我目前擔任社區的主委
與前任主委交接時
提及有關本社區有無規約一事
前任主委明顯不曉得本社區原始規約在何處
交接物品清查後也沒有
故現在我要針對社區某些議題執行職權時
毫無根據可言
所以想請教各位先進
如果我要重新制定本社區的規約
需要怎樣的程序
是否要向主管機關核備
才能有其適法性
如果沒有,則可直接重訂規約,然後召開區分所有權人會議後,再去申請成立管委會.
台北市法規及相關範本下載參考
如果有成立,則可先詢問建管處的公寓大廈管理科您們管委會是否有繳交相關資料及影印回來即可.
(有成立,就一定會繳交規約)
定訂或修改規約都還是要依法定程序處理,不然出事時上法院時,就成無效規定喔~
有政府參考範本,也可網路找一下其它大廈的規約,能定的越細越精準,則更能讓管理及規範順利推動.
主管機關,無法核備您們,也不一定要去成立或報備,是報備不是核備,只是有報備,出事時,您們的法律定位則更無法被質疑或挑戰,主管機關也更能幫您們處理更多事情,向主管機關報備,充其量可說是,它們幫您們確認,您們成立或訂定的規約,是否有違法之處而已.
就算無規約,也都可依公寓大廈管理條例依法處理.
就算無報備,但所有程序(開會和訂約)皆依公寓大廈管理條例合法進行,就已有法律地位及責任了喔~
以上,供您參考,再請法律大大或相關先進們,協助指正,謝謝.
saintchou wrote:
...(恕刪)
已有管委會,但沒去正式登記是嗎?
5年屋齡...照新法規而言,新大廈完工時,是強制要成立管委會並登記有案(才能領回政府代管的建商公基金),這樣當然也會有基本規約呀??
(公寓大廈管理條例第57條有規定:1.起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。)
可以去建管處查一下,有個地方可以輸入地址,即可查明,貴大廈是否已有登記成立,有成立則可詢問公寓科是否有規約可影印取回留底.
有沒有發現,登記成立和報備的好處...就是政府為管委會備份資料和當管委會後盾.
法條並無規定住戶不可裝
而且依產權定義,住戶產權為牆之外緣,所以它有權做啥都可以喔~
不過,依公寓大廈管理條例,管委會卻又是有權管理及規定的喲~
說白一點,除住戶家中,其它管委會都有權可管.(只是一定要有訂規約或區分所有權人會議有限制喔)
第8條:
1.公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
2.住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
主管機關可罰4~20萬,但前提是規約或區分所有權人會議有規定喔,萬一都沒有,後來才去規定,也是不能溯及既往的
規約也不是管委會自行訂訂就算數喔,擬好草約後,要召開區分所有權人會議且通過才算數喔.
法律有記錯,再請法律達人指正,謝謝.
saintchou wrote:
...(恕刪)
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色...建築法.
設置廣告...廣告物管理辦法申請及設立．
鐵鋁窗或其他類似之行為...內政部於八十七年五月二十六日以八七營署建字第五八四一五號函解釋「為維公共逃生避難安全，有關公寓大廈住戶私設牆外突出物（鐵窗或遮陽棚）妨礙樓上住戶避難器具使用乙案，應洽請消防單位通知該大樓管理負責任或管理委員會依公寓大廈管理條例第8條予以制止，經制止不從，則由管理負責人或管理委員會報請主管機關依同條例第2條及第39第1項第2款處以罰鍰，並責成該住戶於應於一個月內恢復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔」．
因此，為維護社區公共逃生避難之安全，管委會確實有權利限制住戶安裝鐵窗之樣式及規格，而分離式冷氣，因同樣會改變公寓大廈之外牆面，是亦有上開公寓大廈管理條例第八條及內政部八十七年五月二十六日以八七營署建字第五八四一五號函之適用．
只是最後，要安裝鐵窗及冷氣，是不是要先經由區分所有權人會議之決議同意後才能裝，還是經區分所有權人會議加以事後限制，這～還是建議先問相關政府主管單位再做決定比較好，因為法律最後還是依執法人員看法，而有所不同...因為，屆時執法人員若認為管委會確實有權利限制是指規約或會議決議時，就很麻煩了．
只是經區分所有權人會議之決議，依法不得任意安裝時，依法律不溯及既往之法理，也無法回溯限制之前已安裝者．
(決議,有許多步驟要完成,才是成立,並非開完會通過就算成立喔!)
以上，小弟暫無實際執法經驗，所以沒法確定，是不是依內政部解釋函就可以直接限制住戶．
(而沒規約，那至少開區分所有權人會議，討論一下比較好．)
再請法律大大們，指正～謝謝～
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