小窩是一棟45年的連棟老屋, 地坪20坪, 共三樓半; 房子基本上是超過30年沒人住了, 前屋主曾租補習班當作小班制的課後輔導教室, 但屋況基本上是完全沒有維持, 真的是慘慘的…(主要是有一天下雨發現會嚴重漏水XDD)
前篇文章看這裡https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=5687473&p=1#71705943
雖然在白目花阿北阿母場勘多次後, 終於決定買下來,
但真得進去好好看一輪後, 當下決定賣掉 (那買個屁阿XDD)
不是擔心無法整修完成, 而是擔心, 這樣的老屋整修到底要花多少錢啊~~~(孟克吶喊臉)
在裝修之前爬了很多文, 參考許多前輩的經驗 (如有不足還請包涵)
老屋翻新一般較為合理的預算, 約是一坪平均5萬~8萬, 當然還是因各個屋子需翻修及裝潢的程度而定, 但原則上抓到8萬應該可以用到很不錯的建材了 (ＡＢ膠+批土+油漆通通給他刷五層啦XD開玩笑)
如果是單純的室內裝潢不包含結構, 泥做的話, 預算就可依上述再打個5~6折
這是施工前唯二拿到的立體圖 (淚~)
只有這種平面圖就開始施工了你說我是不是超狂的???? (不要說連我都害怕了)
因為真的沒圖, 當初還自己手繪了格局去給算命老師看風水 (應該不會算錯…吧?!XDDDD)
其實買完房子之後, 白目花有很多時間可以找設計師 (因為錢都噴光了根本沒現金裝修XDD)
也先給算命老師看看方位 (白目阿母堅持XD 以和為貴啊~~~)
還去廟裡求了開工日期想說綽綽有餘
沒想到!!!!!
期間白目花找了三位設計師
第一位是從建築事務所獨立出來的設計師, 先在網路上看過作品覺得風格喜歡, 有點文青, 有點工業風,
來看房時也很想改造這間房, 討論的過程也很開心, 都已經畫好圖估出建材的細項了喔! 但是, 但是但是但是, 估出來的價錢, 約可以再買一間小套房沒問題 (不誇張, 兩房兩廳買得起)
前前後後想辦法把木工, 鐵工, 甚至連鐵皮都不要了全部拆光光拆成剩兩樓啦, 還是要快一隻手的價錢(不誇張, 真的崩潰) 因此白目花忍痛的放棄了這個選項
第二位是哥哥推薦的朋友, 事務所的設計師, 平時以大樓裝潢物件居多, 友情贊助的來看了幾次白目花小窩, 然後, 就失聯的 (誤); 主要是因為聽到預算之後, 設計師覺得做得好的機率非常低, 很直接說明理由並婉拒了這件翻修; 白目花覺得這樣也好, 總比開始做了結果預算卻一直加一直加最後大爆表來得好吧!
第三位是老北老母也去找了朋友 (這…年齡層好像越來越高了…), Local 統包商, 以前在大建設公司做監工, 現在專門自己發包做社區型透天, 這位阿北啊撒力的喊了一個可以負擔的起的價錢 (帥呆了啊老皮~), 然後怪手就要派來挖了 (!?) 其實過程也沒這麼簡單, 因為老房子真的會有很多意想不到的問題, 雖然阿北很給面子的願意幫忙, 半在預算內只能做很基本的裝修+比較老式的設計
今天要來跟大家好好談談行前必做的功課, 就是因為不希望再有人重蹈白目花的覆轍 (白目阿~)
設計師該怎麼找?
設計師 or 自己發包?
這是要準備自地自建, 裝潢, 或是老屋翻修的人一定會有的問題
若您的預算很高, 白目花相信, 您一定能找到設計師把房子弄得很好, 即使是自己發包, 也能盡情的圓夢;
但大部分的人在買了房子之後, 現金絕對不會剩下太多 (拍拍~我懂我懂~)
即使是原本家裡就有老房子能讓你裝修, 一般人也不會希望裝修到最後花了一大筆錢 (說不定都能買間小公寓了), 但房子還是缺東缺西!
