小弟目前在台中有一棟自住的2樓雙併透天屋齡約有40年了地坪35,最近一直在想到底要翻修還是整個打掉在原土地重新蓋,有以下問題請教各位前輩不吝指教
1.原地重建想改建由原本的2樓透天屋改建為3樓不知道在住宅建築法規上是否允許,還是需要另外申請更改建築執照
2.原住宅房屋旁有一條小防火巷,新3樓建築想地坪全部建滿不想預留此防火巷不知道在住宅建築法規上是否允許.
3.3樓全部建滿約80-90坪不知道大概要多少的費用.
4.若只是翻修是否可保有原來的屋子的結構並加蓋到3樓是否需要另外申請更改建築執照.
5.翻新與打掉重新蓋在費用上是否差異不大,若差異不大還是會比較取向打掉重新蓋.
6.不知道台中市是否有這樣的建築設計公司,包含整棟建築及室內設計.
以上有知道相關資訊的前輩再麻煩不吝指教.感謝
ans:改建就是整個重新來過，建造重新發使照重新拿，所以只要基礎設置得宜可以蓋到3樓，不過你要先看你那個地區的建蔽率跟容積率，這樣才會有確定的坪數。
2.原住宅房屋旁有一條小防火巷,新3樓建築想地坪全部建滿不想預留此防火巷不知道在住宅建築法規上是否允許.
ans:一般來說防火巷在新的建築技術規則是依定要留的，所以如果你蓋滿，只要有人檢舉就依定要拆，所以看你地區是不是在鄉下，鄉下地方比較不會有人管這件事，不過你跟鄰居交惡那就另當別論。
3.3樓全部建滿約80-90坪不知道大概要多少的費用.
ans:一般來說自地自建一坪建材工法最一般的約7-8萬，所以蓋到80-90坪約560萬到720萬，但是這是建坪，不算陽台圍牆等等，一般營造廠會滴水坪下去算大概是建坪的1.15到1.2倍左右，所以總價大概644萬到864萬，如果要加電梯大概一坪加一萬，不過因為案場小，以目前自地自建廠商會接的價格，大概一坪要9到11左右，所以費用大概要到720萬到990萬，以上不含拆除費用。
4.若只是翻修是否可保有原來的屋子的結構並加蓋到3樓是否需要另外申請更改建築執照.
ans:如果走合法程序這叫增建，但是老房子要合法增建，所有以前違法增建的部分全部要拆掉，然後用最新的法規去檢討，基本上很難通過，就算通過也要花大筆錢，而且建築師很少願意做增建的案子，因為太麻煩了，如果是鄉下地方就自己偷偷蓋起來囉，但抓到一樣式拆除喔。
5.翻新與打掉重新蓋在費用上是否差異不大,若差異不大還是會比較取向打掉重新蓋.
ans:基本上兩個都很花錢，翻新也是要拆除費，只是看你翻新面積多寡，如果翻新面積大建議直接打掉重蓋。
6.不知道台中市是否有這樣的建築設計公司,包含整棟建築及室內設計.
ans:台中有很多建築師，怕麻煩就直接去台中市建築技師公會找比較快。
Jenfengalan wrote:
小弟目前在台中有一棟...(恕刪)
Jenfengalan wrote:40年屋整個打掉在原土地重新蓋
小弟目前在台中有一棟自住的2樓雙併透天屋齡約有40年了地坪35,最近一直在想到底要翻修還是整個打掉在原土地重新蓋...(恕刪)
除非房子蓋的爛透了
一般翻修就可以
我們本以為整建和重建價格差不大，那還不如重建。
結果，在我們決心要走重建時，發現問題很多，首先是建蔽率一定會縮，縮多少？就是你只能在原土地上蓋60%。
再來我們有去問過政府危老方案，它的優惠就是容積率增加，比如說你可以蓋3層，有危老方案優惠你可以蓋多2層(照政府算法)
，但地坪你一樣只能蓋60%…
危老方案另外還有一個優惠就是貸款方便和優惠，因為建蔽率縮小，我們要爬這麼高，如果建個電梯又要佔地坪，
後面要找建築師畫圖，還有很多很多的流程要做評估，所以重建我們就不考慮。
直接請設計師來看過房子的健康狀況，再評估整建要做到什麼程度。
不過基本上這種40幾年老屋，水電管路和防水工程是一定要做好，所以一定是拆到只剩下結構，費用一定也不少，
但肯定比重蓋便宜。
以上是我的經驗。
Jenfengalan wrote:
小弟目前在台中有一...(恕刪)
小弟目前在台中有一棟自住的2樓雙併透天屋齡約有40年了地坪35,最近一直在想到底要翻修還是整個打掉在原土地重新蓋,有以下問題請教各位前輩不吝指教
1.原地重建想改建由原本的2樓透天屋改建為3樓不知道在住宅建築法規上是否允許,還是需要另外申請更改建築執照
有增加樓地面積就要申請建造執照，而且要整幢建築物都要檢討，適用新法規，還有如果原來有違建的部份都要納入檢討，超過建蔽率就要拆房子。
2.原住宅房屋旁有一條小防火巷,新3樓建築想地坪全部建滿不想預留此防火巷不知道在住宅建築法規上是否允許.
目前都以技術規則110條防火間隔檢討，新建建物不用再留設防火巷了，但如果以增建申請的話，原有防火巷還是要保留。
3.3樓全部建滿約80-90坪不知道大概要多少的費用.
如果是中等建材的話，建議一坪抓9萬左右，但也要看現場好不好施工。
4.若只是翻修是否可保有原來的屋子的結構並加蓋到3樓是否需要另外申請更改建築執照.
不增加樓地板面積，但基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者，可以申請修建，如果增加樓地板面積就要申請建造執照，另外，只要進入合法的申請程序，舊有違建的地方都要納入檢討。
5.翻新與打掉重新蓋在費用上是否差異不大,若差異不大還是會比較取向打掉重新蓋.
翻新一定會比較便宜，但因為舊有的法規結構的設計週期是採約50年迴歸週期做為設計標準，跟現在設計標準迴歸週期約500年有差，所以我會建議拆除重建。
6.不知道台中市是否有這樣的建築設計公司,包含整棟建築及室內設計.
可以找繼光工務所的建築師。
以上有知道相關資訊的前輩再麻煩不吝指教.感謝
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