想請教一下各位賢拜們，
小弟預算不高只能入手中古屋，目前正在看屋中，
最近看上一戶，不過房子現有狀況是有住人的，
這樣在看屋的時候該注意哪些事項呢？
因為有人住的話，多少有點裝潢或家具會擋住視線，這樣要如何知道有沒有大缺陷呢？
又這樣的房子是不是較少人會去買丫？或者是說屋主也不是非常急著要賣丫？
新手上路，問題多多，還請各位賢拜們不吝指教，
小弟先感恩囉！
高雄小五 wrote:
想請教一下各位賢拜們，
小弟預算不高只能入手中古屋，目前正在看屋中，
最近看上一戶，不過房子現有狀況是有住人的，
這樣在看屋的時候該注意哪些事項呢？
因為有人住的話，多少有點裝潢或家具會擋住視線，這樣要如何知道有沒有大缺陷呢？
又這樣的房子是不是較少人會去買丫？或者是說屋主也不是非常急著要賣丫？
新手上路，問題多多，還請各位賢拜們不吝指教，
小弟先感恩囉！
除了海砂幅射非自然死亡外
一般來說 比較嚴重的問題
大多是漏水....
看屋時帶支小手電
若天花板有掩蓋物 找看看有沒有工作孔 跟屋主借張椅子 爬上去用手電筒仔細看一下 天花板的原始樣式
包含WC及廚房的天花板 <--- 一定要看 這是最容易出問題的地方 因為 樓上相對的 也是同樣的構造
一些經驗給你參考
一般來說 除非是全新裝潢
否則 很少會有屋主要賣房子 然後只做"局部"裝修
若只是局部裝修 廚房 衛浴間 這二個地方的天花板
特別是一看就是最近才弄好的.....
通常我都會問一下屋主 為何要做裝潢...
有的屋主會很坦白的說 之前處理漏水
有的屋主會有其它的理由 <--- 不代表真的有漏 每個人的想法不同
另外 看房子時 請仲介帶著 "產權調查書" <-- 一整本的 不是一張..
裡面會有屋況說明部份
看看屋主在上面怎麼打勾
比如
1.銷售標的內是否有漏水
1.1.若有漏水 則漏水位置______________
2.若有漏水賣方是否修繕後交屋
1.2若都打勾 就不用擔心 屋主很坦白 也願意處理 但 還是得注意是否有其它地方有漏
1打勾 2 不勾 這代表要買方自行處理漏水問題
基本上 若買方也能接受自行處理 簽約時代書會押免責條款 證明買方知悉漏水問題 且放棄追索處理費用
1.2若都沒勾 但 現場就是有漏水
屋主擺明就是不弄 也隨便勾
我比較建議 找專家去現場估價 聽聽專家怎麼說 能不能 好不好處理 得花多少費用
自已再評估看看
或是 跟屋主談費用從屋價中折讓
直營公司都有專門配合的廠商 找這種就對了 基本上 都是搞到好為止 沒弄好 打電話去客訴 總公司都會下來要求廠商弄到好
(前提是 房屋款項要扣住.....後面說明..)
從天花板上下來的水 最難搞
因為要跟樓上協調 費時費力
很多樓上的屋主 都搞很久才願意出面處理
若是牆面下方 就好弄多了
若不是從樓上來的
先看牆的背面是什麼 如果是衛浴部份
基本上 都是磁磚下的原始的防水漆已失效 (一般是十五年內有效)
或是接頭有漏
假使 衛浴間已經很舊了 可以重做衛浴時一併處理 不會很麻煩
若是隔戶牆.....那跟樓上下來的一樣 不好搞.... 協調協調溝通溝通 很累人..
外牆是最討厭的....特別是受風面
如 西南跟東北側 一邊是夏天 一邊是冬天.....(不是絕對 得看實際座落..跟週遭現況...)
費用很高 特別是需要吊車的情況...
且 容易復發 又不如室內可以掀磁磚地板 直接就水泥結構面去處理
室外的磁磚 特別是大廈華廈....想要動很難 動下去 回復原狀 又是一筆錢...
一般是外牆磁磚面塗防水漆或打針....
要一勞永逸 費用是最高的...
其它如結構問題
就要找土木技師來看了
只要牆面上 沒有X形的裂痕 樑跟柱沒有超過十元硬幣厚度的裂痕 窗孔四個角落沒有斜向四十五度的裂痕
基本都不會有太大的問題
若有上述的指標裂痕
離開時 別坐電梯 請走樓梯間
看看樓梯間的牆面有沒有這種裂痕
若有......... 自已評估看看.....(不代表房子一定有事 但......你懂我的意思....)
