全台灣最新空屋普查已於8月底完成
張金鶚教授見政府遲遲沒有發佈，日前在媒體上撰文發佈
< 空屋創新高 賣屋趁早 >
http://www.moneynet.com.tw/e_news.php?id=2206
張教授是個本著知識份子在作研究的教授
這幾年被大眾認為是空頭大師，但實際上張教授並非如此
在SARS期間房市在這八年波段低點時
他是房市將進入多頭的提倡者
當時建商是相當悲觀的
<下半年房價 業者保守 民眾看漲 >
http://forums.chinatimes.com/report/SARS/Economical/htm/92062603.htm
在值大選在際、經濟前景不明的現今
張教授勇於發表自己的想法，我覺得他作到了學者的本份
他的前幾年的預測與現況有偏差
是由於08年開始美國發行了真的太多太多的貨幣
加上台灣政府降低遺產稅、兩岸氣氛良好下
房市先從高價豪宅與地段好的大安區開始發動
在比價效應下，整個台北市都開始往上拉抬
當台北市的價格快速漲到一般受薪階級無法承受的價位時
原台北住民開始往新北市一路移民至桃園
因此當新北市某原居民認為新成屋開價不合理時
對於從台北市要遷移到新北市的人來說，他認為很ok
因為相同的錢，他在台北市大概能買的坪數會小很多
而原本都是在新竹工作，想回台北置產的竹科人
有些也慢慢選擇在房價所得比偏低的新竹定居
張教授的空屋普查調查，其實隱含了很多資訊
我們可以印證包括空屋形成的背景、人口移入的情況
我引用張教授的資料，並附加上最新的預售屋的銷售統計
在我的部落格發表了一篇文章
< 最新全台灣空屋普查報告與預售屋銷售綜合分析 >
http://thetrader.pixnet.net/blog/post/38406012
我認為全台的房地產應分為台北市，與台北市以外的都市作分析
理由在於台北市的空屋率是格外低的，而且房租房價比偏低、房價所得比最高
能買房的是資本較厚的族群，無論是收入高或家族資本高
想在台北成家的人也是格外的多，因為他享受到首都的種種便利
而以台北市能賣的預售金額來看，整個台北市供給仍有限，目前是量縮價平
整體來說是台北市的需求強、供給有限，因此遞延了台北市房價下修的時間
但整體來說，台北市的房價開始往下修正，並不會是很特殊的事
漲多回檔並對應一些基本面的情況，是很合理的
大陸的房市開始回檔了，大陸的股市也是一路破底
但是會是一個初期劇烈，中期不斷緩降的下降型態，要到崩盤除非是非經濟因素
台北市以外的主要都市，空屋率約都接近20%
加上建商預售屋的量仍然相當大
受到景氣影響就相對的大很多
因為是一般受薪階級買的地方，加上供給量又大的時候
的確是需要格外小心注意
新北市外圍、桃園、新竹地區，都是需要居高思危的地方
在預售屋的部份，我文章中是點到為止
實際這些區域的供給與需求狀況，我想在地的人會有更深的體悟
已經買房的人說房子可能會跌，應該算是有一些客觀性
我今年初買進新竹市中心的房子
我在買時，我就認定十年間就是個支出，不會預想會有報酬率
就像買車子一樣，理所當然有折舊，我就是以一個使用者的心態來使用
若是十年後賣出，賣價仍能等於當初的買價，那就算保值了( 算極幸運的 )
不可能在一個波段的高點，還要期望有額外的報酬率
這是因為在我研究總體經濟的過程中，我認為二次衰退是必然的
尤其我觀察新竹的土地供給是這麼龐大
既使市中心的土地供給是相對有限
但是在替代方案多的情況下，未來房價下修是極為合理的事
台北市以外的房子，要忍受折舊與較緩的土地增值速度，是台灣目前的房價結構
台北的磁吸力太強了，許多地方還是依附著台北市提供就業與娛樂活動
我發這篇文章的初衷
是希望少一些人像我朋友一樣，買了高過於自己能力的房，收入又降低而陷入困境
無薪假是一個進行式，收入結構調整是極有可能發生的
買房的人真的要量力而為
除了要細心思考自己所買的區段，更要衡量自己的能力
如果真的要買，是要考慮自己的自由現金流量，並要適當因應景氣而預作削減
再來評估要買的房價總價
也一定要考量自己可能會離開台灣工作，或是就業地區會有改變
因此一定要考慮未來的脫手性，再來作決定
誠心祝福大家都平安健康順心
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