人車共道的社區式地權問題 & 南方松建材的問題

ILOVEU9527

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樓主

2013-03-18 13:28

請見社區的這個簡圖...(不好意思，我把圖畫詳細點)
人車共道的社區式地權問題 & 南方松建材的問題

兩個社區之間有堵牆，所以是無法通到另一條路去的
兩塊灰色的是巷口店住的1F後露臺，紅色線段是露台圍牆的位置
現在建商說兩間店住也有持分到深綠色的地權
所以要把紅色線段拆掉 (把牆壁切開個大洞)宣稱是要替店住作逃生門
這種社區型巷道的地權既是持分共造，就是並沒有明確地切分出哪部分是屬於自住住戶A和B..
所以建商認為替獨造的店住開個逃生門是合情合理
當然社區內大家都認為安全性有問題，而且在購屋時大家都沒想到逃生門這件事
建商同時說這是基於建築法規規定三角窗必須持有部份的地權

我想請問的是:
1.我看過別的社區巷口的住戶並沒有開逃生門，是因為那房子是設定自住的關係嗎?
2.我沒看過建築法規，但我以為這條道路既無法通行到另一端...又是社區住戶共有..
這是不是算私設道路? 店住也需依法規共有持分這條巷道?

另一個問題是建商認為以防腐劑處理過的南方松"不會腐爛"
但很多家具商都說沒有不會爛的木頭...哪個說法對?

非常感謝大家回覆

2013-03-18 13:28 發佈

文章關鍵字人車問題社區式地權問題南方松建材

henri0212

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2樓

2013-03-18 17:14

1.不管依法店住需不需要持分，看地籍謄本就知道店住有沒有持分，若有，當然有權使用...
2.當然沒有不會爛的木頭，只是多久會爛的問題，南方松一般來講是比較不耐用，鐵木或櫸木會好一點...

ILOVEU9527

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樓主

2013-03-18 18:01

henri0212 wrote:
1.不管依法店住需不...(恕刪)

謝謝..終於有人回應我了
因為建商堅稱"依照建築法規必須要持分巷道"
也說這兩間店住的權狀上會有寫持分幾坪
但是我看過同期蓋的別社區是沒有，所以才想說是不是"店住"的關係
還是建商當初是為了在緊鄰巷道的建物牆壁開窗而故意給店住持分的
(所以後續才衍伸出逃生門的動作)

另外，我問過很多裝潢的也的確說南方松"遲早"會爛
但建商也堅稱這是泡過防腐劑，"耐用度非常好"

兩三

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4樓

2013-03-18 19:51

南方松沒那麼容易爛啦，特別是浸了一堆藥劑之後

至於沒浸藥劑的南方松~~~樓主還是問問其他的木材吧

拿鐵加糖

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5樓

2013-03-18 19:56

我的建議
1.應該請教當地的建築管理科有建築法規背景的對象來詢問，網頁打開查所在地的縣市政府建築管理課，如果市公所就問公所。基本上就是問建商蓋房子的時候申請的那個單位詢問就是了。那是主管機關。
2.去查綠色道路的土地所有權狀，如果上面的名字只有你們這幾個住戶的話，那左鄰右舍問一問，就知道他有沒有權力可以通行或者使用了。不然也可以出示他所謂的路權同意書來看看。
但是我看圍牆的位置來判斷，有可能這塊綠色的地你們住戶可能沒有購得所有權，所有權還在原地主上面。
如果是這樣，那地主就有把通行權再給別人的權力。
但是你又說地權是持分共造....如果這塊綠色的土地都是你們的，那為什麼要把圍牆圍在那邊？不就損失了部分的土地使用權力？
3.現在只有所謂的防火區間，只要符合防火區間規定即可。但是如果是要做生意的可能會被消防法要求有逃生通道。但政府沒有規定逃生通道一定要用別人的地，要用也要申請人自行解決。換句話說如果所有權在你們身上，你們有權力不同意，他們利用你們的地來作為他符合消防法規的用途。
我覺得後面多停一台車也很棒～～～
4.當初為什麼不讓這條路開通呢？如果開通的話感覺可以直接出去8米路不是很好？
5.私設道路也好，只要所有權在你們，就算有這種奇怪的法規一定要持分（規定三角窗一定要去買持分權？），你們不出售所有權，他怎麼取得持分？？還是我講的，問問建築管理的主管機關建築管理課隨便找個人，就說有些法規上的問題想要詢問就好，如果電話講不清楚，就當面跑去問就好。

6.南方松不是不會爛，只是比較久而已。你要說的話，好好保養可能有生之年你看不到他爛掉～～～
7.如果建商依舊要開洞在你們的土地上，那就在你們的土地上在圍個工地圍籬就可以。

ILOVEU9527 wrote:
請見社區的這個簡圖....(恕刪)

ILOVEU9527

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樓主

2013-03-18 23:00

拿鐵加糖 wrote:
我的建議1.應該請教...(恕刪)

首先感謝您
1.我是在原來的台南市..所以能否指點一下該找哪個單位詢問?
2.店住還沒售出，所有權目前依然登記在建商名下
他們說社區內的自住和巷道口的店住"共有持分"整條路權，
等未來售出過戶後我們才查得到 (不知道是否跟本社區是新建的有關?)
我也覺得奇怪既然店住的屬獨造，那為何還會去跟社區一起持分道路?
之所以有圍牆是因為圍牆內是店住的後露台..我們是不能跨進去的
(啊不過他開個洞卻能出來，只因為他有持分到巷道 = =)

4.我可能沒說清楚...圖的下方才是緊鄰另一個社區的，
上方才是巷道的出口，和8M路有連通..抱歉 = =

5.依照建商說法，我們社區並不完全擁有所有權...
我猜可能在一開始規劃時，建商就自行設定兩間店住也有持分道路

6.恩! 我晚上也問我的裝潢師，他也說每年定期上保養漆的話可以存活很久...
(這筆費用不就又得自己吸收..?哀)

7.建商是說如果大家堅持不可開洞，那他就封起來~
可是這堵牆屬於店住的，未來如果屋主要開洞~ 我們是也沒權力拒絕...

