房地產也算是一項商品, 商品的漲跌一般來說都是由供需所影響, 也就是說股票漲高了代表有下跌的高風險, 但是也有非常多的機會續創新高, 所以探討房地產只用漲多來解釋未來會下跌, 其實有點一廂情願.
我觀察的台灣現在的環境, 到現在為止, 基本上是非常適合房地產的上漲, 原因如下:
1. 低利率：房地產的資金, 全部自有資金的比例並不高, 貸款的比例通常很高, 所以低利率的環境非常適合房地產的上漲, 就算持有房地產1~2年, 加上可以抵稅, 利息壓力並不會太大, 而台灣的低利率環境在未來全世界普遍低利率的份為下, 非常有可能會持續3~5年
2. 補充健保費：明年開始利息收入超過2000元部分將要收取2%的補充健保費, 也就是現在非常多的銀行定存族或是股票收取股利的人馬上面臨被多收健保費的狀況, 讓原本已經是負利率或是虧損的狀況還要多繳費用雪上加霜, 這些人非常有可能考慮將錢轉進房地產
3. 證所稅上路：明年開始證所稅有可能跟著上路, 股票交易對於個人的影響並不大, 但是對於部位比較大的大戶或是法人可能會調節股票部位, 將部分金額轉進房地產, 畢竟房地產在課稅上還是相對寬鬆, 持有成本會比較輕鬆
4. 台灣的投資管道消失：投資利用閒置資產是避免被通膨吃掉的不二法門, 以前利率高的時候, 放定存可以有不錯的收益, 在上述低利率, 補充健保費, 證所稅上路, 讓台灣的閒置資產無處可去, 再加上之前科技業發展旺盛時, 還有不少資本支出可以吸納市場資金, 現在科技業營運普遍不佳, 幾乎讓民眾和銀行資金無處可去, 被迫投資房地產. (P.S.政府公債現在的利率也持續偏低)
5. 房地產持有成本偏低：現在的房屋稅和地價稅對於持有房地產的人來說, 根本就是天堂, 一棟實價千萬或是上億的豪宅, 每年的持有成本可能不到實際價格的千分之一, 如此大的差距讓買房投資炒作可以養地或養房
6. 保險和銀行業資金無處去：由於以上原因, 加上產業經濟的變化, 台灣的保險業和銀行業都面對資金無法去化的問題, 需要大量資金的行業都是那些DRAM/LCD/太陽能等近年來虧損頻頻的產業, 銀行業都避之唯恐不及, 需要大量資本支出的行業除了台積電等少數企業外, 大部份都保守應對, 再加上之前的卡債, 因此將資金放在房地產(房貸)變成了不少銀行業的主要收入. 保險業更慘, 由於利率的偏低, 使得保險業靠利差賺錢變得相當困難, 買地養地似乎是唯一出路.
其實現在的房地產投資只是一種金錢遊戲去化下的假性熱絡, 不過只要上述條件存在, 基本上房價要下跌並不容易.
要扭轉現行房價高漲的最佳正義手法, 除了提高利率外, 其實拉高房地產持有成本和實施房地產所得課稅都是比較可行的方法, 不過台灣現在經濟的狀況, 打房會不會變成壓垮駱駝的稻草......
=>台灣低利率的環境是因為台灣的競爭力很弱,需要低利率來支撐台灣弱勢的經濟結構,就像美國現在要實施低利率的環境是一樣的道理,彭准南近幾年為了維持低利率環境,嚴厲控管國內的CPI,如今面臨全球的貨幣戰爭,彭准南可否依然撐的住低利率環境有待觀察!(滙利.利率.CPI三國鼎立)
2. 補充健保費：明年開始利息收入超過2000元部分將要收取2%的補充健保費, 也就是現在非常多的銀行定存族或是股票收取股利的人馬上面臨被多收健保費的狀況, 讓原本已經是負利率或是虧損的狀況還要多繳費用雪上加霜, 這些人非常有可能考慮將錢轉進房地產
=>其實有很多方式可以避開這2%部份,只要每年利息收入超過27萬的人比較麻煩之外,其餘都可以很輕鬆解決,但股利收入的人就比較麻煩了,這很有可能影響到投資報酬率及本益比的衡量要調整外,真的有可能造成大部位的投資者放棄長期持有,長期資金可能會重新配置到房地產出租使用
3. 證所稅上路：明年開始證所稅有可能跟著上路, 股票交易對於個人的影響並不大, 但是對於部位比較大的大戶或是法人可能會調節股票部位, 將部分金額轉進房地產, 畢竟房地產在課稅上還是相對寬鬆, 持有成本會比較輕鬆
=>這是有可能的,但持有成本應該不會比較輕鬆,現在大台北地區土地成本已經比5年前增加一倍以上之多,未來所面對的持有總成本上基期過高,資金部位過大,一般中實戶也無法進入現在的市場,有太多的理由使資金持續湧入房地產避險,卻也因為這樣的情形使的房地產未來不再是避險天堂,反而不知不覺在人為扭曲的情形下成為高風險的市場,當全球環境的壓迫下,使政策做出了變化,這些投入高成本的投資者將成會多殺多
4. 台灣的投資管道消失：投資利用閒置資產是避免被通膨吃掉的不二法門, 以前利率高的時候, 放定存可以有不錯的收益, 在上述低利率, 補充健保費, 證所稅上路, 讓台灣的閒置資產無處可去, 再加上之前科技業發展旺盛時, 還有不少資本支出可以吸納市場資金, 現在科技業營運普遍不佳, 幾乎讓民眾和銀行資金無處可去, 被迫投資房地產. (P.S.政府公債現在的利率也持續偏低)
=>這也是事實,但現在轉手的不動產價值不就是反應通膨的價格了嗎,現在投資不動產只是直接被通膨吃掉,我們投資的理由只剩下認為不動產還會漲,這樣就不會被通膨吃掉了,但卻不知這是有心人為了套利或自利所創造出來的環境,逼使全球投資人改變投資行為,再一次進入高危險投資環境
5. 房地產持有成本偏低：現在的房屋稅和地價稅對於持有房地產的人來說, 根本就是天堂, 一棟實價千萬或是上億的豪宅, 每年的持有成本可能不到實際價格的千分之一, 如此大的差距讓買房投資炒作可以養地或養房
=>這個完全是標準答案,所以只要每次有大災難,台灣房地產崩盤,只要這些政策沒改變,請大家記的要買不動產,因為這個理由,不動產一定會再進入下一次循環大漲.
