但是不代表社區不能夠決議禁止有哪些種類的交通工具可以通過屬於共用區域的地下停車場出入口
是的，條款的流程是合法，但不代表條款本身是合法，如此條例已經影響當事者的合法財產權使用權。
例如私有土地/道路會阻礙他人使用財產時必須經過行駛的狀況下，必須予以通行（詳細法規小弟不清楚，但應有此項）
很多人都說這個條例違反憲法 違反民法 請問是到底是違反哪一條 麻煩各位高進指點一下?
中華民國憲法 第二章 人民之權利與義務 第十五條 人民之生存權，工作權及財產權，應予保障。其三權是平等的。前面也有舉例說明，不應該因為人或物有差別待遇。當然小弟不是大法官，也非法律工作者，純粹個人見解
管委會不能限制住家能住幾個人，去幾個人，因為法律沒有限制（之前新聞有個社區大樓頂樓常常有很多印度人去參加宗教儀式，管委會敗訴。你可以檢舉他吵他味道奇怪，但是你不能不讓他去，不是弄個條款出來就可以的。因為法律行為合法）
同樣法律也沒有限制停車格要停什麽車，多少車，只要輪胎不超過線就可以
生存權（安全的住屋）及財產權應于平等，不該有雙重標準
很多人有種錯誤的觀念 社區我有出錢的 所以就是我家的
小弟的見解是不管是公私領域都不能妨礙他人使用財產權的合法性，不管是你的，他的，我們的。
如是公用領域會影響他人，例如寵物，因有權維護公領域大部份人的使用權利。但是爲了禁止權利人使用該合法停車位卻用社區條款限制該權利人無法進入，小弟覺得是違法的。
老實講 你舉的香煙案例 如果社區規約的確有這條規定的話 法官是會判住戶敗訴的
您誤解了，小弟的意思是帶著身上，並非在社區公共場合吸煙。舉例的意思是因為管委會不想用戶在私領域吸煙/停機車，就用不合理的手段限制用戶通行的合法權益
如果社區事務是受到少數人把持而產生一些對於多數人來說很困擾的社區規約 是否應該檢討一下為何不出席大會?
如果這是社區多數人的共識(最少超過區分所有權50%以上) 就算你很不滿意 不能接受 也只能接受
這個觀點您表述多次，但是程序合法不代表條款合法，并不是多數人的共識就能剝奪人民行使財產權的權利
這就像一家公司的經營權 持股超過某一個比例以上就能夠取得經營權 就算其他小股東很不能接受 也只能接受
如果這是一個非法的決議(例:程序不符,出席人數未達要件,管委會擅自實施等等) 該決議當然係屬無效
再次表述個人觀點，程序合法不代表條款合法。您這個舉例會變成比如某公司股東決議，不讓某股東進入公司大樓，且該股東擁有的該大樓內某層的產權，也一併禁止該股東進入。
如果某公司51%的股東程序合法通過條款，禁止該公司另0.0001%-49%的股東立即停止領取股利及任何其他合法權益，只有自己可使用領取，一樣是不行的。
最後，小弟覺得只要是管委會程序合法通過條款并合法的條款，就算部份用戶覺得不合理，但理應遵守
因本事件民法解釋太廣泛，法官即可自由心證判決。確實有爭議性，大家觀點不同，各自表述
有在關注01重車板的就知道我之前也為了這問題蓋了一棟15層的樓,
這問題我也研究的很深,看了很多法院的裁判書,包括這次新聞報導的,
其實我有一些心得可以供以後遇到這問題的車友們參考,
首先請不要再說"老子灑錢買的車位,要停什麼你管不著"這種沒法律常識的話了,
雖然說有獨立產權,雖然說那你是花錢買的,但是在公寓大廈管理條例及各裁判書裡面,
那叫作約定專用部分,和一般房屋的專有部分不同,更何況依照公寓大廈管理條例第十五條規定,
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
看清楚了嗎?得依規約來使用,千萬千萬不要小看你們社區規約那本小小薄薄的幾頁,
他可是非常非常的有效果的,不僅是你的停車位,就算你家,只要規約合法的規定了就得遵守,
公寓大廈管理條例第六條規定,
住戶應遵守下列事項： 五、其他法令或規約規定事項。
另公寓大廈管理條例第四十七條規定,
有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，
並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，
經通知限期改善，屆期不改善者。
看到了嗎?這是國家規定規約的效力,是很厲害的,千萬不要小看規約.
