只租不賣的公共住宅 (第2頁)

sapphire
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11樓

2011-08-19 23:58

tamkang6 wrote:
現在某準總統參選人提...(恕刪)

其實管理費是很大的問題

這種公共住宅，大抵租金要相對的便宜
但是要維持良好的品質，管理費恐怕少不了。
台北市現在一般大樓每坪恐怕至少要80~100元/月
一個車位清潔費500元/月

那30坪的單位加一個車位，大概就要3000~3500元/月
30坪的租金要多少呢? 若每坪500元，則租金15000元
車位3000元/月，合計18000元/月

此時，管理費佔所有費用比例為 3000/(3000+18000)=1/7

而含管理費之負擔為21000元/月
可能可以租到整層舊公寓了吧?

若再考慮租客經濟能力較弱，可能管理費欠繳比例高
那維持就困難了
恐怕還得拿出政府資金補貼呢。

walter3653

walter3653
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12樓

2011-08-20 0:15

tamkang6 wrote:
現在某準總統參選人提...(恕刪)

1.固然其他國家有這種只租不賣的住宅政策，可是國情畢竟不同，我們可以接受只繳租而不實際上取得自住住宅的所有權的這種方式嗎?也就是目前四處看屋的民眾，在符合資格的前提下，願意轉而選擇公共住宅嗎?

願意!!

2.如果前項問題是肯定的，目前社會上招租的房屋數量，是不足以滿足租屋居住的實際需求嗎?

目前社會上招租的房屋，不能保証讓承租人住一輩子!!

3.政策中提及優先滿足經濟弱勢家庭、青年、大學生與高齡者的居住需求，如此一來，這個目標是滿足於當前渴求購屋者的族群嗎?例如新婚核心家庭。

這點我也有擔心!!

4.照顧社會弱勢固然立意良善，但這10%的公共住宅的居住族群，能夠有效的解決高房價問題嗎?

應該可以.. 國外的研究是如此 (印象中)

cycisme

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13樓

2011-08-20 1:02

2011-08-19 23:58 by sapphire
其實管理費是很大的問題

這種公共住宅，大抵租金要相對的便宜
但是要維持良好的品質，管理費恐怕少不了。
台北市現在一般大樓每坪恐怕至少要80~100元/月
一個車位清潔費500元/月

那30坪的單位加一個車位，大概就要3000~3500元/月
30坪的租金要多少呢? 若每坪500元，則租金15000元
車位3000元/月，合計18000元/月
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

以上假設與現況落差很大吆
以內湖某國宅為例(40坪/35%公設)
一個管理單位約150戶
兩年前房價1200萬時房租平均18000/月
車位一個月1000
管理費你猜多少...........答案:一個月500(還不用買垃圾袋!)

您車位租金及管理費都估太高了,若以您估車位 3000/月及100/坪的水準
管理單位的收入會是現在的N倍
可以得到管理公司的服務也會提高N倍(公開招標的情況下)
150戶*40坪*50=30,0000/月入

以平均每月支出20萬就好,可以請三個保全了

況且我建議的公共住宅是以千戶為單位
管理成本會攤的更低
現在台灣沒有歷史經驗,所以不能說做不到,這都可以事先精算的

十萬戶,需要50年一百年的經營
會有一堆飯店搶破頭要擠進來經營(市場規模大太了)
同時更可以培訓許多飯店管理人材

請回憶大哥大剛開放時的各大系統商各顯神通
帶來了0元手機/通訊費大降/通話品質提升/手機用戶大成長時代
當時雖然競爭,但活力無窮,而且各家電信業者都賺錢

到時只有低收入戶會想住嗎?
重點在管理
現在新蓋的大樓管理都不差
同樣的經營團隊經營這種只租不賣的住宅就會變差?邏輯何在?
現在三四十年的老舊公寓都有人花上千萬入住了
只租不賣的住宅要如何生活品質比老公寓差????????????

