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小妹所居住的大廈已近三十年的屋齡 住宅屬"住3" (這個區域是非常單純的住宅區 並無任何餐廳在此營業)
大廈有管委會(主委&副主委)但並無在政府機關登記
1直以來所有住戶都相安無事 1年可能開兩次住戶會議就足夠了
幾個禮拜之前 1樓出租給餐廳(以小吃登記) 主要有燒烤&熱炒
因此 弄得大廈的空氣烏煙瘴氣 非常難受 往往等到餐廳打烊 接近十點 大家才能開窗戶讓新鮮空氣近來
但在餐廳營業時間裡 就算關閉門窗 也是沒辦法阻止油煙入侵
1開始大家開會討論的結果是 因為管委會沒有登記 也並沒有明定出 本大廈的管理條例
因此 無法可有所依據來要求餐廳停止營業
但是後來又聽說 就算大廈管委會沒有登記 則可使用一般大廈管理條例並且在住戶超過1定成數"大廈任1戶不贊成本開設餐飲業的決議" 還是可強制餐廳停業離開 (若此屬實 是否需要經由訴訟程序了?)
種種眾說紛紜 搞的現在餐廳已經開了好幾個禮拜了 大家也沒有實際的作為
所以想請問依照法律規定到底是如何呢?
另外 這幾個禮拜觀察下來 這間餐廳已經打算長期賴著不走 令人感到特別憂心
而且聽說 他們的租期是五年
想再請問 如果我們現在向政府機關登記管委會以及明定八大行業包含餐廳不允許在本大廈設立
那麼 如果現在無法強制他們離開 五年時間1到 租約到期 可以要求餐廳/房東不可以繼續營業/續租嗎?
另 餐廳在無任何住戶同意(除房東外)而釘掛招牌於大廈二樓外牆 是否可通報建管局來進行拆除呢?
有住戶說 台灣約定塵俗的是 1樓招牌可掛2樓 2樓可掛3樓 依此類推
但也有住戶說 大廈外牆任何招牌釘掛 若無超過1定成數的住戶同意(若管委會有登記則需通過管委會同意) 即屬違法 可隨時通報拆除
目前除了 每天的油煙問題 還有下水道排水的問題
自從餐廳營業以來 1些濃濃的醬汁燒烤味道 也會從我們家的廁所排水孔冒出來
有時候即使油煙沒有吹進家裡 也會從廁所水孔跑出來 這就很詭異
我們猜測 餐廳應該是排放大量廚餘湯汁 在下水道
想再請問 這樣是可以向衛生署還是環保局檢舉呢?
以上都是自從餐廳營業的衍生出的諸多問題 實在是令人非常的苦惱 天天都生活在不安之中
除了上述問題 還擔心日後會有火災以及蟑螂老鼠等衍生問題
再請求懂法律特別是公寓大廈管理條例的大大指教
若有更好方法建議可以趕走餐廳的建議 也煩請各位多多指教
Q42.公寓大廈組設管理委員會之要件為何？是否強制成立管理委員會？
答：按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定，「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」由此觀之，管理委員會是屬執行機構；而管理負責人之定義則依同條第十款之規定，「指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第二項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十九條之規定，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又，第五十五條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時尚應推選管理負責人充代之。
Q43.那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權？
答：管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十六條明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下：
1.第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
2.住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規約或區分所有權人會議決議之限制而有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵窗或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。
3.住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
4.第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
5.第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
6.第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。
7.第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
8.第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。
9.第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。
10.第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
第三十六條所定管理委員會之職務如下：
1.區分所有權人會議決議事項之執行。
2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
3.公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。
4.住戶共同事務應興革事項之建議。
5.住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
6.住戶違反第六條第一項規定之協調。
7.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
9.管理服務人之委任、僱傭及監督。
10.會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
11.共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
12.依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
13.其他依本條例或規約所定事項。
﹙公寓大廈管理條例第4條：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。﹚
2、從共用部份﹙外牆招牌、垃圾、排放各種污染物、惡臭、喧囂、振動﹚下手
管委會可召開大會訂定規約，依規約規範及公寓大廈管理條例處理。
請參考：公寓大廈管理條例第8、15、16、22、49條
﹙第22條有「訴請法院強制其遷離」條款﹚
我們有要餐廳去保險(如火險)
但是至今餐廳仍無投保
則想請問 我們可以向哪個主管機關投訴呢？
我們所在位置是台北市 所以是直接跟台北市政府投訴嗎？
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根據條文內容說：
有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二
十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者
，得連續處罰：
其中：
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
第 17 條
住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆
炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任
保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補
償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。
前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或
管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負
擔。
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