若有地下停車場 也要順便看一下 停車場的樑柱地面天花 是不是有不正常的裂痕
一般水泥粉光層久了也會有裂 但 都是 一小段 單線 不會交叉 而且很細
出現X形 就代表結構有扭過 還扭的滿嚴重的...
(要注意哦 結構性的問題 建議別碰... 因為 處理起來跟滲漏水處理 是天差地遠......特別是全棟結構有問題...)
上面這些是評估屋況的一些方法
若有擔心的地方 但 真的很喜歡這間房子 複看時就找專業的陪你去看
看屋時 你也可以考考你的仲介 聽聽他的說法 若他說的543 或都不清不楚 換一個先...
仲介都搞不懂 他怎知屋況到底是好還是不好...
最後 在簽約時
有什麼問題 一定要現場提出來
雙方之前協調好的東西 也要請代書 加註在合約上 白字黑字寫下來 對你是保障
另 一定要做"成屋履約保證" 除了保障交易安全
在屋況部份有爭議時 拒絕簽字同意銀行撥款
可以扣住款項 不讓屋主拿錢走 也能逼仲介出來處理跟協調
成屋履約最大的好處
買賣雙方加上仲介 三方沒有親簽 銀行不能放款...
除非是 法院判決下來 銀行才能在沒有買方簽字的情況下 放款
這是對你最大的保障
別傻傻的 聽仲介說 先撥款 後面再來弄
撥完款 保證你找不到人 = =
另外 老房子十間裡面 八間有漏
說沒漏都是唬人的
聽聽仲介對屋況部份的說詞 有沒有協調經驗 會不會看 懂不懂大致的修繕過程
遇到不懂的 會不會找專業的問...甚至幫你看...
好的仲介在事前會讓你知道問題 幫你協調解決 順利處理好問題
爛的仲介事前推托事後找不到人 還得打官司...
一些些心得 給您參考
若是固定物無法移開及移除
仲介在無法目視的情況下
是免責的
如 天花板是做死的 沒有維修孔可以目視天花板的情況
也沒有燈具孔 可以移開燈具 從燈具孔去檢視天花板..
沒有冷氣孔 可以檢視
免責 (除非我有透視眼.....)
辦公室的輕鋼架 可掀式隔板
有責
固定式家俱櫃 無法移開 移除
免責
其餘家俱
只要是能動 能移除
沒有發現 仲介有責 包含屋主
當然 固定物不能動 不能移除
還可以檢視其固定物表面是否有異狀
如衣櫃的內板 是不是變色 潮濕 及 腐爛
去判斷後方牆面是否有滲漏水
最後 保固條款及暇疵擔保責任
都有所謂的免責條款 各仲介不同
在看屋時 記得順便看一下該條款的內容 (包含保固細節)
在簽約時 但書 這東西很重要
若你簽字同意放棄
事後是無法追索的
請特別注意
最後 祝您買屋順心 ^^
我賣房子這些年來
最喜歡賣 屋主自住或是一般屋主持有十年以上的空屋
即使房子髒到不行 小強老鼠蜘蛛滿地爬...
前者屋主在場 有問題直接問 包含樓上樓下 左右鄰居的情況 他一定比仲介清楚
有滲漏水也一樣 屋主現場就會告訴你 他的想法
要不要修完才交屋 或是 買方自已修 或是從屋款內扣
後者是大部份可移動式家具已移除 一目了然 有沒有問題清清楚楚
若家俱還在現場 也可以花一些時間 去了解一下 可移動式家俱的背面是什麼情況
而全新裝潢的 相對風險很高
我都是自已一個帶著手電筒跟小馬椅
天花板上的能開的孔 一個一個開 一樣一樣照相存底 <---保護我自已...
很多業界存在一些公開的問題
如 施作固定物掩蓋暇疵
之前在樂業街看了一個案子
四年前賣過同一棟 剛好是隔壁 不同樓層 室內格局是完全相對
四年前那戶的屋況 我記憶猶新...
迎風牆 是漏整片的...
這戶一進進去 就覺得怪怪的...
內部格局全改和原來的完全不同...
浴室的崁燈拿掉...跟 冷熱交換機的出風口隔板拿掉....
手電筒一照...這案子我不玩...
有漏水 但不知有沒有處理好 天花板是全戶包... 外牆的內牆面也包....
若有漏水 要敲掉重來....(整体性的做法 若要省錢 就是正下方開工作孔...)
所以 買房子 真的眼睛要睜大...
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