不~可~能~
只是自己嚇自己罷了

財源?
錢要怎麼花是見仁見智
買軍火也要花很多錢
消費券也要八百億一次
銀行打消呆帳則是以兆為單位

替買不起房/不想買房的人在市區找安身立命之處政府花多少錢才合理?
無價
錢是不是全要由公部門出資?
未必
成功的人想方法
失敗的人找藉口
但投資客肯定反對這種方案
因為平民都能住市區,那房子還怎麼炒?
都更行情更是破滅
勢必反對到底
這也是執政者不敢推這種方案的真正原因吧!

sapphire

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14樓

2011-08-20 7:37

如果是一個月500元管理費，那應該就是原來的國宅管理水準吧
想要找到比較高品質的民間管理公司，就要付出相對代價

以在桃園的大樓為例
一個月管理費也要60元/坪以上
而這是總戶數大約300~400戶左右的社區
管理的品質，我覺得so so而已

台北市一般的管理費應該大致是在80元以上，新大樓到120元的也常見到
之前住的社區，100+戶，80元/坪
頭兩年的管理公司其實管得不錯
不過第三年還是被換了
管委會還希望能夠提高管理費....當然所有權人大會無法通過
沒記錯的話，一個月管理公司大概收30萬元左右
一個主任、兩個警衛加清潔人員一名

並不是總戶數多，管理費就有辦法一直降下去
總戶數多，表示社區大
警衛人數要多，清潔人員也要多。
社區整體維護的經費也多
錢收少了，以出租住宅而言
就是房東要來修

honwen2157

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15樓

2011-08-20 8:54

少來了

依照台灣人的個性,住個幾年就認為房子是你的了
想趕都趕不走,搞不好還找立委來開記者會
還飯店式管理哩

好久沒有人把牛皮吹的這樣清新脫俗了

cycisme

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16樓

2011-08-20 11:37

樓上沒租過房子，還趕不走咧：）
這種極端例如拿來討論會一事無成

cycisme

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17樓

2011-08-20 11:43

2011-08-20 08:54 by honwen2157
少來了

依照台灣人的個性,住個幾年就認為房子是你的了
想趕都趕不走,搞不好還找立委來開記者會
還飯店式管理哩

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
樓上,我教你一個發大財方式
去租一間帝寶
繳完押金和一個月房租後,不要還屋主
永久住下來
屋主如果要趕人,你就找立委開記者會好了

以上完全用您的建議.....但我只覺得好天真呢 ^ ^

cycisme

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18樓

2011-08-20 11:57

2011-08-19 23:58 by sapphire
其實管理費是很大的問題

這種公共住宅，大抵租金要相對的便宜
但是要維持良好的品質，管理費恐怕少不了。
台北市現在一般大樓每坪恐怕至少要80~100元/月
一個車位清潔費500元/月

那30坪的單位加一個車位，大概就要3000~3500元/月
30坪的租金要多少呢? 若每坪500元，則租金15000元
車位3000元/月，合計18000元/月

此時，管理費佔所有費用比例為 3000/(3000+18000)=1/7

而含管理費之負擔為21000元/月
可能可以租到整層舊公寓了吧?

若再考慮租客經濟能力較弱，可能管理費欠繳比例高
那維持就困難了
恐怕還得拿出政府資金補貼呢。
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問題一定會有的
要看是能不能解決的問題
管理費當然不可能是現在國宅那種一個月500,但也不會高到一個月3000以上(連停車費)
承租的住宅由於不是賣斷,土地還是政府的,幾十年後可收回
所以成本不能用台北市目前房價和地價來估算

租金含管理費18,000去反推
就可精算出每個建案最適的戶數

租房子沒必要去計算車位租金佔房租比例
如同我們去住飯店也不會問停車費佔那天房費的比例
直接用TOTAL金額來看即可

還有一點很重要!
管理好,除了弱勢優先承租,其它人也沒必要排除
弱勢可享有不同程度的租金減免
一般大眾也要一起住進來

政府未來要不要補貼
這跟如何精算有關
即使沒這個方案
政府現在也有租金補貼呀

只是在外租屋品質差異甚大
關鍵還是在管理團隊是誰
所以有可能成功,也有可能失敗
但總是一條路