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萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

前言  
  小弟家裡有一間小平房,就像眷村禮的矮房子一樣
萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

對於建築這方面知識幾近於0,也藉由01上各位神人,解答,督促,期望能讓這次的平房改建順利完成

第一章

大概情況如下圖
萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

我家是B,找我的是A,C之前是一位老人家住,但是過世了,ABC皆為平房

面寬約7m,地坪為89.1平方公尺

這段期間A先生也很勤快的主動跟我連絡,也表達善意說希望跟我們一起合蓋

經過跟家裡討論後,也希望可以一起蓋起來,但是因為對建築這方面不了解,也沒有認識建築師這方面的朋友

剛好A先生是作室內設計,也認識一些建築師.營造商,那就給他主導看看

在昨天8月11日建築師來了,幫我家看了一下,也問了他一些問題,從言談當中也覺得這位建築師人還不錯,專業知識感覺也都足夠,剛好同事的姊夫作營造,也知道有這位建築師,那就給他試看看吧

既然已經決定要蓋起來了,建築師也要開始之後動作

首先是請人來仗量,至於要量啥,我也不是很清楚,重要的是....丈量還要排到9月以後,生意有沒有這麼好

建築師也開始著手畫圖作格局

因為是A找來的建築師,所以在價錢上我會有所在意,很怕會報價會有不一樣的情形

設計費我問了一下,是一坪1200,丈量好像是1萬~2萬間

此次見面情況大約為這樣,也請板上各位神人我這次見面是否還有哪些細節遺漏了.後續還有哪些該注意的

拜託了


8月15日測量報價單已傳真來了...

還真的是很好賺


萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問


持續更新中......萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

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心血來潮來更改一下

房子全拆光了,一磚一瓦都不剩

拆房一戶6萬(個人覺得還便宜的)

砍樹2萬(正後方剛好有一棵大榕樹,樹真的很大棵....3層樓高左右吧,而且不太好處理,要一根一根樹枝切下來,不能從莖部直接砍掉,因為四周圍都還有一些平房,怕會壓壞別人的房子,我預估是1萬拉,但是沒時間比價,就直接請原班人馬處理了)

也請建築師畫好圖了,已經送去請建照了

在麻煩各位神人替小弟看一下哪裡有無不妥



面對房子是右手邊那戶
萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

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萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

我家是A戶
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萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

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萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問

因為是用手機拍的......如有傷眼請多包涵

我家這樣的配置是否有無太大的問題??

感謝

萬仗高樓平地起之平房自建暨很多疑問
2012-08-12 14:17 發佈
為啥我在居家綜合裡

找不到我的文章..........

見鬼了.....

pkmybird wrote:
前言    小弟家裡...(恕刪)



幫你推
丈量好像是1萬~2萬間?

是要整修還是新建呀?

如果新建那還需什麼丈量?
應是全部拆除了,再找地政鑑界
而 C 如果不參加要先臨房鑑定

對B 戶而言以採光及結構而言
應是獨棟獨院較有利


es_mato wrote:
丈量好像是1萬~2萬...(恕刪)


平房拆掉重建

丈量好像是因為道路不足幾米以上,要內縮多少進去,好像是這樣!

初步討論是我跟A是共同璧,靠C則是獨立的
關於老房子重建,幫樓主整理一些步驟與注意事項:

1.重建意願的整合;目前看來是有三戶並排,兩戶有意重建,另一戶意願不明。建議如果C戶的子女有認識的話,可以聯絡看看是否有意願。因為圖片中看起來三戶都很接近,屋齡應該也不低,如果留著一戶,興建過程中容易發生鄰損問題,事前的鄰屋鑑定可能是免不了,但鑑定不代表就能幫你避免日後所有問題。

2.土地鑑界:老房子有時會有一些土地問題(比如會有一些不屬於這三戶人家的畸零地存在),所以需要先向地政申請鑑界,順便調地籍圖來確認周遭土地產權,樓主所說的丈量應該就是指這個。

3.設計規劃:在確認了土地尺寸、範圍後,建築師就可以開始房屋的規劃設計,此時要注意的大概就是建蔽率、容積率、建築線是否需要退縮(以上幾點要看土地分類及所在位置而定),這樣可以推算出"合法"的最大建坪。接著就看每一戶屋主的需求,來規劃需要的建坪、格局等。