所以不要說停車位限停什麼車,就連你家限住幾個人,如果規約裡有明文規定,那就得遵守,
不想要受規約管轄?那就請去買透天的或老式公寓吧,只要是社區就一定有規約.
所以有重車停放地下室問題的車友們第一個要作的事,就是去查看貴社區的最新版規約,
看裡面有沒有明文禁止大型重型機車停放或進入停車場之類的文字,如果要停一大一小的也是如此,
看規約內有沒有禁止,如果沒有的話,那恭喜您,不用管警衛和總幹事,也不需要理管委會,
什麼管委會開會決議還是區大開會決議都無效,沒人動的了您,上法院也告不贏的,
您就大大方方的停下去吧,但是請每次開區大會議的時候都去參加,免得被偷渡修改規約,
但是如果有寫明的話,那就是麻煩的開始了,這次新聞的車友為什麼會贏,
其實不是贏在法官認定重車本來就該停在汽車格,也不是贏在那是該車友自己花錢買的獨立產權車位,
而是贏在因為社區規約裡面沒寫不行停放,只有在區大討論有提到,但是並沒有修正停車場管理規則,
就是因為這樣,所以該車友贏了,所以如果你們規約裡面有寫禁止停放重車等相關字樣,
我可以跟您打包票,您有八成機會停不下去,剩下的兩成呢,一成是去翻之前的區大會議紀錄,
查詢在通過或修正該項規約時有沒有經過足夠的區分所有權人表決通過,記住,是表決,記名或不記名皆可,
但是鼓掌通過或無異議表示通過等的不算,就是要去找之類的漏洞來鑽,
關於這個可以請看公寓大廈管理條例第二十五條,第二十七條,第二十八條,第三十條至三十二條,
不符合這幾項都有翻盤的機會,再剩下的一成呢,就是重新招開區大來重新表決,但是成功機率很低很低.
以上是用法律層面來解釋重車能否停放貴社區地下室的最簡單方法,但是絕大部分還是要花時間去跟管委會去溝通,
我個人是喜歡收集大量資料及大量的法律判決來去說服管委會,而這次造成板上討論的新判決,
以我來看就跟之前很有名的台灣高等法院95年上易字115號差不多,並沒有什麼特別的地方,
就只差在這次的車友懂得運用媒體而已,不過總而言之結果是好的,也讓各管委會可以了解一下,這是好事.
「希望之河」社區管委會考量社區的管理中心、交誼休閒中心及垃圾場，都設在地下室，若准機車、單車進入地下停車場，將對住戶造成威脅，住戶大會遂於98年訂出「停車場管理辦法」，禁止住戶在地下停車場停機車及單車，違者每次罰1000元，羅婦因而遭罰3萬1000元。
被管委會罰3萬1000元
羅婦抱怨，停車位是自己花錢買的，卻只能停汽車而不能停機車，尤其機車停在自己的停車格，未影響鄰居權益，沒想到仍被挪走 、罰款。
羅婦主張，她的停車位屬「公寓大廈管理條例」第3條第5款指的「專用部分」，並非社區共用的停車格，且汽車的殺傷力比機車大，社區既然都准停汽車，沒有不准停機車或單車的道理，因而提告確認停車場管理辦法無效，並要求不得限制她的停車權。
管委會主張，社區地下停車場設計之初，即未規劃讓機車、單車進入停放，這是因為停場車車道坡度達45度以上，基於安全考量，從開放使用後就只供汽車停放。
法官認為，羅婦的停車位是她買的，使用機能上具有完全的獨立性，可自由使用、處分，並排除他人干涉；判決書指出，羅婦要求在自己的停車格上，可以自由使用，停放包括重型機車、輕型機車、單車等，管委會均不得干涉，屬有理由，判羅婦勝訴；羅婦遭罰的3萬1000元，管委會向法院訴請羅婦給付，也被判敗訴。
法官並認定，該社區住戶大會訂定「停車場管理辦法」，規定停車格只能停汽車，此辦法也屬無效。
社區管委會鄭姓主委表示，尚未收到判決書，將再開會決定是否上訴；他說，目前仍按原規定辦理，但為維繫和諧，對停放其它車輛只會規勸，不會使用強制手段。
EC
你說的 私有土地的部分的確是正確的 這是出自民法787條
第 787 條
土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。
前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。
第七百七十九條第四項規定，於前項情形準用之。
但是這邊你要注意到一個關鍵
地下室停車場屬於建築物不可分割之一部份 不可能成為民法裡面所稱之土地 故不可引用787條
民法 第 66 條
稱不動產者，謂土地及其定著物。
不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
建築法 第 4 條
