權利變換一定公平嗎??
怎樣才能避免建商在其中作手腳 得暴利??
民眾有辦法自力救濟嗎
有沒有管道可以監督或查出建商在數字上動的手腳
政府在其中 有盡到把關責任嗎
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血淚都更系列三：權利變換魔術秀（上）
http://pnn.pts.org.tw/main/?p=22742
2011/03/11
記者 鐘聖雄 / 專題報導
「只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話！」
從前文的報導中，我們可以知道法制結構是如何的不平衡，
造成許多人僅能「選擇被都更」，因此幾乎都會碰上所謂
「權利變換」，也是都更最核心的議題。然而，權利變換
絕非台北市長郝龍彬所言，只是「一坪換一坪」那麼簡單
。本文將為大家介紹何謂權利變換及其周邊問題，並帶大
家一窺權變究竟潛藏了哪些陷阱，才會釀出今日這麼多的
都更糾紛。
為何反對都更總是「少數人」？
首先說明權利變換與過去傳統協議合建有何不同。
所謂協議合建，就是地主與實施者可以私下談好重建後空
間應當如何分配，這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說
，地主與實施者講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關
係，只要講好了就成，那是屬於實施者與地主間的私人契
約，政府無權干涉。然而，現行都更中，協議合建的例子
並不多（真合建假權變的例子先不在此探討），因為合建
都更不像權利變換有稅賦減免，因此較少人選擇用此方式
進行都更。
因為上述理由，目前多數都更案都選擇用權利變換方式進
行；先別急，等一下我們再來解釋什麼是權利變換。依照
都更條例第22條規定，只要任何建商可以取得某區域2/3合
法地主同意，還有3/4土地及樓地板面積的所有權人同意，
就可以向主管機關提案都更。此外，都更條例第10條規定
，只要先有1/10的地主發起，可以申請劃定更新範圍，但
如果一開始就已經符合22條要求，就可以忽略不管，直接
送都市更新事業計畫書了。
這對建商來說相對容易，因為法律沒強制要先劃定更新範
圍，所以假如建商可以先拿到某區域100％地主同意，就可
以再向外擴充更新範圍，把其他區塊的土地一併「吃下來」
。換言之，就算某區地主不同意都更，但會被隔壁的100％
稀釋掉，從100％不同意變成25％的「少數人」，被迫參
加都更遊戲。
現在你明白，為何每次只要有人反對都更，就會被說成那
只是「少數人」了嗎？
權力失衡的權力變換
好，為了怕您準備要把網頁關掉了，現在我們來解釋什麼
是權利變換，正式進入都更Lesson 1吧。對不起我廢話超多
就假設你們家社區要被都更好了。為了決定都更之後的空
間該怎麼分配，建商會先找3家估價師，估算你們社區在更
新前有多少價值。比方說你們社區在更新前的總價值有10億
，而你家（含土地）的總值是1億（有沒有很開心？有的話
你應該也不會看這篇文章了），如此一來，你們家就佔總
價值的10％。
下一步，估價師會去推估貴社區在被都更之後，「可能」會
有多少價值，在此就先假設是40億好了。依照更新前的權利
比重來看，你們應該要可以拿回更新後價值的10％，但建商
會告訴你，為了蓋出這些新房子總共花了10億，所以更新後
的40億，應該要剛剛好給這個「善良管理人」價值10億的不
動產，不多也不少，這樣很公平公正對吧！
接下來我們就可以套公式，計算出更新後你究竟可以拿回多
少價值。別緊張，這公式只要小學有畢業都看得懂。
（更新後價值 – 更新成本） X 更新前權利比重 = 應分回價值
（40億 – 10億） X 10% ＝ 3億
換句話說，拜都更德政所賜，原本你家1億元的舊房子，變
成了3億元的新房子，是不是很棒！
話說回來，劇情也有可能是這樣演的。你們社區和房子的所
有狀況都沒有改變，但是建商找來的估價師告訴你，貴府只
值8千萬，所以權利比重變成8％。至於更新後價值，這次估
價師這次估出來的結果是總值30億，但建商這次申報的更新
成本則變成15億。讓我們再套一次公式，這次的結果將變成：
（30億 – 15億） X 8％ ＝ 1.2億
請注意，按照2次的計算結果，你的不動產更新漲幅「只是」