4.建築工法與建材選擇:一樣蓋透天或平房,有人喜歡全RC構造,也有人喜歡RC加強磚造,也有人喜歡鋼構建築或特殊工法(例如全清水模建築)。這部分就看業主喜好還有建築師依據基地週造環境來做判斷取決。舊屋改建比較需要注意周遭交通動線問題,小巷道會影響建材的進出、水泥混凝土的澆置等,這部分屬因地制宜的範圍。建材的話純粹是個人喜好和口袋深度問題,也不多解釋了。

5.執照申請:此案看起來會完全拆除重建,所以應該需要申請拆除執照和建照。這部分可以問建築師有沒有提供這項服務(申請建照、開工、勘驗、使照、竣工等)。如果沒有,那之後和承建的營造商簽約時,就要請營造商負責處理。目前業界大多委託專業的跑照公司處理,按件計酬,費用另計。另外建築師有沒有幫忙監造也得問清楚。

6.工程發包:找營造廠或是土木包工業依據設計圖估算材料及報價。因為每一戶的格局、建坪、建材可能不同,所以廠商的報價要能把項目、數量清楚列出,並拆分屬於每一戶的部分,日後分帳才不會有糾紛,也方便比價。如果只有兩戶改建的話,必須特別要求廠商注意鄰房安全,最好能在契約中明訂相關條文,以確保業主之權力。另外,儘可能的把所有建材的廠牌、規格、型號等都清楚表列(磁磚、油漆、衛浴設備、水電料等),可以避免日後產生糾紛。


pkmybird wrote:
前言  
  小弟家...因為是A找來的建築師,所以在價錢上我會有所在意,很怕會報價會有不一樣的情形

(恕刪)


為了避免日後有糾紛,所以和建築師、營造廠商簽約時,可以兩戶人家一起簽約,這樣彼此資訊公開日後比較不會猜疑。至於合理的設計費是多少,我也不太清楚,需要再問一下。不過一坪1200的話應該是還算合理。

至於土建的報價部分,可以換算每建坪單價來做簡單的判斷(不包含拆除費用),現在的行情大約在6~7萬間,不過這只是很概略的估算,畢竟影響單價的因素太多。


es_mato wrote:
...對B 戶而言以採光及結構而言
應是獨棟獨院較有利(恕刪)


因為每戶基地面寬只有7m,若是採獨棟獨院的建築,可能完工面寬會太窄,而且也會增加建造成本。


以上淺見供樓主參考,也請其他達人多多補充、指教
那應是指定建築線, 不是丈量
指定建築線需配合公務員大爺的心情及時間

共同壁可以節省那道牆一半的成本
但也像婆媳關係一樣;不排斥住一起,但也不想住同一個屋簷

有時再好的兄弟也會因為共同壁而吵一架的
例如隔壁早睡、你們習慣晚睡
到了冬天冷空氣的傳導,就會變成導火線讓你們變得氣呼呼


asdflee wrote:
關於老房子重建,幫樓...(恕刪)


這一番精闢的解答,讓我心中大約有個底了

C部分還會在橋看看

土地鑑界部份,我這邊的建築師是說先等建築線出來後,再去土地鑑界,而且是要越接近開工日越好

執照申請部分建築師這邊有再幫忙跑,應該不會有大問題

建材格局方面,就等下次見面後,再來慢慢討論

非常感謝您





es_mato wrote:
那應是指定建築線, ...(恕刪)


嗯,應該是指建築線了

共同璧的問題還真的需要跟建築師討論一下.....

非常感謝您

這樣的地形結構, 如果A自己打掉重蓋, 成本很高, 所以才會找你一起蓋, 規模大了成本就會比較低

如果你拒絕, A還是可以自己蓋,成本高一點而已, 但是等A蓋好後, 日後你自己要蓋, 成本會比A更高,因為你還要在他的牆壁上貼保麗龍, 你自己的牆又沒辦法用正常方式釘板模,要用斜撐方式,成本比A還高

如果C也拒絕合蓋, 你跟C靠璧這邊,會更難搞, 我會勸你乾脆把地給賣了, 就此放棄, 另外去買別間

所以, ABC一次全部合蓋, 是大家最省成本的方式, 但是釘子戶也往往就會在此時出現

我也常常在路上, 看到同一批蓋的新房子,就中間有塊地沒有一起合蓋, 幾年之後掛了出售
通常這樣的地價格就不好,因為買了地的人,會很不好蓋, 成本很高.
多出來的建築成本,就會算進總成本裏, 對於土地就不願出高價
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