請問關於陽台與外牆之防水施作方式與耐用年限

大家好:
小弟最近買了一棟近20年的透天，
目前準備進行外牆與陽台的防水工程~

陽台部分約十坪，下方車庫天花板已有漏水現象，
爬文結果，大部分陽台防水都是直接塗抹防水漆 or PU
因為美觀與耐久的因素，希望陽台可以鋪設磁磚，
但知識+上面有廠商說~若防水漆上面再鋪水泥，
會在連續的大雨過後，因水泥層含水，泡爛下層的防水漆~
因此想知道~如果想鋪設磁磚，防水可以用甚麼工法?之後的耐用年限有多久?
另外，陽台所鋪設的防水布料似乎會因地震拉扯破裂~
這部分，是否有彈性比較好的材質可以選用呢?

外牆部分(房屋的垂直面)，廠商是建議我直接刷類似透明漆的東西，
但是這種透明防水漆需要定期保養，且可能因地震破損，因此不太想採用~
有另一家廠商是建議我可以用噴塗的方式，
噴上一層含纖維的塗料，外面可以再貼一層磁磚(原有磁磚不剃除)，
這樣磁磚可以保護內層的彈性纖維塗料，耐用年限有十年以上，但要價不斐~
這種工法不知是否有人做過?效果如何?或是分享一下有磁磚的外牆防水方法呢?