6. 保險和銀行業資金無處去：由於以上原因, 加上產業經濟的變化, 台灣的保險業和銀行業都面對資金無法去化的問題, 需要大量資金的行業都是那些DRAM/LCD/太陽能等近年來虧損頻頻的產業, 銀行業都避之唯恐不及, 需要大量資本支出的行業除了台積電等少數企業外, 大部份都保守應對, 再加上之前的卡債, 因此將資金放在房地產(房貸)變成了不少銀行業的主要收入. 保險業更慘, 由於利率的偏低, 使得保險業靠利差賺錢變得相當困難, 買地養地似乎是唯一出路.
=>其實資金無處去,不見的要買不動產,但配置項目上卻是一定要有,但這最後不會造成房地產大漲,而是會形成流動性緊縮問題,就像美國QE一樣,最後錢也沒有流到民間,這是因為生活環境太差,大家不敢消費,資本家不敢投資,銀行自己本身說不定都不敢借錢,這些情形發生才真的會造成房地產大跌的開始,成交量大幅下滑.
其實現在的房地產投資只是一種金錢遊戲去化下的假性熱絡, 不過只要上述條件存在, 基本上房價要下跌並不容易.
要扭轉現行房價高漲的最佳正義手法, 除了提高利率外, 其實拉高房地產持有成本和實施房地產所得課稅都是比較可行的方法, 不過台灣現在經濟的狀況, 打房會不會變成壓垮駱駝的稻草......
Smallbee wrote:
房地產也算是一項商品...(恕刪)
真的有錢的台灣人 那種老闆等級的 賺到的錢 很多都放在國外的私人銀行 很多有錢到 根本不需要上市...
1. 低利率： 國外的私人銀行給得利息 比台灣任何一間都好很多
2. 補充健保費：真的有錢人 不差那一年多個4 5千元
3. 證所稅上路：企業大老闆都有自己的本業 不需要炒股票當外資系銀行ATM
4. 台灣的投資管道消失：台灣可投資產品少 但國外的私人銀行的產品多得很 一天到晚都有很多公司在發行7~8%的永續債 最近還要用搶的! 何必花錢買台北市不到3%店面????
5. 房地產持有成本偏低：持有成本偏低 沒有持有更低! 台灣房市目前還是在歷史高點 買下去以後穩虧
有錢人現在寧願買國外的 也不要買台灣的
因為口袋很深 根本不怕以後買不起
我認識的很多有錢人 真的也都看不好房市 很多也都知道現在大陸和台灣的經濟環境都不好 還是投資自己的本業 比較重要
6. 保險和銀行業資金無處去：利率有下就會有上 等到利率真的開始上揚 稱不住的人一起倒 就是泡沫破掉的時候
經濟學家並不把房子當做單純的商品。原因是房子的原料：「土地」本身就不是商品。亦即不能像商品一樣被「生產」。房子的「需求」也跟商品不同。一般商品的需求是從效用(utility)而來。但房子的需求卻往往不是建立在效用上。
列舉了七八樣，等於沒說一樣。利率低的國家很多，日本「零利率」政策超過12年，房價狂飆了嗎？台灣低利率從2004左右就開始，真正狂飆是2008鮭魚返鄉以後的事。
「打房會不會變成壓垮駱駝的稻草......」 不會。房價跟生產力完全無關。一個國家房價高，國家生產力與競爭力就提高了嗎？相反地，房價低只會對國家生產力與競爭力有幫助。
至於房價對GDP很重要的說法：純粹建商洗腦。別的國家的人沒像台灣人那麼好騙，這就是為何人家打房是往死裡打。
「韓國八年前決心打房時，提高不動產『持有稅』，讓養地絕跡、空屋釋出，以炒房為業者大量減少。去年韓國再針對短期移轉或賣出第二棟房屋者，加課稅率最高七十％的不動產資本利得稅。買賣首爾等大都會區的不動產，還要加課十％，果然把韓國房市『打到趴』，資金轉而用在投資生產，讓韓國ＧＤＰ提高，已列入開發國家之林。」(中時2012-05-30)
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