本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。
民法裡面並沒有保障你在建築物內通過他人財產時需予以通行的認可 這是出自民法 所有權篇
民法第 765 條
所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
這邊的"所有人"指的是社區全體 "他人"指的是非社區全體以外的所有人 包括政府
只要在法令限制的範圍之內 社區是可以自行決定怎麼用自己的建築物的 民法的部份就到這邊而已
來談談憲法吧? 大家很愛的憲法 老是談法律違憲 法律違憲的憲法
憲法 第 15 條
人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。
.............SO? 你的財產權是財產權 別人的財產權不是財產權? 你的區分所有權比例還比別人的51%還少
憲法 第 23 條
以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。
公寓大廈管理條例 第 1 條
為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法令之規定。
公寓大廈管理條例第一條就有寫上 這條例目的是為了維持社會秩序並增進公共利益所以才制定的 並不違憲
因為憲法 民法 根本就沒有適用法條 在管理上是非常困難的
更精確的適用法條請參考公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例 第 3 條
本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事 務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
公寓大廈管理條例 第 4 條
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔
公寓大廈管理條例 第 9 條
各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
也就是說 雖然社區並不能干涉你如何自由使用專有的部份 上面大大說規約能管你家住多少人 這真的是管太寬
但是社區規約可以規定 禁止你養寵物 可以規定禁止你在浴室抽菸 可以禁止你騎機車下停車場 可以禁止4樓住戶坐電梯到8樓 可以禁止住戶上頂樓 可以禁止住戶進入機電室 可以要求所有的訪客需要登記後才能進入....etc
以上都是照前面十幾樓大大的邏輯 都是所謂的權利剝奪與侵害 為的是什麼?
當然是提升社區全體的居住品質 老實說機車的問題是否適當 這個請留待區分所有權人大會上討論
但是就我的看法是不變的 只要他在貴社區合法通過就是合理的 沒什麼爭議性可言 事情就是該這樣做
如果認為這個不合理 請再次送交區分所有權大會上討論
這就跟養不養寵物是一樣的道理 有不少人認為寵物是她的兒子跟家族(特別是歐美)
並不是所有人都認為寵物是自己的兒子或家族 因為衛生跟噪音的問題社區規約定立禁止養寵物 該住戶也必須遵守
或著用正面途徑走區分所有權人大會上提案再次變更養寵物是OK的決議
或著走旁門途徑去找社區決議是否合法通過 該場會議是否屬於有效 之類的旁門左道 這才有法院出場的地方
你認為你買了停車格 就應該可以停車 跟 住戶認為買了房子就應該可以養寵物的意義上 其實相同
這個部份是社區規約可以控制的 只要是一個合法的會議上通過一個合法的有效決議 其效力有控管到這個部份
前面講了一大堆 總之回歸到我一直在重複的四個主題
專有停車格內社區管不到 地下室出入口一定是共用部位 社區規約管的到共用部位 管委會沒資格開罰單與上鎖
規定專有停車格只能停汽車的管理辦法當然是無效的 但是如果是書寫 禁止機車與單車進入地下停車場時 就屬有效
所以貴社區到底是用什麼文字書寫是很重要的 以上所說對共用車位無效 共用與約定專用應屬社區規約管理
蔥油餅大叔 wrote:
但是社區規約可以規定 禁止你養寵物 可以規定禁止你在浴室抽菸 可以禁止你騎機車下停車場 可以禁止4樓住戶坐電梯到8樓 可以禁止住戶上頂樓 可以禁止住戶進入機電室 可以要求所有的訪客需要登記後才能進入....etc
我住4樓，不能到住在8樓的父母家?8樓的大嬸，不能到4樓的阿婆家串門子?