從3倍變成1.5倍，但扣掉高比例公設與土地增值稅後，獲益
就會變得微乎其微；但如奇蹟似的，建商最後拿走的更新價
值，則從10億變成了15億，佔了總更新後價值的一半。不過
以上都不是重點，重點在於，3家估價師都是建商找來的，更
新前和更新後價值都是他們說的，而更新成本則是建商自己
申報的。重點在於，整個權利變換過程中，住戶都沒有參與
發聲的權力。
也許你質疑，既然估價師攸關所有權益價值，為什麼不能由
住戶找呢？很抱歉，沒有為什麼，因為法律就是規定，估價
師「只有」建商找的才算數。事實上，住戶要去找估價師倒
也不是不可以，只是估價結果僅能做「參考」之用，不會納
入最後的權利變換計算中。
請特別注意算式中「更新前價值」、「更新後價值」、「更
新成本」三者之間的關連。低估更新後價值，通常也會跟著
低估更新前價值，因為這樣看起來才會出現房價抬昇的結果
。高估更新成本，低估更新後價值，可以讓實施者取得更多
利潤，但聰明的實施者通常都不會讓比重太過懸殊；除非，
實施者覺得地主非常笨。
腦震盪才說一坪換一坪
好，寫到這裡，聰明的你應該已經明白，權利變換談的是「
價值比例換價值比例」，不是坪數換坪數的問題，而且也的
的確確和什麼「一坪換一坪」毫無關連了吧！
「郝市長很笨，幕僚也笨，只有腦震盪的人才會講出一坪換
一坪這種鳥話。高房價區，一坪換一坪建商會爽死，因為營
建成本都一樣，隨便賣幾坪就可以Cover更新成本了。低房價
區你說要一坪換一坪，會有建商要去嗎？」新北市不動產估
價師公會理事長徐士堯如是說。【未完待續…】
血淚都更系列三：權利變換魔術秀（下）
http://pnn.pts.org.tw/main/?p=22747
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記者 鐘聖雄 / 專題報導
「權利變換都是數字遊戲，只是看你怎麼去玩他。
估價師就是魔術師！」徐士堯認為，都更條例為了
藉由民間力量推動都更，所以完全以實施者為主體
，就會忽略掉幾個問題，首先就是估價師的選擇。
「地主找的就不算，如果要重估，建商願意的話，
才找第4家，但怎麼可能推翻一開始的估價結果？」
徐士堯直言，地主若對估價結果不滿，可以在都更
審查會議陳情，讓地方估價師公會介入處理，但公
會已經和建商綁死，如果之間涉及利益交換，甚至
會不願意公開出去輪派，怎麼樣都不會對地主有幫
助。他強調：「估價師只和地主做一次生意，但要
和建商合作機會卻很多，你覺得估價師會傾向誰那
邊？」
由於權利變換計畫必須在開工前提出，房子都還沒
蓋好就要去推估價值，還要預測市場變動，本來就
虛無飄渺，因此更新後價值究竟估算準不準，很難
有所公評。然而更新前價值的估算，卻總是引來許
多紛爭。首先，除卻估價師全是實施者找的之外，
更新前的「評價基準日」也是至關重要的爭議要點
之一。
目前一般都更案光是審議平均就得花上3年，如果再
加上施工時間，一般都更案可能都要5～6年才成，
但估價師衡量地主產權更新前價值的「評價基準日
」，卻是訂定在最開始的時間，評定後就不會再調整
。換言之，就算這幾年的時間中，都更案鄰近地區的
房地產價格不斷飆漲，估價師所估算的「更新前價值」
，卻永遠不會漲。「實施者付出的都更成本部分，
例如營建成本都會逐年調高，可是地主的土地價值卻
一直不變，哪有這種道理？」徐士堯質疑。
在此，我們有必要提醒一點「題外話」。如果大家前
文沒有跳著看的話，應該都可以理解，「評價基準日」
的房價越低越好，這樣更新後新屋才會創造利潤。但
反過來想，現在台北市房價已經非常驚人了，都更案
最多的地點卻還是集中在中正、大安、松山等高房價
區。也就是說，這些都更案的評價基準點本來就是建
立在高房價上。你想，這些實施者，包括同意參加都
更者，有可能眼看政府「平抑房價」而不吭聲嗎？
當集權力於一身的實施者，以及所有參加都更的地主
，都是瞄準更新後的地價飆漲，那麼，推動都更的難
道不是「私利」嗎？公共利益，到底在哪裡？
「共同負擔」造就「無本生意」
在此有必要說明前文中的「更新成本」究竟是什麼，
才能讓人清楚理解，這一大筆實施者自行申報的費用
，究竟是如何被「高估」的。
首先，更新成本經常被統稱為「共同負擔」，因為事實
上實施者不是真的拿出一大筆錢來蓋房子，而是在確定
