房客「續約」，房東能不能先收定金？

大家好，我是住在南部的一位房東，想請問：

房客合約六月底即將到期，如要繼續住，屆時我們將簽定一份新的合約，那麼我可以在舊合約到期前一個半月(五月中)收定金嗎？

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會這樣是因為去年發生過一種狀況，學生房客一開始口頭承諾將續約，結果在合約到期前三天突然反悔，但旺季早已結束，大家都找到自己的房子，導致那個房間空了半年才找到新房客，對我們房東來說是個損失。

為了避免這種情況再度發生，我們今年針對舊房客要續約時，將取一個月定金(非押金)，繳交定金日期為五月中旬，屆時將開立定金收據給房客，簽收後即代表在此過後，如果反悔，定金將會沒收。

等到六月底簽新合約時，收到的定金將轉成租金，房客再繳交剩餘房租即可。

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想請問以上的做法是否有瑕疵之處？我只知道新房客喜歡房間的話可以先下定金，我們房東就不再向外招租此房間，那麼對於舊房客是否也能用同樣的方法呢？

又或者有其他更好的方法可以避免房客口頭跳票呢？

還是說，這是不可避免的小小風險？