難怪現在的鄰居關係如此冷漠，就算有人上吊自殺了，鄰居們也一問三不知，然後才來哭說為何我家樓上樓下是凶宅....
禁止在浴室抽菸、禁止住戶進入機電室，這都是國家法規有規定的，不需管委會來處理。但禁止住戶上頂樓、騎機車下停車場、禁止養寵物，這已經違反了公共區域與私區域的使用權了
就像前面說的，難道我與老婆在家做愛做的事，管委會也要管要怎麼做、要在哪做嗎？
蔥油餅大叔 wrote:
專有停車格內社區管不到 地下室出入口一定是共用部位 社區規約管的到共用部位 管委會沒資格開罰單與上鎖
規定專有停車格只能停汽車的管理辦法當然是無效的 但是如果是書寫 禁止機車與單車進入地下停車場時 就屬有效
所以貴社區到底是用什麼文字書寫是很重要的 以上所說對共用車位無效 共用與約定專用應屬社區規約管理
你是在開人民公社嗎？
政府制定法條時，故意將部分條文不寫清楚，有它的目的存在，但私約只要牴觸政府法令與解釋，它就是無效的！
搬出一堆法條出來壓人的同時，希望你也知道法條在寫什麼、為什麼這麼寫...
胡言亂語 僅供參考
sendoffy wrote:
你是在開人民公社...(恕刪)
照你的說法如果成立的話
那麼社區根本沒有權力禁止住戶養寵物 也沒有權力要求住戶進出需要刷感應磁扣 因為這些都是你所謂違反憲法跟民法的侵權事項
社區也不用做事情了 全部隨住戶高興 整個社區事務癱瘓停擺就好了
社區停車場是否開放某些車種進入 本來就是區分所有權人大會上決議的 並不是停車格的所有人決定的
你買了停車格又怎樣?
社區地下室又不是只有你一個人出錢蓋的 憑什麼你可以主張機車可以通行 我不能主張機車不能通行?
我已經重複再說明 只要這個決議是經過會議 且達決議有效出席人數同意行之 就可以生效 這是法院管不到的地方
社區地下室停車場 並非個人獨戶之私有財產 屬於該社區全體共有的財產 其使用權本來就應該由該社區全體議定
這個決定除了受到少數人把持的情況 最低限度也是超過51%比例以上的 區分所有權人同意行之
這個情況就是持股只佔49%的股東說自己也有公司的經營權 所以公司要採購 OOO XXX 商品
而且實際持股佔51%並獲得經營權的老闆必須聽股東的指示做事?? 是誰在開人民公社?
