謄本上的金額

gogomax
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樓主

2010-11-30 9:42

日前因為看中意一間房子
所以去hinet地政服務調了電子謄本

看到上有一項擔保債權總金額，約600萬
這項是指屋主當初的成交價
還是屋主向銀行借的錢
這個我不是很懂

這棟四年房，屋主現在在網路上賣房是約550萬左右
雖然該區域我在內政部地政司查的五年內新屋一坪約在七八萬
但是這個已經約到10萬了
我不知道要怎麼估該房子的價值該是多少
四年折舊和其他有的沒有的環境因素很多也不知該加還是該減
他的屋況還有週遭環境我很喜歡
所以我也不知道要怎麼跟房仲業者談價錢
會不會我一顯露出很喜歡之後
價格就變很硬呀~~

之前我也沒有出價的經驗
希望有出手買房子過的各位大大能給我個意見~

2010-11-30 9:42 發佈

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jim_raynor

jim_raynor
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2樓

2010-11-30 9:59

看謄本都是用猜的，非常不準啊

有沒有故意寫高，多貸一些出來裝潢?

你就算看破謄本也看不出來

最簡單就是拿謄本去給銀行估價囉。

看銀行要借你多少，銀行估價就是出價的低點啦

不過要多估幾家，因為有些銀行估價都很誇張

從低點喊上去就差不多了

卡巴斯基

卡巴斯基
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3樓

2010-11-30 10:17

擔保債權總金額，約600萬：這只是代表在這範圍內的債權可以優先受償，不代表借款金額，當然一般來說，會設定600萬，就是借500萬(設定1.2倍的抵押權)，如果銀行只能貸七成，那估價就要能估到約700萬，但估價金額也不代表就是合理的行情，有些銀行要求估價保守一點，那估的金額就低一點，如果要搶業績，那就估高一點。

網路房價是約550萬左右：雖然仲介都有預留一些空間供殺價，但愈搶手的房屋，殺價空間愈小，猶豫時間愈短；若不覺得搶手，或該地仍有類似的房屋在出售，就不要表態，先告知還有其他房屋在評估，再看仲介的反應來決定下一步，這種事也不是這樣教教就會了，仲介本身也會用心理戰，讓你急著簽約…

gogomax

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樓主

2010-11-30 10:21

所以我現在要做的就是
把電子謄本印出來，然後去各個銀行請他幫忙鑑價嗎
我有聽說如果鑑價次數過多
會影響信用，是真的還是假的呀~

jim_raynor

jim_raynor
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5樓

2010-11-30 10:30

又是"聽說"害了人~~

如果你沒有給行員身分證號碼，他是無法拉你聯徵的。

況且只是鑑個價問問看而已，自己把自己的條件被給他聽就好了

請銀行估價要找幾家都嘛ok

卡巴斯基

卡巴斯基
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6樓

2010-11-30 11:42

gogomax wrote:
去各個銀行請他幫忙鑑價嗎...(恕刪)

這種估價只是粗估，鑑價若對該地不清楚，沒到過現場，是抓不凖的。
縱使有去現場看過，但每個人的價格都不一樣，用這種方式來評估是很勉強。
如果你說"要買房子評估用"與"要貸款估價用"，絕對有不同的金額。

以前我評估的方式是向仲介詢價都會問一句，用這種價格多久會賣出去來推算金額，我抓的金額誤差很小。
提供的資料不要太清楚(不能讓仲介知道你根本不是要賣房子)，譬如大樓同層樓有好幾戶，只要說某層樓就好，再提供主建物坪數，公設…。
銀行的人跟仲介較有互動，詢價也比較方便。

trickid

trickid
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7樓

2010-11-30 15:01

卡巴斯基 wrote:
擔保債權總金額，約6...(恕刪)

我還以為擔保債權總金額就是貸款金額說

所以騰本上的擔保債權總金額若是800萬,應該這麼推算...800/1.2=667/0.8(貸八成)=833,那麼833萬才可能是賣方當初的購入價吧

卡巴斯基

卡巴斯基
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8樓

2010-11-30 15:51

trickid wrote:
那麼833萬才可能是賣方當初的購入價吧...(恕刪)

不能這樣反推。
我們看到只是設定的資料：譬如有人與銀行談妥借款500萬，所以設定600萬，後來想想只先借300萬，這種情況也是有的，。
縱使銀行是參考買賣價，但我們無法得知是貸七成、八成、甚至以其他名目貸到九成、十成(用信用借款補足)，你估算若差一成，那總金額是差很多喔!

trickid

trickid
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9樓

2010-11-30 15:58

卡巴斯基 wrote:
不能這樣反推。我們看...(恕刪)

請教一下,如果賣方以其他名目貸到九成、十成(用信用借款補足),那擔保債權總金額也會改變嗎?

小旋風999

小旋風999
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10樓

2010-11-30 16:25

如果我只想借100萬

但拿市價1000萬的房子給銀行作抵押

只設定200萬

那你會以為我的房子只值200萬嗎??

所以騰本上的設定金額不是代表市價

只是代表當時大概跟銀行貸多少錢

一般也就是樓上說的1.2倍

這個多設定的0.2倍銀行是為了保全債權
(有可能債務人一借就倒了,一些多出本金的法律程序費用或利息....)