家裡有一塊地.建商來談合建.
我有大概查了一下有關關於合建的相關資料.
這一次建商是要以總價來分配.
這個就比較不太懂.
因為之前我們也有跟別的建商合建過.是以比例分配.比較簡單易懂.
但是這一次另一個建商是要以總價來分配.
因為沒有聽過這一種分配.我大概查的了一下合建分配.
建商可能想以 合建分售 或是 合建分成 來分配.
但是我們不太可能慢慢的房子出售了再拿到款項.
建商之前有大概提了一下.總價分配完後.如果我們要的是店面.再以分配到的總價去扣除店面的價格.
等於是我們分到的分配款去購買買店面.
但是合建完後.很難去得知房子的價格.所以這樣的分配合理嗎?
請問現在的合建的分配比例大概是多少呢?地主占多少?建商占多少呢?
因為建商只提以5:5的比例來分配.請問這樣算好像不太合理對吧.
加上家裡土地是在8線道大馬路旁.不是在巷子裡.
建商持有一塊土地.但是在我們家土地後面.所以是巷子.他想跟他旁邊地主再跟我們家前面馬路這一塊一起合建.合建的總面積10來分配.建商土地占約2.5.另一地主土地占約2.5.我方土地占約5的比例.
再加上我們是大馬路旁的土地.照道理講.我們因該是最有價值的一方.但是建商說.如果合建.大家主地分配都一樣.5:5來分配.是不是有點不合理.請問我因該要怎們應付呢?
cheng-nan wrote:
建商持有一塊土地.但是在我們家土地後面.所以是巷子.他想跟他旁邊地主再跟我們家前面馬路這一塊一起合建.合建的總面積10來分配.建商土地占約2.5.另一地主土地占約2.5.我方土地占約5的比例.
再加上我們是大馬路旁的土地.照道理講.我們因該是最有價值的一方.但是建商說.如果合建.大家主地分配都一樣.5:5來分配.是不是有點不合理.請問我因該要怎們應付呢?
地在台北市嗎?
若是的話地主沒有拿5.5以上不用理他.直接不用理他!
你家這情形跟我老家有點像...
老家透天厝的房子.旁邊的那一間透天厝是畸零地去蓋起來的.
房子是梯形的形狀.最小邊臨馬路是開大門的那一面
面寬不到1.5公尺.但是旁邊的每一間透天厝面寬都至少有3公尺...
也是建商買下來找我家合建...談55分.
還很大氣的說是尊重我們告知我們一下.如果我們不參加他們要自己蓋?
我爸就跟他說那你自己蓋好了.
過一陣子寄了一封公文不像公文.信不像信.的鬼東西來....
內容鬼扯了一堆什麼.奉台北市政府指示.依都市更新條例.進行都市更新規劃.要求鄰地加入更新範圍???
發文者是那間建商.受文者是我爸.完全看不到有什麼公家機關在裡面....
關防倒是刻的挺像公文蓋的關防!
搞了半天自己的土地根本就不符合最低建築門檻.一定要和鄰地一同興建....
講白話點.就是他的地沒有和你家一起蓋.就是不能蓋房子!
所所除非你們很想蓋新房子.他提出來的條件又很合理.再來討論合建吧!
像我家隔壁那個.房子套在那.最後被法拍.現在已經換第二間建商接手了.
但是這次這一間建商比較有誠意.而且談都更的範圍是整個街廓~希望這次能談成!
所以你因該去計算的是..
後排的地臨幾米巷.是否沒有你們的加入容積會減少(我假設你們是新北住宅區.6米一下巷道容積只有200.有你們加入後會變成300.如果是的話到是條件可以增加些)
你們的地臨大路面寬多少?地主有無需要店面.(我有看過因為地主都要店面.結果建商解決不了只好增家店面數導致每間店面面寬不到3米.讓這些店面完全無法發揮功能)
因為不知道你們家土地跟後排的土地到底是長啥樣.所以其實實在無法給你太多意見.重點是如果你們自己的部分就足以自行興建了.哪怕是後排也可以獨立興建.建商都得給你們更好一些的條件.至於5.5分到底合理與否真的要看你家在哪裡北市最高7.3分(8.2是有聽過但那是建商惡意綁住戶的).像三重板橋5.5或55比45都是常見..爾且5.5分還有字義上各種解是..是只有基礎容積5.5分還是連設計獎勵.容積移轉都5.5分
最後其實還是建議你.如果條件合適也真的蓋一蓋吧.新風貌新建築對地方對大家其實都有好處的..
委建 ＶＳ 合建
看起來委建比較有保障
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權利義務
合建：興建過程中，所有權歸建商，過程由建商主導，地主很難提供太多意見。
委建：從頭到尾，地主都有絕對權力，反應任何的需求與修改，所有權從頭到尾都在地主身上，不必擔心任何問題。
新屋分配
合建：在地主的實際利益上，合建合約一旦簽定，房子蓋好後，地主只能分得合約明載之坪數，即使新屋完成屆時每坪實際賣價提高，地主也無法再多分配坪數。合建建商有可能要求地主同意其進行容積移轉，增加容積將樓層蓋得更高，則有可能因此公設比率增加，造成地主所有權之虛坪增加。
委建：所有權為地主，所以會因為賣價變更好，可以少賣一些坪數即能完成融資還款，而讓每位地主再分回更多坪數、或折返現金。
THE666 wrote:
不懂不要亂回答，幾百...(恕刪)
呵呵~因該在說我吧
個人淺見~別太在意!!我只是用常規在判斷..會合建的大多是在北部(當然這幾年中南都有)因為價值高.所以我假設為北市或新北市...
一開始版主有提到5.5分配..如果是北市..呵呵..因該不會5.5分拉這樣有點誇張..我想版主不用上來這問建商早被人打跑了..新北市.從地主4.建商6~地主55.建商45都有..比較府合板主所以我假設以新北市為例
而我提到巷道大小跟版主家臨大路等問題..這牽扯了版主有多大的籌碼可以談判..新北市住宅區6米巷道以下容積率只有200.建商不會用這樣的基地條件去興建..所以一定得靠版主這邊臨大路的地來使容積變為300...可想而知..如果是這樣..版主會擁有絕對的談判籌碼.
至於建築費用.因為他們談的是分配比例並不是固定坪數.建商一定有錢賺才會蓋.這不用替建商煩惱.而用份配比例來參加合建或都更.基本上建照上都有全部的計算值..那躲不了也騙不了的
至於專家?呵呵~一般合建重開始開發到簽約最快的我看過半年最長的10年都還在談..如果在還沒確定是否有參加意願(別說簽約了)之前就花個幾萬找建築師估算呵呵...那版主其實自己委建就好了..因為代表版主這邊的地主都很團結或是地主只有一人~呵呵~況且..如果版主願意提供建商所規劃的坪效或細節來板上討論.我想這裡因該有很多免費的專家願意提供諮詢的唷!!!
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