我是住在30多年大廈七樓的住戶 (興建於民國68年左右)
因頂樓防水年久失修龜裂, 導致漏水到我的天花板
所以於管委會開會時, 我根據 "公寓大廈管理條例第10條第2項規定", 提出修繕頂樓漏水費用分攤的要求.
但是其中一位住戶說:
房子是68年建的, "公寓大廈管理條例"是84年定的, 那適用於68年(或之前) 建的房子嗎?
如果"公寓大廈管理條例" 無法適用於之前建的房子, 那我為什麼要出錢?
請問這個說法成立嗎?
另外, 我回去翻了一下管委會的 "管理規約"，裡面有三點：
1 會議討論事項以出席人數過半數同意行之。
2 大廈重大修繕或改良應經會議決議。
3 共同部份須修繕者，若經費過於龐大，管理費無法支付時，得由管理委員徵求住戶同意另行繳費修繕之。
我擔心照此條例的話，如果出席人數不過半，或管委會不同意修繕，或是不付錢或不同意平均分攤。那＂公寓大廈管理條例（第十條第二項？）＂還可適用嗎？
謝謝回答
PMah wrote:
我是住在30多年大廈...(恕刪)
其實公寓大廈管理條例就已經講明了適用範圍
第一條（立法目的及適用範圍）
為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。
本條例未規定者，適用其他法令之規定。
另外營建署網站中的Q&A
請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。
答：公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限，得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。
也就是說公寓大廈管理條例根本不看建築物的年份
只要有能夠很明顯區分出的一個範圍
在這範圍內除了有所有權人的專用部分外也有多位所有權人的共用部分
那就適用公寓大廈管理條例了
另外你提供的管理規約資料
不曉得會議的規定指的是管委會會議或是區分所有權人大會
因為第2跟第3點都不是管委會可自行決議的事項
所以我就先當作講的是區分所有權人大會吧
根據公寓大廈管理條例第三十一條（區分所有權之計算方式）
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
因為你們規約上規定的是出席人數過半數同意行之
所以出席比例應該還是需遵照條例上的規定
也就是須所有權比例合計三分之二以上出席
至於決議就是按你們規約上修改的半數同意即可
只是不單單是你們社區
大多數社區的所有權人大會通常只有在管委會剛成立前的幾次才有可能比例達到2/3出席
大部分的狀況幾乎是連一半的出席比例都很難達成
所以可再看至公寓大廈管理條例第三十二條（未獲致決議時重新開議之要件）
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
前一次的區分會若是因人數不足而導致召開失敗
第二次即可用32條來召開,這時出席比例就降到只需1/5(最少3人)就可順利召開並進行決議
決議人數比例只需過半數就可達成決議
要注意的是這決議還不算是最終版的決議,32條後面還有但書
完成後才算真的完成決議
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