~ 房價的未來 ? ~
房價的未來就是等同於 台灣的未來 !!
所以對房地產價格的期待就應該考量 台灣在全球競爭力的相對水平 ..
昨天在新聞看到最近熱門的大學延畢的話題 , 其中被提出來的 “ 假設 “ 就是 大學畢業生就業的起薪明年還會再比今年的水準降低 2,000 元左右.
台灣產業最重要的幾項產業 , 像是 手機 , 筆電 , 汽車裝配 , 石化原料 以及 鋼鐵 , 面對對岸排山倒海而來的流血競爭 , 幾乎已無招架的餘力.
全世界的已開發國家面對新興市場國家的競爭 , 最好的策略就是更加的積極研發 , 拉高技術的門檻 , 強化人力資源的品質.
以個人的角度來看就是要挪出更多的時間來閱讀與學習 ..
但是在 台灣好像這樣的認知以及危機的意識還是很薄弱 , 絕大部份的人還是對智慧型手機 , 高階的數位相機 以及價昂的腳踏車感到興趣.
也就是說在可見的未來 , 台灣是看不到希望的 !!
產業是如此 , 房地產也應該是如此 , 但是為何現在的房地產交易還是不見冷卻 , 新的建案還是不斷的推出.
其實真正原因還是因為大部份的人對產業的未來沒有信心 , 不願意再把可支配的現金投資在新的事業或是研發上面 , 同時利率又處於低檔 , 所以才會有大量的資金湧入相對保值的房地產市場.
換一個角度來講 , 就是現在大家比的是口袋的深度以及資金募集的能力和成本 , 希望能用時間來換取未來的生存空間.
所以我的看法是短期內房地產的價格在表面上來看 , 是不會出現大幅或是全面性下跌的趨勢 , 但是卻會有偶發的降價求售個案 , 只是會很快就被已經準備好進場的人接走.
但是長期來看 , 我認為 台灣房地產的增值空間已經很有限 , 除了自住以及自用 ( 營業 ) 的需求以外 , 要想要靠置產來致富的成功機會將會越來越稀少.
jjhuang.tw wrote:
長久而言新台幣也會變不值錢.......(恕刪)
不只新台幣,為了維持穩定經濟成長,合理的通膨是必須的,也就是全世界貨幣持續貶值.
但匯率是相對的,熱錢流入造成該國貨幣需求增加,所以會有相對漲跌.
陸資來台置產就像熱錢,是會增加需求,但台資也會出走(譬如晶圓廠).
未來到底是台灣人去住大陸的多,還是大陸人來台灣住的多還很難說,兩相抵銷後,需求是增還減就不知了.
房價漲跌的最大推手除了景氣的因素外 , 最大的能量來自政治的影響力 ..
政黨的首次輪替 , 讓 台灣的房地產出現一次最大規模的修正 , 但是政黨再次輪替以後 , 新政府持續的做多 , 減徵土增稅 , 降低遺產稅 , 降低利率 , 對企業提列的房地產現值的認定 , 對股市內線交易的管理不彰導致長期投資股市的收益率過低 , 民間的閒置資金投資的管道有限 , 產業的競爭門檻越來越高資金苦無去處 …….
上列的房價推動因素正持續的在發酵當中 , 但是從另一個角度來看也可以解釋為現在的政府所能用來推動房價上漲的工具以及方法都已經用完了 , 讓房價往前衝的引擎已經沒有新的能量 , 房價未來的走勢就會完全的依照景氣以及需求的強度來決定.
其實我個人認為正確的思維應該不是去關注房價的走向 , 而是依照自己的能力以及需求在適當的時機做出正確的決定.
像是我一位朋友前幾年因為需要大筆的資金蓋房子 , 所以用盡一切方法取得銀行的融資 , 資金最吃緊的時候還曾經想要賤價把房子賣掉 , 但是後來還是用新竹的土地跟親戚調到資金解決償付工程款的問題.
當他熬過資金枯竭的困境以後 , 市場就開始反轉向上 , 所以他現在開始出清已經收租 10 幾年的廠辦大樓 , 然後計劃把售屋的現金再買進台北近郊的土地 , 規劃蓋適合老人居住的高齡住宅.
同一個時間我看到網路上有人在士林明德捷運站附近買了一間 25 年公寓的五樓 , 每坪還要 30 多萬 , 夫妻辛苦的繳了 20 多年的房貸以後 , 房子的價值可能還會遠低於當初所購置以及整修的成本.
換言之就是房地產的供應端會一直把成熟的商品變現 , 再用低價取得原料 ( 土地 ) 然後製成市場需要的商品 , 出租生息 , 然後再一次的循環.
所以房地產的老手都會買進土地 , 價格合理的新成屋或是即將改建的超齡物件 , 因為他們都會把利益的回收點放在購置後的 15 年以後.
換一個角度來講就是要買自己居住或是收租 15 年以後還有市場價值的房地產 , 才是投資置產的不二心法.
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