若您本身沒有建築/設計/土木相關的背景, 預算許可還是會建議交由設計師統一規劃及建造, 原因:
1. 安全最重要 --- 結構第一, 水電瓦斯管線必重拉
無論是幾年的房子, 若本身沒有建築/土木相關背景, 會很難判斷哪些牆壁可以打掉, 又有哪些是”結構牆” 不能破壞; 或許我們覺得只是在牆面挖個小動作設計, 卻有可能破壞了支撐的構造, 房屋的安全性大大降低! 另一個是水電瓦斯管線, 若您的房子屋齡/管線超過十五年, 換掉吧! 這個錢千萬不要省, 舊的管線除了可能會有鏽蝕, 金屬汙染的問題之外, 最重要的是使用上的安全性: 舊的電線迴路和新方子的設計是不同的, 能負載的電壓較低, 現在使用的電器量遠遠超過舊有電線迴路的負荷, 很容易跳電甚至走火; 瓦斯管路更是攸關生命, 這就不用白目花多說了, 安全第一。
2. 缺乏設計背景 --- 風格裡外不一致, 工程大 delay
這點主要是因為, 白目花身邊有朋友是家裡有多一間房子給他當成起家厝 (我哭, 羨慕到一個不行), 約莫20年的房子, 屋況還能住, 但老房子的設計不符合年輕人的需求, 因此決定要重新翻新; 地坪若白目花沒記錯應是25坪左右, 四層樓, 比白目小窩大些, 這對朋友因有自己喜好的風格, 決定自己發包, 但在建造的過程中遇到很多問題: 蓋出來和原先想的不一樣, 工班不懂想要的風格, 工程蓋了又拆, 拆了又蓋, 工人/建材/時間, 通通都是成本; 甚至中間還曾經蓋到一半, 因為自己還沒想清楚下一步要怎麼蓋, 工班居然就跑去接其他工作了!! 這這這, 時間就是金錢呀~~~~~來來回回, 共翻修了一年半才落成, 對於有時間/金錢壓力的人是很傷的一件事, 更不用說成果很有可能不是自己腦中想像的樣子。
3. 工程過程監工 --- 風格及建材溝通, 施工需常常到場監工
老屋翻新比起全新成屋辛苦很多, 新房子就一路蓋上去, 但老屋翻新不是, 從拆除開始就是一段不歸路, 期間會遇到非常多的問題: 格局調整, 建材使用, 壁癌, 敲開牆發現嚴重漏水, 原本沒有要加的天花板要追加, 拆房子拆到一半地板垮掉, 工班是否有偷工減料..? 等等問題無法一言以蔽之, 開始翻新一定一定要常常來監工, 才能避免一些無法挽救的錯誤, 可能必須要花更多錢來補救, 細心且個性上能夠與您配合的設計師能夠幫上很大很大的忙! 當然若您已經退休, 或是工作比較有彈性, 請設計師畫圖後再由自己發包當然也是一個選擇, 前提一樣是上述的1.2兩點, 就要審慎評估了。
4. 建材選擇及施工工法
雖然可以在網路上做很多功課, 不過確實有設計師能一起討論過程中要使用的材質, 實用性安全性等等, 或是透過設計師拿到比較優惠的價格 (例如白目花客廳的地板, 是建商大批訂購用剩的特價品), 這些算是時間不夠, 經驗不夠的屋主可以考量的重點。
若想要自己發包, 大概至少會有下列幾項工程:
1.拆除 (若單純裝潢則免) 2.泥作3.磁磚4.木工5.鐵工6.水電瓦斯重拉7.電線迴路重新安排8.冷氣(包含銅管安裝)8.廚具就看是不是用系統櫃 or 有特定想要的品牌, 通常會包安裝
大略想到的就有這麼多項, 若有認識的包商或是設計師推薦的工班會是比較好的選擇, 畢竟施工細節並不是外行能夠懂得, 能有比較信任的工班施工品質相對會比較令人放心; 而上述零零總總除了結構安全之外, 白目花覺得最重要的就是泥作+防水!!!防水真的超重要!!!!之後再好好討論, 直到上周末白目花還在處理漏水問題 (淚), 老師有講你有沒有在聽? 防水前千萬不要省阿~~~
接下來看看, 究竟屋子有多老? 第一次認真看的時候不唬爛, 當天就想賣掉XD
一樓
看那紅配綠扶手就知道, 阿罵家的風格阿公家的屋齡, 還有廚房時尚紅色磁磚, 裡面居然有個灶!!!!!(天啊是要賣窯烤pizza了嗎?!)
