看到新聞說夆典 (3052) 簽訂不動產契約書，購買標的物坐落在台北市文山區木柵段四小段641等地號土地，土地面積2486.50平方公尺，約752.18坪，交易總金額7億2847萬元，每坪價格96萬8484元。
換算一下未來銷售房價.每坪至少要賣50萬.年利潤也才7%左右.
當地目前房價也不高.是否未來房地產市場看好.
還是打算要做7-80萬的豪宅.
台灣的豪宅市場真的這麼大嗎.
投資分析計畫書
一、 基本資料
1.1基地地點： 台北市土地。
1.2使用分區： 第3種住宅區
1.3基地面積： 2486.50平方公尺 (752.17坪)
二、 產品規劃
2.1營建面積計算表
樓層 面積 樓高 用途
地下共3層 5967.60平方公尺 (1805.20坪) 3.00M 平面車位
地上共12層 9070.90平方公尺 (2743.95坪) 3.20M 住宅使用
屋突共 3 層 466.22平方公尺 (141.03坪) 3.00M 公設
合計 15504.72平方公尺 (4690.18坪)
2.2銷售面積計算表
銷售面積 12289.21平方公尺 (3717.49坪) 坪效4.94
銷售車位 150 位 每車位持分9.03坪
2.3全案總銷售金額
樓層 數量 單價 總價 備註
150.00位 150.00萬元 22500.00萬元 車位
3717.49坪 50.00萬元 185874.36萬元 住宅使用
合計 208374.36萬元
四、 總成本分析
4.1成本分析
項目 數量 單價 總價 備註
【直接成本】 129128.23萬元
土地成本 752.17坪 96.85萬元 72846.10萬元
營建成本 4690.18坪 12.00萬元 56282.13萬元 發包坪數
【間接成本】 22082.12萬元
【管銷服務】 13390.72萬元
全案管理費用 32月 50.00萬元 1600.00萬元
廣告銷售成本 廣銷費率5.00% 208374.36萬元 10418.72萬元
建築設計費用 1.0 1183.00萬元 1183.00萬元
大廈管理基金 1.0 189.00萬元 189.00萬元
專業顧問費 1.0 0.00萬元 0.00萬元
【稅金支出】 1041.87萬元
其他稅捐 0.50% 208374.36萬元 1041.87萬元
【利息支出】 銀行利率3.50% 7649.53萬元
土融利息 32月 50992.27萬元 4759.28萬元
建融利息 23月 33769.28萬元 2265.36萬元
管銷利息 32月 13390.72萬元 624.90萬元
總成本合計 195374.60萬元 費用率11.30%
五、 投資分析及利潤評估
5.1營運週轉資金
項目 數量 成數 單價 總價
土地融資 752.17坪 70.00% 96.85萬元 50992.27萬元
建築融資 4690.18坪 60.00% 12.00萬元 33769.28萬元
工程保留款 56282.13萬元 10.00% 5628.21萬元
預收工程款 208374.36萬元 預估銷售60.00% 工程款比率20.00% 25004.92萬元
預售回流款 208374.36萬元 預估銷售60.00% 銷售簽約金10.00% 12502.46萬元
合計 小計 127897.14萬元
5.2利潤評估
項目 說明 備註
營運自有資金 67477.46萬元 (資金需求)
全案投資利潤 12999.76萬元 淨利 毛利79246.13萬元 毛利率61.37%
投資報酬率(1) 淨利率 19.27% 淨利/自有資金 年利7.22%
投資報酬率(2) 淨利率 6.65% 淨利/總成本 年利2.50%
銷售率變動分析
預估銷售率 自備款金額 總投資金額 融資與投資比 投資報酬率(1)
100% 62512.31萬元 42472.53萬元 2.00 30.61%
90% 56261.08萬元 48723.76萬元 1.74 26.68%
80% 50009.85萬元 54974.99萬元 1.54 23.65%
70% 43758.62萬元 61226.22萬元 1.38 21.23%
60% 37507.38萬元 67477.46萬元 1.26 19.27%
50% 31256.15萬元 73728.69萬元 1.15 17.63%
40% 25004.92萬元 79979.92萬元 1.06 16.25%
30% 18753.69萬元 86231.15萬元 0.98 15.08%
20% 12502.46萬元 92482.38萬元 0.92 14.06%
10% 6251.23萬元 98733.61萬元 0.86 13.17%
0% 0.00萬元 104984.84萬元 0.81 12.38%
設定資料 準備期間 廣銷期間 營建工期 全案工期
6月 3月 23月 32月
銀行利率 3.50% 預估銷售率 60.00%
土地融資比率 70.00% 自備款比率 30.00%
營建融資比率 60.00% 頭期款比率 10.00%
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