我對於提前還款後的本金與利息比例感到困惑.
雖然打去銀行問了, 但...專員在說啥...完全聽不懂阿...
能請各位大大幫忙看一下嗎 <(_ _)>
以下是貸款資料----
指數型房貸, 貸款金額495萬.
今年2月開始繳第一期.
第一年前半年利率為2.26%.
第一年後半年利率為2.8%.
5月時的繳款明細
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期別-0004, 應繳本金$16,521, 利息$9,188, 應繳總金額$25,709
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7月時的繳款明細
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期別-0006, 應繳本金$17,611, 利息$9,335, 應繳總金額$26,946
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問題一: 為何多了1,237元? 7月不是仍適用2.26%的利率嗎?
在7月繳款期限前我們去還了285萬.
此時7月繳款明細變為
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期別-0006, 應繳本金$2,609, 利息$8,607, 應繳總金額$11,216
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問題二: 本金:利息=1:4?
這樣不是等於先還利息?
那提前還款有何意義?
雖然提前還款, 可是要繳的總利息和沒有提前還款差不了多少?!?!?
我有一種中計的感覺 Orz
貸款時我們並不打算貸這麼多, 是專員央求給他作個業績.
叫我們先貸500, 等交屋後再立刻還款. (交屋前的利息建商付)
現在提前還款才發現不對勁...
就算提前還款, 第一年被吃掉的利息錢竟是差不多的 ~~>_<~~
假設:
7/20為繳款日
所以你的計息期限是:6/20-7/19...如果你是在7/16還款
那計息本金概括就是:
6/20-7/15:485(因為你7/16才還285,在這之前你還欠銀行這麼多)
7/16-7/19:485-285=200(從這天起,你才是只欠銀行200)
所以,利息要以你的還款日下去詳算的喔,而從7/20-8/19整個計息本金就會以200下去算,你整個利息就會DOWN下來....如果不想讓銀行賺太多利息錢,200是可以更改為10年還款,這樣利息可以省很多..建議你可以上各家銀行的網頁,有很多可以試算,你就可以算算怎樣划得來喔..不然你也可以請你的貸款銀行提供你每期試算表,看看本金跟利息的變化....
至於計息不是以第一期繳款日開始算半年,而是以撥款日開始算半年(通常2月還款,撥款日通常都是1月,所以1月到7月應該可以用到第二期的利率了喔..)...
就降..有說錯請再指正
不過得到的答覆有點籠統,
後來在Y網上亂找...有找到計算的公式
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1007050110491
依據客服的說法跟我的理解，
主要是在固定利率的前提之下，他會依據你契約的攤還期數去算每一期你該繳的一個定額
這個定額是包含本金跟利息的，不過因為每一期的本金都會較上一期來的少，所以利息的部分就會變少
所以每一期的定額中利息的比例會越來越小、本金的比例會越來越高
你如果照這個定額一期一期還，到最後一期就會剛好把錢都還光
所以我猜那個公式就是依據你的期數所算出來的複利總和再平均出來的....
不過懶得去推導了....
不過由於我的是指數型，所以每次利率變動後
我每個月該繳的定額就會重新依據剩下的攤還期數再去計算...
阿前一陣子一直升息, 阿就一直重算...
所以我就一直看到每個月還的利息錢都比本金高
參考參考...有誤再請其他大大指正...^^
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