請問板上高手熟知景美房價的給點建議?

在台北看屋也好一陣子了!但都一直找不到尚滿意的房子,
(不是太貴買不起就是主要條件不是很滿意,但大多數都是開很高且條件又不怎樣的...),
最近看到一間在文山區景美的中古2房大樓(空屋無任何裝潢),
這間雖有一些小缺點(在4樓且有穿堂煞及其他一些風水瑕疵),但還在自己可接受的範圍,
屋主開980萬(含一坡平車位價),帶看的仲介說有之前有客戶出到880萬屋主仍不要賣,
暗示屋主至少要賣9XX萬以上,所以要我至少出到9開頭他才肯幫我去談...
但我在網路上查這附近最近3~6個月類似大樓成交價都沒這麼高(甚至去年也沒這麼高),
請問板上各位高手這間大概可以出多少買呢?有值9XX萬的價值嗎?
請大家幫我評估一下並給我一點意見,感激不盡,謝謝!
以下為此間房屋的基本資料:
1、 房屋地點：文山區景美
2、 房屋屋齡：約11.2年
3、 房屋類型：大樓(一層6戶有兩部電梯)
4、 所在樓層：4F
5、 房屋坪數：權狀23.27坪+車位12.69坪(公設約21%)
6、 房屋格局：2/1/1
7、 房屋座向：座西朝東(房子有些風水瑕疵: 穿堂煞、一進門就看到廁所、廚房門對廁所門...等)
8、 有無陽台：有
9、 有無停車位：有
10、 交通：離景美捷運走路大概5分鐘內(它最大的優點)
麻煩請大家幫我評估這間大概一坪出多少去談呢?謝謝了!