[問題] 急!! 斡旋後口頭成交之後的問題!

請各位大大幫忙小弟解惑一下..感激不盡

我跟女朋友看屋, 4/13下的斡旋5萬.
有簽委託書, 時間訂7天, 期限是4/20的24時止.
簽之前有告知想請懂裝潢的朋友先看過再下斡.
及有與房仲確認斡旋是不是可以退的.
但房仲表示可以並行, 希望我們先下斡.

再來, 4/18晚上請設計師朋友來看.
設計師朋友建議不要買.
但第一時間下我與女友還在猶豫的情況下，
並未先告知房仲我要先中止斡旋。

4/20約早上11點左右,
房仲打來說賣方同意以委託書上載明的價錢成交(賣方住嘉義)
但後來和女友討論過之後,覺得還是不要;
問過有房仲背景的朋友, 先確認過斡旋是可以退的.
(1. 至今沒看到屋主的訂金簽收單. 2.沒有看到賣方簽章過的委託書.
3. 小弟也沒有簽下任何買賣合約)
所以和女友相約晚上直接過去解約.
(房仲在4/20下午6點有傳簡訊: 您好，屋主這方我們暫約星期一簽約,
時間再與您討論, 謝謝您!)

之後就是談判的部份, 週五晚上房仲說, 口頭告知便已成約,
4/21早上, 買賣兩位業務都有出現, 說斡旋已經轉成訂金了.
要我一起下嘉義去找賣方求情, 希望賣方可以返還斡旋.
在與房仲背景的朋友討論過後,
4/21晚上, 我們找了女友的堂哥出面幫忙處理.

所以現在最新遇到的狀況是這樣:
1. 房仲還是希望我可以跟兩位房仲一起下嘉義.
2. 房仲有提到這樣我要負擔服務費的部份. 買2%賣4%
所以我總共要付出 5萬+違約金5萬+服務費6%

所以現在小弟想請問的是:
1. 請問房仲說的 "口頭告知既是合約完成" 的法理性?
2. 房仲真的可以除了沒收斡旋之外, 再額外要我多付出這麼多?
3. 房仲有親口說出 "賣方尚未簽收斡旋" "賣方尚未在委託書上簽章"
現在已經是4/22號了, 想請問這樣合約真的還有成立嗎?
4. 再來是否可以給小弟建議之後的步驟?

謝謝各位, 真的很急, 拜託了, 謝謝謝謝!!!

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4/22 22:02更新.. (#44)

真的很謝謝各位的回覆&PM, 小弟對各位這麼熱烈幫忙真的銘感五內.
今天小弟一直在外面跑, 找法律及仲介相關的朋友幫忙.
所以到現在才回各位. 真的很抱歉.

1. 包括小弟問到的, 或是這棟樓的回覆,
大部份的意見都是說,
斡旋可能還有商議的空間, 畢竟有朋友強烈建議一定要拿回.
或是斡旋的部份比較麻煩等等.
不過斡旋以外的費用, 並沒有任何道理,
除非"買賣議價委託書"上有載明服務費的部份.
小弟就當作worst case就是損失這5萬.
不過會盡量為了討回這5萬來努力.

2. 全部的建議都是, 嘉義是真的去不得,
所以小弟也不打算下去.

3. 至於公佈的部份, 小弟就還是保留啦.
畢竟現在已經搞得小弟一個頭兩個大.
小弟不想再因為網路上的多嘴, 再給自己添麻煩.
只能說很多仲介朋友都給了很多實質的建議.
很謝謝他們, 相信房仲業的良幣還是相當多的.
真的非常謝謝他們.

4. 現在小弟應該會尋求法律層面的直接溝通.
無論是消保單位或是消基會, 公平會.
現在在爭的真的就是那一口氣而已.
也希望可以有比較圓滿的結果.

其實在4/20號晚上談解約時,
小弟已經有表明了, 如果斡旋有辦法返還.
紅包都已經準備好了, 只差雙手奉上而已.
搞成這樣真的也不是小弟所願意的.

真的很感謝各位的幫忙, 真的非常謝謝.

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4/23 01:20更新.. (#50)

有大大PM問到了一些細節的部份.
那小弟就乾脆把流程寫詳細一點.

4/20晚上我跟女友要過去談之前,
是因為在朋友的建議之下,
因為這位朋友的父兄都是有仲介相關的背景,
也直接表達了"訂金簽收單"及"審閱期"兩個重點.
並表明我一定要以強硬的態度來處理

但是知道自己其實有些理虧,
所以我們過去其實比較有點像是用墾求的態度,
請求仲介可以在"簽收單"及"委託書"都無賣方簽名的狀況下,
可以將斡旋悉數返還.
小弟並表明紅包絕對不會少.

