投標公司投標 (固定投標公司配合 得標每件不論房屋價格收七萬 不含原屋主搬遷費)
5.標到之後由代標公司處理房屋過戶和原屋主搬遷事宜
6.找固定的銀行處理法拍屋貸款事宜
7.房屋整修 換鎖換燈油漆等等 總之要把房子弄得乾乾淨淨這樣才好賣 這些就是投資客的成本
8.房子整理好 找固定配合的房仲刊登廣告 房子依照房子特性 投資客自己設定要賣出實收的價格
比房我爸有標過一間店面600萬標到 我爸說要撐到1000萬才要賣(實收1000萬) 所以請仲介刊登1.2倍議價空間 也就是仲介刊登1200萬
9.等待市場 測試買氣
10.如果很多人來看這個物件 很多人出價 表示這個房子條件好 投資客就會開始"挑選買家" 比如剛剛例子1000萬才要賣的店面 很多人來看這個1200萬的物件 但是都殺價出900多 表示有機會到1000 就會撐一下凹一下 請最高出價的再貼一下到1000
11.如果很少人來看 表示條件不好 投資客訂的價錢太高 1200萬人家殺都不想殺談都不想談 或是來談的都對半砍出六七百 所以投資客就會自動降價 比如仲介開1000實收800

最後那間店面仲介開價1200 投資客想實拿1000 但是市場買氣不好 好不容易一個人出9XX 所以就9XX快賣出去換現金

前幾年的房市就是這樣越墊越高的 不要懷疑 前幾年這樣玩真的很容易
最近因為高檔震盪 所以小小投資客也沒那麼容易玩了 我爸也因為一些原因收手不做了

我爸經手過的房子我預估也有20-30間 有的有賺 有的沒啥賺做白工
賺多賺少做白工唯一的因素就是"買氣"
當一個房子很多人來搶 那賣家姿態就高了 表示這個房子好 好房子價錢硬一點 難談一些 也是正常的
當房子沒啥人來看 沒有出價 表示價錢太高 所以降價 降價之後要是有人出價 然後沒賠到 就趕快出脫換現金 因為"小型的個體戶投資客"要的是現金的流動性 房子難賣趕緊出脫不虧本就好 因為標到一個條件不好的房子 改快賣掉換現金再找下一個物件

所以我認為仲介開價就是要讓人殺的 請隨便出價不要不好意思 你出價表示讓屋主知道他的房子價值在哪裡 1000萬的房子600萬標到 要是你出700 別人出900 屋主自然賣900 也表示你財力不夠 眼光不夠 一樣的房子為什麼別人願意出900而你只出得起700?這是市場機制問題
但是如果這個房子沒人願意出價 你出700 我想投資客還是會撐一下在看看有沒有人出價
最後或許就會700賣給你

經驗中我爸說有一次新婚夫妻沒啥殺價 對房子又很喜歡 就直接仲介開價沒殺多少就買了 我爸就很開心 賺到了他想實收的價格 X 1.2 (對新婚夫妻就對不起了...市場就是這麼殘酷...R.I.P.)

投資客都花了很多錢投資這個房子 錢卡在那裏 賣不出去投資客也會很難過
投資客轉賣為租 代表他沒有額外更多的錢去投資另一間更好的物件 也賺不到"快錢"
這對投資客來說是不利的 (以上是以小投資客的觀點來看)

以上是親身遇到的經驗分享給大家 沒有對錯 只有操作的方法
以上也不代表全部投資客都是這樣操作的

希望大家都可以買到自己滿意的房子

...(恕刪)

sebastian' 9000萬 wrote:
所以我好奇你爸現在做...(恕刪)

___喬飛____囧rz___ wrote:
我爸也因為一些原因收手不做了

___喬飛____囧rz___ wrote:
我老背回蘇州賣鴨蛋了...(恕刪)

___喬飛____囧rz___ wrote:
最近幾年看很多網友為...(恕刪)