向各位大大請益:
目前巳有一部份資金在做投資,另買了一間房子,現金部位只缺少100萬,向銀行貸款350萬元.(這是每月可負擔的本息還款金額) 250拿來定存試算…
房貸利率1.58%,20年本金攤還,試算出來20年給銀行的總利息是555319元；
如果拿房貸的錢去做定存.
350萬減去拿100萬給建商.剩下的250萬拿去銀行做1.5%的定存,20年下來.只用單利計算37500X20年=750000元!
很疑惑..向銀行貸款的利率1.58%是比定存的利率1.5%高的.只拿了部份房貸的250萬錢去做定存.20年後得到的利息竟比350萬房貸利息還高??QQ"
很訝異算出來的結果 ，是否哪裡有算錯呢?請各位大大指點疑惑?
PS:只用單利來計算的原因是光單利計算，自己定存就勝房貸利息很多了， 所以先不算複利。
我想問的重點，是一般有房貸的人都說房貸繳越久會被銀行賺走越多利息， 所以會想趕快把房貸還清； 但我算出來的結果是貸越多貸越久，反而是我們賺走了銀行的利息? 這會是正確的嗎!?
補充: 謝謝大大的提醒，我沒注意到 之前定存1.5%的定存活動已經沒有了， 現在兩年期最高的利率是1.3%
2019-06-24 16:23 發佈
pomei99 wrote:
向各位大大請益:
目前巳有一部份資金在做投資,另買了一間房子,現金部位只缺少100萬,向銀行貸款350萬元.(這是每月可負擔的本息還款金額) 250拿來定存試算…
房貸利率1.58%,20年本金攤還,試算出來20年給銀行的總利息是555319元；
如果拿房貸的錢去做定存.
350萬減去拿100萬給建商.剩下的250萬拿去銀行做1.5%的定存,20年下來.只用單利計算37500X20年=750000元!
很疑惑..向銀行貸款的利率1.58%是比定存的利率1.5%高的.只拿了部份房貸的250萬錢去做定存.20年後得到的利息竟比350萬房貸利息還高??QQ"
很訝異算出來的結果 ，是否哪裡有算錯呢?請各位大大指點疑惑?
PS:只用單利來計算的原因是光單利計算，自己定存就勝房貸利息很多了， 所以先不算複利。
我想問的重點，是一般有房貸的人都說房貸繳越久會被銀行賺走越多利息， 所以會想趕快把房貸還清； 但我算出來的結果是貸越多貸越久，反而是我們賺走了銀行的利息? 這會是正確的嗎!?(恕刪)
簡單點看..你貸20年..(數字只是假設)
第一個月的利息是350萬的利息..加上你還的本金(假設1萬)
第二個月的利息就是349萬的利息..加上你還的本金(假設1萬)
第三個月的利息就是348萬的利息..加上你還的本金(假設1萬)
第二個月的利息就是347萬的利息..加上你還的本金(假設1萬)
一直少..少到你本金還完為止
旦事實上為了好計算..目前大多是本息式
就是每個月的還款金額固定..
旦每個月的利息會慢慢的降而本金的比例慢慢升
維持一個固定的數
一直到你還清為止
光是聚焦250萬
這問題就當作，我貸款250萬，逐年償還，沒用到的部分全存一年期的定存，逐年續存。結果算起來，怎麼反而賺？
先不用管單複利
光是你的邏輯就有問題
你的貸款 250萬 利率1.58％ 每年逐漸償還
那麼能用去定存的部分
也要相應越來越少阿，你都把錢還掉了，怎麼還能拿去做定存，所以你能定存的金額也逐年減少才對，250萬 1.5％只有第一年，後續第二年你還了比如10萬，就只剩下240萬能去定存1.5％,自然逐年賺得利息就變少，絕對不是直接乘20年，而是等差數列式的逐年下滑，等到快滿20年，你大概只剩10多萬能去乘定存1.5％了，屆時賺得利息就很少
所以你定存收益的部分算錯了
其實仔細想想就知道
天底下那有這麼好的事
更何況存款息1.5％明明就小於貸款息1.58％,正負相抵後是負數，豈能不賠錢
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