那晚在佛光山開會, 突然接到遠在台中的朋友打來求救.
她說已經把訂金+全部尾款[本票]交給仲介, 但卻說屋主臨時不賣也不過戶了.
她承租那房子有一陣子了, 和屋主也和平相處, 都準時交房租.
仲介是該屋主的兄or弟, 從頭到尾她都是和他接洽, 因他說屋主有授權他全權處理所有租/售事宜.
查謄本, 該物件最後交易是在95年, 所以也沒奢侈稅的因素.
有他項權利, $192W.
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我看了合約書, 只有分簽約金$2W, 和尾款$126W. [還真便宜, 大約33P 含 公設+ 機/機 汽車位]
尾款有註明: "本款限代償賣方銀行貸款之本息, 代償後餘額於交屋日付清. 若貸款本息不足還款時, 由賣方現金補足."
預定交屋日: 100/9/30前.
租期至101/6/1.
其他約定事項:
本件房地現況交屋, 不另作整修 [詳見屋況說明書, 買/賣/仲介3方都有簽名+蓋章].
本件房地目前有出租, 租期稻101/6/1. 承租人為本件房地之承買人, 固買賣雙方同意租期提前至100/8/31止. 雙方同意簽約日同時交屋.
賣方同意房內家具全部付贈予買方.
在付款處, 賣方只有在簽約款那裡簽名, 尾款那裡空白.
在簽約處,買方有簽名+蓋章, 賣方也有簽名+蓋章, 賣方代理人[即該仲介]也有簽名+蓋章.
見證人: 住商某加盟店. 有蓋章.
負責人: 正好是該仲介!
經紀人: 有蓋章.
營業員: 有簽名.
地政士: 有蓋章.
日期: 100/8/26.
本票上, 有尾款 $126W.
上有地政士的印, 買方的簽名+蓋章.
有備註: 本票係台中[物件地址]買賣款履約保證用, 他用無效. 價金付清後本票據即自動失效作廢.
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那現在該如何幫助朋友?
她很想買該物件.
tks.
lienly2 wrote:
仲介是該屋主的兄or弟, 從頭到尾她都是和他接洽
(恕刪)
lienly2 wrote:
在付款處, 賣方只有在簽約款那裡簽名, 尾款那裡空白.
(恕刪)
別跟豬打架，得不到好處還會弄的一身臭
看完您的描述，我有一個疑點想請教
因他說屋主有授權他全權處理所有租/售事宜
只是口頭說過並無授權書嗎?
在簽約處,買方有簽名+蓋章, 賣方也有簽名+蓋章, 賣方代理人[即該仲介]也有簽名+蓋章.
賣方是指房屋所有權人親自簽章嗎?
假設是所有權人親自簽章，為什麼代理人還要簽章呢?
假設賣方不是親自簽章，而是由代理人代簽，則必須一定要有授權書，這點代書應該很清楚。
如果是由所有權人親自簽章，則賣方就必須負擔違約賠償。
如果是由代理人代簽，而又沒有授權書，則必須向代理人請求損害賠償。
如果訂金是由代理人拿走，則代理人涉嫌詐欺。
如果訂金是代書代為保管，則代理人應該僅須賠償簽約所需費用。(例如:車馬費、代書費等等)
如果是房屋所有權人拿走，則就是所有權人必須負擔違約賠償。
所有權人不賣了，沒有任何合法方式可以強迫所有權人過戶。你再喜歡也沒用。
一般簽約款至少要押一成, 所以總價128萬(2+126), 應約定簽約款至少12.8萬以上,
簽約款押太少很容易發生一方違約的情形, 制式合約的違約責任通常是買方違約賠已
支付的價金, 賣方違約加倍返還已收取的價金, 但因為此案的原貸款為160萬(192/1.2)
已大於總價金, 本來就存在一定的風險, 有可能賣方無力拿出代償後餘額的現金來清償
原貸款。
依你陳述的案情, 賣方違約應該只要還買方2萬簽約金及賠2萬的違約金即可解除契約
實在沒啥約束力, 所以應先了解賣方為何違約, 才能對症下藥。
再來仲介為賣方代理人是有問題的, 仲介媒合買賣雙方, 不應再為一方之簽約代理人,
這樣很容易混淆彼此間的法律關係, 所以應再確認賣方是否真的要賣屋以及和仲介是否
有權代理, 還有價金收取人到底是誰。
因契約的違約責任太低, 實在不容易請求賣方履約, 建議退一步想, 能全身而退, 取回
簽約款就好了。
我再度查看買賣契約書的簽名, 仲介 VS 屋主, 極為類似! 不論是姓名/地址/ID的寫法都有98%相似度! 應該是同一人所簽.
該仲介 = 加盟店的負責人 = 房東/屋主的兄 or 弟.
那表示仲介應該很清楚正常的交易流程, 也知道這麼做有無違法.
既然是大品牌的仲介, 那應該會由仲介指定簽約代書來處理交易事宜. 代書應該是和仲介同一條船, 會聽命於仲介, 而非買方. 就算流程對買方不合理, 代書也可能忽略.
本票是由仲介拿去, 且代書在本票上有簽收章當見證人.
若最後真的不賣, 那賠償金額是應該用$2W x 2 or $128W x 2去算?
打住商客訴有用嗎?
還是得找台中地政處/消保官?
absmen2002 wrote:
這問題要去問仲介跟代...(恕刪)
售:很多AV產品
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