最令人崩潰的其實是天井, 因為最上方被封起來了, 不只沒有天井通風透光的功能, 鐵條生鏽之外, 居然還會漏水!!! (這裡可能要放雨傘..)
雖然結構上感覺還堪用, 但很多地方都年久失修, 油漆也都斑駁了
二樓
隔間是用輕薄的隔板, 沒有隔音效果, 有些木頭因歲月而變質脆化了, 會一直掉粉還可以當陷阱, 走路沒注意看會掉下去XDD
三樓
三樓其實才是真正令人崩潰的地方 (想到晚上還會做惡夢)
門都被拔掉了不用我多說
龜裂到一個不行的壁紙就如同我的理智線斷裂XDD
最崩潰的是那個”安全第一”的噴漆! 那邊真的超!級!恐!怖!的! 因為上四樓的樓梯整個生鏽, 而且不知為何的少了一面牆三樓走出去會淋到雨XDD
四樓
就是這個生鏽的樓梯, 老娘施工第一天就把它給拆了XDD
反而是上到四樓之後, 因為是屋主後來加蓋的, 算是本棟房子最令人感動的地方(終於可以少花一點錢啦~~)XDDD
因為工作的關係, 自行發包完全不是選項, 再加上買房後預算有限
就在前面找的三位設計師/包商都無法用白目花預算完成改造的情況,
已經默默地開始轉找仲介 (喂~~太沒志氣了XD)
說也真是緣分, 就在這陣子, 輾轉透過長輩的介紹之下, 找到了這位幫忙翻修的設計師 (灑花)
設計師有多年的建築師事務所經驗, 並且有許多舊屋翻新, 結構重新規畫的經驗
在開工之前至少來了四五次, 詳細看了每一樓層的結構, 平面格局, 與鄰近房屋的距離, 配電管線等等細節, 最重要的是!!! 用了許多方法, 想辦法壓低預算但又不失安全以及設計, 建材挑選以耐用為主, 設計則以"需要"為主, 為什麼說是需要呢?? 原因是一開始估出來的預算仍然是逼近一間套房XDDDD 但過程中與設計師一同討論, 把不需要的木工刪除, 以系統櫃/耐磨地板取代, 鐵件以原本鐵皮屋評估再利用, 磁磚也沒幾樣款式能選XD 盡量以建商大量採購的特價品為主, 所以~~(配上賭神音樂~~燈燈燈~~燈燈燈) 趕在神明挑選的開工日之前!!! 白目花終於先簽約啦!!!
強烈建議在簽約的時候, 所以的建材, 使用量, 金額, 規格等等通通都要寫清楚!!!
白目花小窩開工第一天!!小山貓一開進來!!!地板居然就 垮了垮了垮了!!!
紅色圈起來那哩!!垮了快10cm的一個洞!!!房子正中央阿阿阿阿阿~(孟克再度吶喊臉~)
一樓廚房拆光光
二樓隔間全部打掉
這地基一垮, 立馬噴四萬加強地基, 因為工人施工省略了一些工法, 導致一樓釀成了大悲劇 T^T 原本蓋好的部分挖掉大半重新施工, 之後再來好好分享真的超慘的阿~
To be continued..
