ysc_kyy wrote:
是這樣沒錯，不過通常在驗屋之前早已過戶完成，土地所有權甚至更早，因為建商可以規避新年度較高的增值稅........若未貸款以現金交屋的話，還要注意建商原來的建築融資是否有塗銷乾淨........
請教ysc_kyy 兄
這句話是什麼意思呢？（注意建商原來的建築融資是否有塗銷乾淨）
另外
現金購屋還有沒有什麼要注意的事
麻煩了
atsai1324 wrote:
請教ysc_kyy ...(恕刪)
建商在購入建地之後通常都會向銀行貸款，這就是所謂建築融資.......素地有素地的貸款額度，當整個建案定型之後，由於開發利益遠高於素地，所以此時又有不同融資額度.....能貸多少錢關係到建商信譽、建案價值等，總之建築融資就是在建築階段建商以建地或建物向銀行取得的貸款.......
建築融資跟一般購屋貸款不一樣，購屋貸款是以「戶」為單位，而建築融資則是整批建案，當建築完成到達交屋階段前，大部分承購戶通常必須貸款來付清尾款，這時建商就必須「部分還款」，向銀行辦理縮減債權設定，將部份承購戶所有權部分原建築融資抵押設定塗銷，這樣承購戶的貸款銀行才能設定新的抵押權，也才能放款.........
以現金購屋，最重要的是在給付最大筆的尾款(通常與貸款同額度)時，要「自己」去申請土地與建物謄本，看所有權登記是否正確無誤，重點是「他項權利」登記部分是否為「空白」，若還有抵押權設定(債務人不一定是建商，有時是地主或建商股東)，就不要交付尾款.........
當建商財務出問題時就很麻煩，因為沒收到屋款前無力塗銷原有建築融資，原有融資沒塗銷承購戶這邊的銀行當然不會放款，這時兩方面就僵在那邊......
個人在2000年交屋那次就遇過這種麻煩，由於太信任建設公司了(該公司是股票上市公司，目前當然下市了)，也是沒貸款交屋，當時沒經過確認就交付尾款，所有權狀當然看過是沒問題的，結果事經一個多月另一戶也是現金交屋的鄰居想拿房地產當公司貸款的抵押品，可是銀行評估後說就有貸款未清無法貸款.......事件這時才爆發，我去地政事務所申請全社區謄本，發現總共有五戶未清償，其中三戶是現金交屋，另兩戶是建商尚未售出........當時當然發存證信函、密集打電話要求處理，指名找該集團「總裁」，總裁只能低聲下氣說給他時間一定會處理......還好當時房地產還算不錯，其他兩戶售出之後拿屋款去塗銷所有建築資的抵押權.......
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