要更新之後，拿地主的土地抵押給銀行，再拿貸款來的
經費去進行更新。所以，更新成本事實上也不能說是實
施者出的，他們做的就是去協助、管理，讓更新案順利
完成。但雖說是地主共同負擔，實際上大家也不用掏錢
，因為這些最後會轉換成要付使實施者的權利變換價值
，他們要的是更新後的不動產，不是這筆錢。
依都市更新條例第30條規定，共同負擔包含工程費用、
權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用、申請各項
建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用等。
我們先談工程費用。顧名思義，工程費用就是蓋房子需
要的原物料、機具維護等開銷，壞消息是（咦？不說好
消息嗎？），就算您遇到的建商牌子老信用好，還每天
都吃誠實豆沙包，這部分的成本還是不可避免地會被高
估。
就以目前都更正進行地如火如荼的台北市為例。按照台
北市都市更新審議委員會通過之「台北市都市更新事業
（重建區段）建築物工程造價基準」，都市更新的造價
比照內政部營建署公告的「國家公共工程造價基準」。
換算之後，通常台北市每個都更案的營建成本，都落在
每坪12～20萬不等，要視建築規模而定。雖然政府官員
一再告訴我們，都更不是要蓋豪宅，但以這每坪造價成
本來看，要說不是豪宅都很難。
請注意，就連指標性豪宅「帝寶」公佈的建築成本，每
坪也「才」22萬左右，為何台北都更案也能花到每坪20萬
？為何台北市之外的地方，明明每坪花不到10萬就可以
蓋出很好的房子，但台北就是不行？為何台北最貴的土地
，都是由都更地主提供，但實施者使用的鋼筋水泥就是
會比較貴？
接下來談共同負擔中，工程之外的費用。
那些實施者找來的的估價師，費用是地主共同負擔，但
地主就算對估價結果不滿意也沒辦法。建商說投資有風險
，所以風險管理費也是地主共同負擔，但現行營建業都是
多頭投資，幾乎沒什麼風險，這些風險管理費卻還是地主
共同負擔。那些抵押地主土地，跟銀行貸款蓋房子的費用
利息，也是地主共同負擔，所以如果地主對於都更過程不
滿意，中途發動抗爭的話，都更期程拉長所額外增加的貸
款利息，也都是地主要共同負擔。
然而，這些共同負擔越高，地主最後換算的權利變換價值
就越低，實施者的權變比重卻越高…
球員兼裁判的選屋分配制度
此外，選屋分配也是都更過程中非常「離奇」的一環。撇
開房子怎麼設計，空間怎麼規劃，完全都是建商主導先不
談（這部分在下一篇文章會處理），就連房子蓋好後，該
怎麼選房子，竟然也是建商先選…
徐士堯解釋：「都更條例只說更新後，更新成本由不動產
抵付，但沒有規範如何分配、選擇不動產。如此一來，建
商就可以先選自己要的樓層、空間，而且事先就把這部分
價值低估，這樣才能拿更多。更妙的是，後續這些房子它
要賣多少錢，與估價估多少錢也毫無關連。」
他舉例，比方說一個案子如果是蓋在商業區，那建商就會
先把大部分1、2樓都選起來，再跟住戶說可以當店面的只
剩哪些，要大家抽籤，多數人最後就只能選高樓層的。反
過來說，如果都更案是靠近河邊風景好的，那建商就先選
高樓層，這樣賣價才會好。
「選配時，建商暗槓一些戶數不給原住戶選，雖然不違反
都更條例，但應該是也違反民法誠信原則。我打個比方，
這就像是大樂透選號，有些號碼故意不讓電腦選號出一樣
吧」，徐士堯比喻。
規劃分配權、優先選擇權不能放同一邊！
最後，讓我們來聽一個發生在古早古早以前，世界上還沒
有都市更新這回事時候的故事。
有一對兄弟因為分家產擺不平，糾紛不斷，於是找上了所
羅門王，希望他能為此事協調出兩全其美的辦法。所羅門
王於是對哥哥說：「就由你決定要怎麼把財產分成2份吧！
怎麼分都可以，但是要讓弟弟先選。」於是，兩兄弟的終
於協調出彼此都滿意的分法。
「這故事告訴我們，規劃分配權和優先選擇權不能放在同
一邊。」徐士堯認為，現在都更會有問題，就是因為決定
權全集中在建商手中，所以很難讓住戶滿意，而絕大部分
的糾紛就是這樣產生的。
然而，就算規劃分配權、優先選擇權被平均分配在實施者
與地主手中，但事實上，都更還是很難達到公平…為什麼
？原因很簡單，因為所羅門王的故事要能達成公平結果，
必須建立在「資訊透明」，也就是分配利益的雙方，知道
所有資訊的情況下才能成立。但我們的都更過程透明嗎？
公開嗎？【未完待續…】