但仲介不但一直強調這個合約已經成立了,
如果我們現在不買, 那就是違約,
我的斡旋除了已經轉為訂金, 要被沒收之外,
我還必須另外支付給仲介:
1. 違約金(與斡旋金額相同)
2. 服務費(買賣雙方合計6%)
所以小弟在當下就爆氣了...(這真的是小弟的罩門...)
不過當天仲介的結論是:
1. 店長及會計都下班了, 當天沒辦法取回斡旋.
2. 仲介她會"盡量"幫我們把斡旋拿回來.

4/21早上, 仲介通知, 希望我們在中午前到仲介店面.
但女友因工作而不克前去, 所以由我獨自前往.
到店時, 買賣雙方的業務都出現了.
賣方業務表達了他因為和賣方是簽專任約,
他不希望因為我們的臨時不買, 造成他失去了這個客戶.
所以希望我們與他們兩位一起下嘉義安撫賣方.
也有一部份算是為了我們將斡旋給要回來.
當下也一直跟我分析"毀約"的嚴重性, 及我可能付出的罰金.
我當下被唬住了, 有先說如果需要, 我願意同往.
(賣方業務也有表達希望我負擔一行人的車資)

4/21號下午, 我們因為恐慌,
女友想說問看看他一個常買賣房屋的堂哥,
堂哥聽我們解釋過之後, 便表明願意幫忙了解並出面談談看.
所以在4/21晚上, 我們三個人又到了他們店內.
然後買賣雙方業務都有出現.

其間由堂哥為主要發言人,
但協調結果與早上的差異不大:
1. 兩位業務都希望我在週一可以下嘉義.
2. 斡旋雖然已經轉訂, 但賣方並未簽收,
不過如果賣方要拿斡旋, 也是要走"法律程序".
3. 我們必須負責仲介方"服務費"的損失.(斡旋價的6%)

所以我在4/21的半夜,
便在M01及PTT發了這篇求救文...
在各位回文的大大及我們自己問了很多朋友.
都表示斡旋以外的費用都是不合理的.
並也有很多朋友表明"委託書"上的流程沒走完.
斡旋也應該返還我們.

小弟明明在明天一早就要開始找消保單位,
但現在小弟真的睡不著,
除了緊張與憤怒, 我不知道還有什麼形容詞可以用在這個當下.
這中間的電話費與雜支, 我明天請假的薪資.
這跟我現在的精神煎熬相比, 真的一點都不重要.

現在就真的是一口氣撐著,
我和女友都覺得,
能讓他們少拿一塊是一塊,
這5萬雖然早已當作進了仲介口袋,
但這口氣真的很難嚥下.
當然不希望把這件事鬧大,
重點不是這5萬,
重點是不知道仲介還會怎麼進行後面的程序.

明天應該就會見真章了.
唉..完全沒有任何放心的感覺..

真的特別謝謝熱心幫忙的大大們,
謝謝謝謝!! 小弟銘感五內..

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4/24 11:40更新..

在4/23傍晚, 一位曾是資深仲介的長輩帶著我去協調.
在不停道歉之下, 看來應該是雖有小損.
但應不致於會走到最壞的狀況.

先簡單說一下昨天(4/23)的流程好了.
1. 消保官:
消保官表示, 不須賣方簽收斡旋也算交易成立,
至於賣方簽收單與委託書正本, 都即使是日後再補都可以.
再者消保官再表達了"房屋買賣非一般消費模式".
如果要需要, 要填線上申訴, 再幫我轉"地政局".
這流程大約要1~3週.

2. 律師:
a. 照合約字面上看, 最多就是斡旋+議價的2%
b. 他有跟我說法律上有定義不能"買賣雙方同時由一間公司代理".
也許這個可以當成一種籌碼.
c. 縱使我在未成交前希望中止斡旋, 但照合約上的定義,
"買方無權在斡旋期間結束前單方面中止委託".
這是我覺得最酷的部份...

至於4/23晚上的過程我就不詳述了,
內容就是不停的道歉, 阿不然勒...

總之到這, 應該算是一個ending了.
心得的部份還是等到事件確定是結束之後再說吧.

真的很謝謝各位的關心及幫忙,
尤其是私下PM給小弟的, 真的很謝謝.

如果這棟樓留著可以多幫助幾位購屋新手,
那就請恕小弟不公佈當事人資料了.

真的很謝謝!!