蔥油餅大叔 wrote:
由於專有部分的確社區是管不到的 所謂專有就是指該區域獨立於社區之外 雖屬於社區不可分割之一部份 但使用與所有權上有其獨立性
這句不對...專有部分社區規約也可以管...不然寵物的部份怎麼算...
所以基本上只要規約規定了...與現有法律不牴觸...那就ok...
蔥油餅大叔 wrote:
跟著房屋土地權狀作買賣的車位屬於約定專用停車位! 並非專有停車位 專有停車位應有獨立之土地權狀
這個也不對...約定專用的範圍並不是以土地權狀來做區分的...
約定專用應該是由規約來規定的...仔細的看貴社區的規約...
裡面一定有寫到哪裡是約定專用部分...哪裡是共用部份...
就是以這個來區分...現在新社區大樓有90%以上是約定專用停車位...
專有停車位只剩別墅透天型的那種了...那種也只有土地跟房屋權狀而已...
並沒有獨立的土地權狀...
Nazier wrote:
...例如,公寓大廈管理條例第十六條第四款即規定:{住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。}可見社區是可以規約禁止飼養寵物的,即使其不妨礙公共衛生,安寧或甚至安全...
為什麼公寓大廈管理條例第十六條第四款會提到＂法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定＂？因為麼公寓大廈管理條例不是天下無敵，他必須承認與它同位階，或是更上位階的法令，例如大家常聽到的動保法
而規約呢？在公寓大廈管理條例第1條就明說，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法令之規定。
你所提到的社區禁制規定，如禁止停機車、禁止養寵物，哪一條規定是法令上所說的加強維護管理、提昇居住品質？
而＂其所提到的本條例未規定者，適用其他法令之規定＂，指的就是與它同位階的法，例如動保法、道路交通管理處罰條例、建築法等等，不是管委會任意的規約就可以制裁其他住戶
Nazier wrote:
雖然我也覺得很奇怪...為什麼單單的把寵物這個東西放進了條文...
而不把腳踏車...甚至大家爭辯得要死的機車也一併放進去...
不過法律就是這麼的規定了...我們也只好遵守了...
因為與公寓大廈管理條例同位階的道路交通管理處罰條例已經規定何謂車輛。法定的車輛，在法上都是同等地位的
胡言亂語 僅供參考
Nazier wrote:
大叔你有幾個地方說錯...(恕刪)
感謝更正 但是有關專有部分的利用
第 4 條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
第 16 條
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
社區規約是管不到專有區域的 社區禁止飼養寵物是看公寓大廈管理條例第16條第四項之但書 並得送交區全會決議
(這個是稱為第16條第四項 並非大大所稱之 16條第四款 所謂款是類似第3條 第一項 第1到12款名詞解釋 )
所以在自己家裡抽煙沒有問題 但是浴室內由於通風口屬大樓全體共用 故可以規定不可在浴室抽菸
sendoffy wrote:
為什麼公寓大廈管...(恕刪)
你可以養寵物 不代表別的住戶要整晚聽你養的狗叫聲
你可以騎機車 不代表別的住戶要陪你負擔地下室停車場的保養費用
而且你根本沒搞懂一件事情 所謂的社區規約是指 區分所有權人大會上經開會通過之決議 並非管委會擅自定立
第 37 條
管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
第 3 條 本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
第 9 條
各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
故屬於共用空間之地下室停車場適用對象屬社區約定之事項應無疑義!
公寓大廈管理條例並非天下無敵 但是他並沒有違反其他法令 故其法源上之有效性沒有問題
如果區全會上根本沒有禁停或禁駛機車之決議 那麼管委會也不可擅自規定禁停或禁駛機車 其規定屬於無效!
社區可以約定禁止在中庭騎機車 可以約定禁止騎腳踏車上樓梯 可以禁止在中庭洗車 這些都是出自於第九條之規定
如果要主張其內容違法違憲 請先想一下 你的憲法與民法 與他人的憲法與民法 其效力是否均應該保障?
蔥油餅大叔 wrote:
你可以養寵物 不代表別的住戶要整晚聽你養的狗叫聲
狗吠了嗎？一整年不吠的狗，飼主管理得當的話，你又如何知道他養了一隻狗？
就算狗吠了，還是有國家法律可以依法管理
蔥油餅大叔 wrote:
你可以騎機車 不代表別的住戶要陪你負擔地下室停車場的保養費用
法律上機車、汽車、腳踏車同位階，所以在公寓大廈管理條例施行前才會有營建署的那份解釋文
相對的，公寓大廈管理條例必須承認同位階的道路交通管理處罰條例的內容
蔥油餅大叔 wrote:
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
何謂增進共同利益？禁止機車停放、養寵物增進了什麼共同利益？
胡言亂語 僅供參考
按所謂規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益
，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同
遵守事項；所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、
承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用
者或業經取得停車空間建築物所有權者，本條例第3條
第11款、第8款分別定有明文。因公寓大廈管理乃各該
公寓大廈內部問題，有賴全體住戶憑藉共同生活經驗為
個案之修正，是以本條例第23條規定：有關公寓大廈、
基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除
法令另有規定外，得以規約定之，並於第6條第1項規定
住戶應遵守規約約定事項。
(三)系爭規約有無權利濫用之情事？上訴人應否受其拘束？
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的，民法第148條第1項定有明文。且權利濫用禁止
原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，於主觀
上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權
利人因權利行使所能取得之利益，與其權利之行使對於
他人及社會國家整體可能造成之損失，加以比較衡量。
被上訴人抗辯大都市花園社區地下樓層之機車停車位均
未出售，而上訴人並未領有大都市花園社區管理委員會
所發給之機車停車證，以及該社區之地下樓層並未機車
、汽車分道，且因上訴人車位前尚有一排機械停車位，
必需要操作橫移車台後，才能駛入該汽車停車位等節，
均為上訴人所不否認。從而，該社區區分所有權人會議
，依社區地○○○○道寬窄、汽車與機車並未分道，以
及包含B2以下樓層之機車停車位均未售出等實際情形，
為禁止將機車停放汽車停車格內、機車不得停放B2（
含）以下各樓層之決議，並不會發生侵害包含B2樓層機
車所有權人之權利情事，且已兼顧公共利益，故上訴人
抗辯系爭規約對B2以下樓層機車停車位所有權人而言，
屬權利濫用云云，亦難採信。
因系爭規約係經全體區分所有權人決議修改，揆諸上開
說明，上訴人自有遵守之義務，故其主張得於系爭停車
位停放機車，被上訴人不應妨害其使用云云，即無理由。
這是規約明訂禁停機車...住戶硬停被上鎖開單後提告敗訴的判決文...
連高等法院法官都認定社區規約明訂禁停機車是有效且合法的...
這位住戶之後還上訴最高法院...也是上訴失敗敗訴...
請相信吧...規約訂出禁停機車...禁養寵物是真的有效的...
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