10月份剛簽約買了一間2樓25年左右的中古公寓, 簽約前仲介員,房屋現況說明書都註明沒漏水, 去看了幾次屋並沒有發現房子有壁癌, 因為房子是重新粉刷過的.
目前剛過戶,在交屋前一天, 再去看現場時, 一不小心長的物體觸碰屋頂, 才發現其中一間靠浴室的房間屋頂及浴室旁區域屋頂有加做屋頂格板, 因為粉刷過, 跟牆壁及其他房間一樣, 根本看不出來. 屋主, 仲介也未告知這部份.
通知仲介後, 經原屋主同意後,由仲介橇開後, 發現靠浴室部份區域已經長出壁癌, 水泥漆也開始蓬脹, 爆破. 後來要求屋主出面說明, 屋主承認幾個月賣屋前, 請工人粉刷, 但工人發現無法完全遮蓋, 所以加做格板. 但屋主不承認那是漏水, 還說她都不懂.
請問下列問題.
(1) 仲介, 屋主已經來看過, 還需發存證信函?
(2) 屋主明知瑕疵,隱藏瑕疵而不告知, 是否構成詐欺? 我有權主張解除合約, 同時要求屋主賠償, 代書費, 仲介費退還等? 目前仲介是說他們也不知情, 屋主並未告知他們.
(3) 若(2)可能無法成立, 除要求修繕保固外, 還可以要求減少價金 ? (當初若知道有漏水, 也不可能以現在價錢開價)
(4) 因為漏水是樓上, 有詢問過樓上屋主, 其表明我的前屋主曾經告知他, 但他無法確定漏水原因, 所以也沒處理. 請問漏水保固, 可否要求連同樓上漏水一起處理? 因為只做我的部份, 相信日後可能會從沒有做處理的部份又有滲漏的狀況.
(5) 漏水是如何區別? 滲水也算漏水? 還是一定要摸到水才算? 依經驗, 漏水問題若不處理會越來越嚴重, 久了也可能越漏越大!
(6) 請問我該注意那些其他應注意事項或法律問題, 也煩請懂這方面的專業人士幫忙回答一下, 同時提供其他人參考, 避免日後碰到這樣的事情. 謝謝! 感恩!
gameheven wrote:
以法律來講，壁癌要解...(恕刪)
確實是如此,我也遇到過類似情形,如本篇
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2947223&p=3
總之,權益是要自己爭取的
另外,提供我自己的經驗
在與仲介和賣方的所有交涉過程都要記得保留證據(錄音或錄影)
同時對房屋發現壁癌之處也要在處理完成前進行拍照存證
並且檢視所有交易相關合約,賣方委託書等等物證資料是否有購成詐欺要件
清楚的與仲介跟賣方提出樓主您的意見
像是若賣方與仲介未能給樓主您明確答覆時,您極可能會採取的法律行動等
最後我個人祝樓主能有好的結果
人生的價值取決於成就了什麼
Ans:需要，存證信函是正式通知的依據，可以清楚表明發生事情內容及時間。
(2) 屋主明知瑕疵,隱藏瑕疵而不告知, 是否構成詐欺? 我有權主張解除合約, 同時要求屋主賠償, 代書費, 仲介費退還等? 目前仲介是說他們也不知情, 屋主並未告知他們.
Ans:詐欺是刑事訴訟，要起訴的話需要比較多的證據，要看檢察官是否起訴。滲漏水很難單方解除合約，但可以要求價金折讓。你對仲介、仲介對賣方，要分清楚，不要全部混在一起，賣方沒有告知仲介，跟仲介沒有告知你是兩回事。
(3) 若(2)可能無法成立, 除要求修繕保固外, 還可以要求減少價金 ? (當初若知道有漏水, 也不可能以現在價錢開價)
Ans:減少價金是因為房屋漏水，修繕保固(瑕疵擔保責任)是另外的責任，這兩種的區別在於，減少價金是漏水這個瑕疵在交屋前就發生，瑕疵擔保責任是在交屋後半年內發生(屋齡15年以上的房子)。
(4) 因為漏水是樓上, 有詢問過樓上屋主, 其表明我的前屋主曾經告知他, 但他無法確定漏水原因, 所以也沒處理. 請問漏水保固, 可否要求連同樓上漏水一起處理? 因為只做我的部份, 相信日後可能會從沒有做處理的部份又有滲漏的狀況.
Ans:這比較難處理，當然由樓上做最好，但是樓上是否願意配合，因為一定會破壞裝潢，可能又要走上法律途徑。
(5) 漏水是如何區別? 滲水也算漏水? 還是一定要摸到水才算? 依經驗, 漏水問題若不處理會越來越嚴重, 久了也可能越漏越大!
Ans:滲水跟漏水是同義，只是有分內外，內部的就各樓層協調，外部的就整棟大樓協調。
(6) 請問我該注意那些其他應注意事項或法律問題, 也煩請懂這方面的專業人士幫忙回答一下, 同時提供其他人參考, 避免日後碰到這樣的事情. 謝謝! 感恩!
Ans:我的建議如下:
1.寄出存證信函給仲介及賣方，要求限期處理(要解除契約或是折讓價金與服務費)，這種問題不要拖。
2.拍照存證
3.若要處理漏水問題，最好能請樓上的屋主一同參與。
4.要求延後交屋(把尾款扣著)。
我也是最近才買房子(中古屋)
之後也發現類似問題
但有一件事很重要就是"告知與否"
如果當初買房屋時
賣方已告知有壁癌有漏水
買方仍執意要買
這時賣方就沒有責任
若未告知
或刻意隱匿
其實是可以向法院提出告訴
請求減少成交價金的
減少的價金很可能會大於負擔的修善款
另外,若是賣方刻意隱瞞
更涉及詐欺
由於詐欺是公訴罪
所以結果樓主可以自己想像
這是我在網路上爬文與對照買賣合約的保固條款所的到的答案
而我遇到的便是賣方刻意隱瞞壁癌跟滲漏的事實
爾後我透過仲介仍爭取到部份賣方應負擔起的修繕費用責任
(以上可以看我之前發問的文章)
不過最近陰雨綿綿
才又發現另一處外牆也出現了壁癌與白華
於是經過我反應後昨日仲介帶著防水抓漏公司來勘驗
確定是外牆滲漏
這下又要修繕了.....唉!
由於賣方在委託契約有刻意隱瞞壁癌跟滲漏(勾選全室無壁癌,無漏水情形)
所以我有慎重的考慮要進行提告賣方
一是請求減少價金
二是詐欺
關於此點,仲介應該也很清楚後果
也因此我每每打電話
很快都會有回覆....
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