至於詢問的單位還請您提點~~感謝您

拿鐵加糖

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7樓

2013-03-19 8:45

1.永華市政中心　70801臺南市安平區永華路二段６號｜總機︰886-6-2991111
打過去總機問請他幫你轉建築管理科。轉到以後會問你要找誰？你就說你有一些法規問題想請教就可以。

2.如果是建商都還沒過戶的話，那還屬於可以更改設計的階段。
這樣的話就很像店面也有持分道路的感覺。一般來說面臨馬路的店面是不會去持分社區的道路，
因為這樣土地持分就需要分給店面，當然就是要店面出錢的意思，用不到但是又要出錢，這樣很少人願意作。
如果店面也要持分道路的話，那社區的住宅就會稍微便宜一點。
有店面願意共同負擔這條道路的土地費用的話，其實也不錯，就當做是多了兩戶社區住戶而已。

7.建商這樣講很矛盾，如果店面有土地持分，那他就有權可以開。不管是建商還是之後買店面的住戶都有。
如果沒有權可以開就是不能開。如果可以開，你們堅持不能開通道就有點說不過去，大家氣氛弄差也不好，
不如了解一下如果真的是建商可以這樣主張的話，就好好談要怎麼做是比較妥當。否則來了一個不能溝通的住戶亂弄你們也會很困擾（如果是他真的有權使用的情況下）。

Terrencesylphy

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8樓

2013-03-19 9:33

ILOVEU9527 wrote:
兩個社區之間有堵牆，所以是無法通到另一條路去的

另一個社區是不是在圖下方，沒在圖中？

ILOVEU9527 wrote:
兩塊灰色的是巷口店住的1F後露臺，紅色線段是露台圍牆的位置

『1F後露臺』是不是防火巷？

ILOVEU9527 wrote:
兩塊灰色的是巷口店住的1F後露臺，紅色線段是露台圍牆的位置

第三塊灰色，連接兩個住店之間像單槓的一條灰色長條色塊，你沒有說是什麼東西，是圍牆？還是社區大門？

ILOVEU9527 wrote:
1.我看過別的社區巷口的住戶並沒有開逃生門，是因為那房子是設定自住的關係嗎?

如果是防火巷，卻圍起來，一般來說應該是違建。

ILOVEU9527 wrote:
2.我沒看過建築法規，但我以為這條道路既無法通行到另一端...又是社區住戶共有..
這是不是算私設道路?

我以為道路用地如果是私人地，可能是私設道路，也可能是都市計畫道路但還未徵收。

ILOVEU9527 wrote:
店住也需依法規共有持分這條巷道?

如果他沒有持分，那它面對此巷的牆壁就不能開窗，它有開窗嗎？

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樓主

2013-03-19 12:55

Terrencesylphy wrote:
另一個社區是不是在圖下方，沒在圖中？
『1F後露臺』是不是防火巷？
第三塊灰色，連接兩個住店之間像單槓的一條灰色長條色塊，你沒有說是什麼東西，是圍牆？還是社區大門？
如果是防火巷，卻圍起來，一般來說應該是違建。
我以為道路用地如果是私人地，可能是私設道路，也可能是都市計畫道路但還未徵收。
如果他沒有持分，那它面對此巷的牆壁就不能開窗，它有開窗嗎？

不好意思，我把圖重新畫仔細點了
灰色長條狀是社區出口的鐵捲門，
紅色區域是店住的1F後露台，金色和藍色是約170cm高的圍牆
現在建商就是要把兩個藍色圍牆拆掉當作逃生門，
並宣稱店住A和B擁有除了粉紅、紅色兩區塊之外
也同是擁有少量的深綠色車道地權 (說是依照法規，三角窗必須這樣做)

你講到了個重點! 橘色兩長條塊就是他有開窗的位置!
所以我猜想店住是真的擁有車道地權(所以才能開窗)
但，到底這是不是法規強制規定任何三角窗都必須這樣?
還是法規並無規定，但建商為了增加店住賣相而強制將車道地權也分給AB
得再問問市政人員

拿鐵加糖 wrote:
1.永華市政中心　7...(恕刪)

謝謝你，我再跟其他人商量找時間去詳問一下

mlmt

mlmt
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10樓

2013-03-19 15:26

ILOVEU9527 wrote:
請見社區的這個簡圖....(恕刪)

建議您去申請建造執照圖說，這樣就可以清楚知道是獨照還是合照申請，且基地到底包括了那些地號，如果以店住獨照、社區合照的狀況來看，基地內通路旁兩邊的店住是不可以開窗，更不用說，後方部份要當逃生通道。但在全部合照的話狀況，基地內通路兩旁的店住就可以開窗，不過還是要符合技術規則110條的規定，而合照的狀況下，在店住1F後方要當基地內通路，也要檢討通路的寬度，不是開個門就好了。我個人是強烈建議把圖說調出來看，就一目了然了。如果您不會看的話，把1F平面圖、面積計算表，這幾張圖放上來，我幫您解答。