在日本買房小心萬萬稅 (討論實質報酬)

一直對日本房地產有興趣,自從311幅射等問題後對日本房地產更有所擔心,看到不少人已經做了日本包租公,找了一些日本買房的文章,發現越舊的房子有會增加不少稅?有投資的人,可以討論一下嗎?謝謝

http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20120821000146&cid=1209
日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反映真正的不動產投資報酬率。

　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報酬率，並確保投資成果。

　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，須繳納約38.6％的法人所得課稅。

　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一半。

　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與稅稅率最高達50％。

　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。

　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生。

　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，未來發展值得持續關注。

http://www.livable.biz/cantonese/japaninfo/tax.html


※ 對象為非居住者的外國人。
※ 本內容為2012年8月時點的日本稅法。

■關於個人的房地產稅金，分成"收入""保護""轉讓"三個階段區分考慮。（對於法人，有時有必要徵收"法人稅""法人居民稅"）

稅金的種類 取得 持
有 轉
讓 行政窗口
購
買 贈
與 繼
承
國稅 印花稅 ◯ ◯ - △ ◯ 稅務署
消費稅 ◯ - - △ ◯
登記許可稅 ◯ ◯ ◯ - - 法務局
所得稅 - - - ◯ ◯ 稅務署
繼承稅 - △ ◯ - -
贈與稅 ◯ ◯ △ - -
都道府縣稅 房地產取得稅 ◯ ◯ - - - 都道府縣
稅事務所
居民稅 - - - ◯ ◯
市町村稅 市區町村辦事處
（東京都23區
是都稅事務所）
固定資產稅・城市規劃稅 - - - ◯ -
◯ ： 繳稅/減稅對象　△ ： 根據情況成為繳稅/減稅對象　- ： 非繳稅


印花稅是伴隨日常經濟交易所簽訂的合同以及發票等應該繳納的稅金，是以指定列舉的特定檔作為納稅物件。此時應該繳納的印花稅額根據合同的內容以及合同金額、收據金額等有所不同。房地產的情況下，主要以買賣時簽訂的買賣合同以及如果有接受買賣金額的情況下形成的發票這兩項作為對象。如果是房地產的買賣合同、按照合同中記載的金額繳納200日元〜54萬日元稅金。
與其他稅金不同，不是直接繳納金錢，而是在檔中貼上收入印花，蓋註銷印。
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消費稅是日本國內的事業者針對作為事業獲得報酬進行的資產的轉讓，借貸以及勞務的提供與進口外國貨物所繳納的稅金。房地產買賣時、只對建築物繳稅（土地不繳稅）。

＜稅額＞稅額＝建築物的交易價格×5%（其中地方消費稅1％）
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進行房地產登記、抵押權登記等繳納的稅金就是登記許可稅。所謂登記、就是對土地和建築物等財產所在地以及面積等物理要素和所有者及擔保權者的姓名及位址等權利關係要素記載到國家統一管理的賬簿及登記簿中。登記簿在法務局公開，任何人都可以付費獲得。由於買賣導致所有者發生變化時進行的登記稱為所有權轉移登記。
原則上向銀行等交付現金，將發票粘貼在登記等申請用紙上提交。

＜稅額＞稅額＝繳稅標準×稅率
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個人針對該年1月1日〜12月31日的1年間的所得所繳納的稅金。

關於支付租金需要徵收相當20％金額的稅金。而且，也必須另外在日本國內提出納稅申報，
該項稅金為納稅申報中扣除所得稅，法人稅等。
並且，銷售時要徵收售價10%的稅金。
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所謂繼承稅是由於親屬等死亡，針對接受財產繼承者徵收的國稅。死亡者稱為被繼承人、通過繼承來接受財產的人稱為繼承人。繼承被繼承人財產的繼承人要負擔繼承稅。
並且，通過遺言來繼承財產稱為遺贈，這種情況也要徵收繼承稅。通過遺贈贈與財產的人稱為遺贈者，繼承財產的人稱為受贈者。
遺贈以遺言書為基礎轉讓財產，優先于通過繼承獲得財產。
獲得財產的人不在日本國內居住時只繳納日本國內財產的繼承稅，但是獲得財產時如果具有日本國籍以及被繼承人或繼承人在被繼承人死亡日前5年以內具有日本住址時，必須繳納所有繼承財產的繼承稅。

＜稅額（計算方法程序）＞
① 遺產總額-基礎扣除額（5,000萬日元＋1,000萬日元×法定繼承人數）
② ①×民法規定的繼承份額（＊）
③ ②×稅率-扣除額＝稅額
＊根據徵稅標準金額有所區別（10〜40%）
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贈與稅原則上是從個人那裏年間接受獲得財產超過110萬日元時，接受獲得此財產的人所繳稅的稅金。
日曆年（從1月1日到12月31日）的贈與財產相關的贈與稅必須在翌年2月1日至3月15日間進行納稅申報。

＜稅額＞稅額＝（繳稅價格―基礎扣除110萬日元）×稅率―扣除額
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獲得房地產的個人以及法人需要繳納房地產取得稅。無論是有償還是無償獲得房地產、包含通過買賣・交換・贈與・建築等獲得。並且，即使不進行所有權轉移登記、只要有獲得房地產的事實、即成為繳稅對象。

＜稅額＞稅額＝固定資產稅評價額×4%（但是有特例 ※截至2015年3月31日）
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該年1月1日居住在該地（原則上以居民票上的地址為准）所繳納的稅金。因此，即使1月2日以後搬到其他市町村，也必須向1月1日仍居住的市町村繳納全部稅金。 此時，該年度不向搬遷地的市町村繳納居民稅。
繳納的稅額是按照前一年的1月至12月的所得計算得到"所得份額"與（各市町村稅額有差別）、規定額統一徵收的"均等份額"合計所得金額。
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固定資產稅・城市規劃稅是面對毎年1月1日固定資產（土地、住宅、折舊資產）的所有者，市區町村（東京23區為都）所徵收的稅金。即使1月2日以後進行所有權的轉移、納稅義務者不會變更。稅額以每3年1次改訂的固定資產稅評價額為基礎由市區町村計算並通知。根據該納稅通知書、一次性或者一年分成4次繳納。

＜稅額＞
固定資產稅額＝繳稅標準×1.4％（標準稅率）
城市規劃稅額＝繳稅標準×0.3％（制限稅率）