禁止浴室吸煙 禁止進入機電室 這些我非常肯定沒有任何一條國家法條有規定 完全是出在社區規約
禁止上頂樓禁止養寵物 禁止騎機車進停車場則是出自公寓大廈管理條例 若另有約定時從其約定
我也希望你好好看一下法條在寫什麼 為什麼這樣寫 為什麼要在後面加上但書註明另有約定時從其約定
一套法條能夠從民國84年活到現在還不被人廢除一定有他的原因在 事實上如果沒有這套法
社區事務是無法處理的
因為套用民法或憲法時所有人的理由都很正面 全部送上法院的話就只能依所有權所佔比例來判何方敗訴
你跟你老婆在家裡面做愛做的事情 不代表你隔壁鄰居要整天聽你老婆跟你在家裡面辦事的聲音
這也是社區規約規範的項目 住戶不應將聲音與震動透過牆壁影響到其他住戶
大樓利用空餘的公共空間設置一個花圃並不代表需要提供給你個人種菜使用
你如果沒搞清楚一個概念 社區≠你家 那麼你大概聽不懂我一直想強調的概念是什麼
社區內共用空間之使用在未違背其他法令的情況下是屬於社區全體議定之決議事項
如果你認為這個決議不合法請明確的提出這決議哪一部份觸犯到哪一條法律
光提到一個概念性的 憲法 或是民法的問題 雙方都具有正當性
對方的所有權所佔比例還比你高 在民法上有優先順序
國家法律在訂定時裡面所寫的每一個字都是有研究過的 他不會無緣無故寫上一個 另有約定時從其約定
事實上這句話的目的就是為了避免這種少數人濫用法律未寫明之灰色地帶去影響到多數人的權利
紫衣流 wrote:
若是規章內有加注限停車種......我看上法院也不一定贏
恕刪)
基本上法律有分大小,例如民法或刑法跟憲法有抵觸到..以憲法為基本原則,更何況是私人訂的規章!!只要抵觸到法律當然無效!
很多管委會以為自己的權力可以無限上綱..就像住戶養寵物,只要不影響到其他人,無造成他人不便,其實管委會是不能干涉的!!..即使影響到了住戶安寧,也只能報請政府單位用噪音或環保相關的法條取締..管委會也無權自行開罰!產權私人獨立的停車位管人家要停什麼車,不然以後如果有豪宅規定停車位只能停雙b車..那國產車豈不就不能停!!
記得之前有位大學生被二一退學,學校認為理所當然,因為校規有規定,一般人也會認為這是沒什麼好說的!但該生申請釋憲後,大法官解釋二一是違憲的..學校無權剝奪該生就學的權力!
目前有很多法條跟憲法是互相抵觸到,...但你不主動主張權力當然就乖乖被罰!!
sendoffy wrote:
我住4樓，不能到...(恕刪)
蔥油餅大叔是對的,規約就是這麼有效,請不要懷疑,
只要他是經過區大會議合法的通過,所有的議事程序都合理合法,
規約規定不違反現有法律,那就需要去遵守,但是請搞清楚不違反法律這幾個字,
不要口口聲聲的違憲違憲的放在口中,舉個例子,
中華民國憲法第十一條,人民有言論、講學、著作及出版之自由。
中華民國刑法第三百一十條,意圖散布於眾，而指摘或傳述足以毀損他人名譽之事者，
為誹謗罪，處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
散布文字、圖畫犯前項之罪者，處二年以下有期徒刑、拘役或一千元以下罰金。
對於所誹謗之事，能證明其為真實者，不罰。但涉於私德而與公共利益無關者，不在此限
那你可以說刑法中的誹謗罪違憲嗎?憲法中規定人民有言論自由呢,
但是憲法這麼規定了並不是就這樣無限上綱,請注意中華民國憲法第二十二條,
凡人民之其他自由及權利，不妨害社會秩序公共利益者，均受憲法之保障。
而根據公寓大廈管理條例制定而成的社區規約就是來增進公共利益的,
那何為定義公共利益,就是要在區分所有權人會議上討論修訂並通過制定而成,
只要不違反法律,這裡說不違反法律的意思是法律規定你不可以這麼作,
但是規約中規定可以,這樣那項規約就失效,另外還有法律規定你一定要這麼作,
但是規約規定你可以不這樣,這樣也是失效,需要母法有明確寫出才行,
只要沒有明確寫出的那都不算違反母法,停車位限停Mercerdes-Benz廠牌可以嗎?
當然可以,因為沒有任何母法規定停車位不能只停Mercerdes-Benz,
那規定停車位可以擺放裝滿汽油的汽油桶可以嗎?這就不行了,因為已違反了消防法,
這樣說您不知道可不可以了解,雖然事實很難讓人去接受,但是就是如此,
我當初也是為了我地下室停車位和管委會吵了半年,最後吵贏了才停下去的,
不過因為我們規約上清楚的寫著一車一位,所以我停車位上只能停著我一台重車,
而我也乖乖的照作,現在正在努力尋求更改規約的可能性.
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