[分享] 自地自建~我怎麼查資料?

近期不斷的尋找土地中,所以分享給大家有關於自地自建我是如何查詢土地相關資料的!
基本上大部份的人都是採用二類謄本的方式去調出土地資料,但是並不是所有的人都有時間跟金錢去做這件事情,假如你挑選了50塊土地,每一塊都去調資料那就會顯得耗工耗時!所以,我在這邊分享我自己的查詢心得供大家參考
我的流程順序是
先查地籍確認土地的面積以及形狀-->再查土地套繪狀況,確認是否有被套繪管制或其他狀況(例如整體防火間隔)-->查都市計畫看看新建的建築規定
基本上我是按照上面三個步驟在進行的,以下就舉例說明(以台中市為例)
1.首先,你至少要有土地坐落位置的門牌號碼,或是土地的地號然後進行地籍資料查詢(此處以地號進行教學,請先登入地籍圖網路便民查詢系統 https://easymap.land.moi.gov.tw/)點選進入系統

2.進入系統後請依照 上方的四種不同選項進行土地查詢,就可以看到土地位置面積以及形狀是否跟賣方提供的相同以及土地是否符合所需


3.查詢完地籍之後,接下來就可以進入建築物地籍套繪查詢系統 http://mcgbm.taichung.gov.tw/geoViewer/geoViewAction.do?infopage=1&pas=I80
這邊特別注意,民國70年以前的房屋基本上都查不到,因為當時尚未建立套繪圖機制,有的甚至連建築執照也沒有但是房屋有保存登記,所以查完套繪的結果只能當作初步參考,最終還是必須要到地政或是建管處查詢相關資料,所以請務必小心
查完套繪可能出現幾種情況(以下僅以重建為舉例說明,拆併建或建照沿用先不討論)
a.沒有套繪,現狀為空地-->必須要再進一步向建管以及地政調閱紙本資料確認土地狀況(確認是否為法定空地)
b.沒有套繪,上方有房屋-->必須要再進一步向建管以及地政調閱紙本資料確認土地狀況(確認房屋狀態,或者是否有紙本套繪資料)
c.有套繪現狀為空地-->確認當時的建築執照有沒有報開工也必須要先辦理解除套繪管制,才可以重新申請建築執照!
d.有套繪上方有房屋-->查詢建築執照狀況,建物是否已經完工?是否有使用執照?如果要重建必須要先辦理解除套繪管制,才可以重新申請建築執照!


4.這裡我們可以看到坐落於干城重劃區的土地狀況是”沒有套繪,現狀為空地”,所以這個時候大致上可以先知道,如果建管處跟地政那邊所提供的紙本資料也是無套繪管制的話,那這塊土地基本上就可以進行後續的建照申請!


5.如果土地確認是可以申請建築執照的,接下來就要可以先自行查詢土地所屬的都市計畫以及建築規定,請進入都市計畫圖書查詢整合平台 http://mcgbm.taichung.gov.tw/tccgup/


6.輸入土地資料之後,將會顯示土地的分區以及所屬都市計畫,基本上都找日期最新的都市計畫內容,然後至少要確認以下幾個項目
a.建蔽率,容積率
b.最小基地面積,最小面寬
c.建築物建築距離以及退縮規定


7.下載都市計畫書之後打開pdf


8.此處以本塊土地”商七”做為舉例,從第2個步驟的地籍圖查詢到的土地面積為4015.82平方公尺,乘以0.3025之後換算為坪數為1214.78坪
經過查詢都市計畫面是,本塊土地建蔽率為60%容積率為600%,所以代表整塊土地的最大建築面積為1214.78*60%=728.87坪
可建坪數為1214.78*600%=7288.68坪
最高樓層為7288.68/728.87=10層樓
***以上必須注意退縮地以及土地是否道路持分是否可以計入法定面積,假如可以,計算上就可以把整塊土地面積併入計算,假如不行,那就表示被利用的土地坪數還要減去退縮以及道路持分的面積,另外還有建築物高度比,前院,後院,側院的相關規定,將會視每塊土地的都市計畫以及性質不同而有所不同,購地之前都需要注意!


9.最小基地面積表示如果土地要申請建築執照的話必須要符合規範的面積,低於此面積就無法申請建築執照!


10.退縮,鄰棟以及角地規定指的就是建築物不能建築(只能綠化,做人行道,或騎樓)的部分,必須要在建築設計上的時候先行考量,並且還要在退縮之後跟建蔽率的面積做比較,只能夠在退縮後的面積vs建蔽率乘完的面積取其低來進行建築設計
例如
a.總面積1214.78坪 扣除退縮面積後為 840 坪,建築面積為 1214.78*60% = 728.87坪 這個時候只能以728.87坪進行建築
b.總面積1214.78坪 扣除退縮面積後為 640 坪,建築面積為 1214.78*60% = 728.87坪 這個時候只能以640坪進行建築


以上是簡單的以我自己的查詢方式下去跟大家分享!
當中還有許多細節可能就必須要視個案情況去探討,最好還要請專業的建築師做評估跟檢討,我在這邊只是提供一些方法讓大家在進入購地或是請教建築師的階段之前能夠有初步的知識,減少不必要的時間!
如果以上的土地狀況都有順利了解以及排除,恭喜你,你可以開始著手畫你的設計圖了,在這邊提供給大家一套免費的建築設計軟體SweetHome 3D,我自己就是用這套軟體去化自己想要的設計網路上都有很多的範例以及模板讓大家使用跟參考,祝大家可以蓋出心目中理想的家!
http://www.sweethome3d.com/zh-tw/