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【還打房嗎】再升息半碼,但沒有祭出第五波選擇性信用管制/央行在想什麼?

【還打房嗎】再升息半碼,但沒有祭出第五波選擇性信用管制/央行在想什麼?
台灣中央銀行在這一個月中的時候召開了第二季理監事會議、並決議第五波房地產市場選擇性信用管制措施按兵不動,也就是暫時並沒有「第五波打炒房」,讓房地產業者真真是打從心底鬆了一口氣。

美國聯邦準備理事會(Fed)時隔二十八年決議升息三碼(也就是0.75個百分點),台灣中央銀行召開第二季理監事會議後也跟進升息的腳步,決議政策利率升息半碼(也就是0.125個百分點),並在隔日起實施,同時調升新台幣活期性以及定期性存款準備率各一碼(也就是0.25個百分點),自今年度七月份開始實施。台灣中央銀行總裁楊金龍表示,這一次透過調升利率以及調升存款準備率的方式,以價量並行的方式抑制通貨膨脹預期心理。升息是比較全面性的影響,但是調升存款準備率不會去影響到存款利率,有助於緩和對弱勢勞工跟企業貸款利息負擔加重的衝擊。其實呢,調升存款準備率的目的是鎖住銀行的資金,把原本銀行持有的中央銀行定存單又或者是轉存款,轉為應提準備金,拉長銀行資金存放在中央銀行的時間,以藉此降低貨幣數量的流動性,如此既可以減輕通貨膨脹的壓力,又有助於物價穩定。中央銀行預期調升存款準備率一碼,預估可以從銀行端收回大約一千二百億元的資金。

自從2020年十二月以來,台灣中央銀行已經是四度調整選擇性信用管制措施,實施至今,全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長非常明顯地趨緩,不動產貸款集中度大致穩定。台灣中央銀行總裁楊金龍指出,這一次沒有調整房市選擇性信用管制措施,最主要的考量是優先對付通貨膨脹;從三月份以來調高利率,再加上這一次的貨幣緊縮政策,皆挹注房市穩定,也有助於強化已經祭出的選擇性信用管制措施成效,中央銀行並會持續滾動式檢討相關的措施內容。台灣中央銀行總裁楊金龍進一步說明,近期台灣的房地產市場的確是有冷卻下來的現象,中央銀行對選擇性信用管制措施是否會持續,評估的重點不在於房價的高低等,而是關注對金融穩定的影響,中央銀行會看房地產貸款的集中度以及呆帳率等等,也會關注內政部、財政部和金融監督管理委員會的決策對於台灣房地產所會帶來的影響。台灣中央銀行總裁楊金龍掛保證強調,「可以很肯定的說,台灣的房地產市場絕對不會像美國過去一樣發生次貸風暴」。

事實上,中央銀行對房市的四度調整管控以來,已經逐漸地顯現成效,尤其大環境不利房市表現,意外地成為政府打炒房的一大實質助力。中央銀行從2020年十二月份開出政府打炒房的第一槍以來,去年2021年接著連出三招,累計四度調整管制,最近的一次是去年十二月第四季年終理事會,將自然人豪宅以及第三戶、第四戶以上房貸,再降低貸款成數,且均無寬限期,同時供給側的購地、餘屋、工業閒置土地也降成數,今年一月份中旬再搭配限制土建融後於十八個月以內必須得要動工興建,否則收回貸款及以加息的限制,當真可以說是祭出「史上最嚴厲的房市管控」了。去年底的房市管控著實是已經到達最高等級,今年度三月份中央銀行升息一碼(0.25個百分點),使得房市買氣有一定的負面預期心理作用,再加上新型冠狀病毒肺炎疫情升溫,國內四月底單日確診數破萬,五月份以來更是一路衝高,這些現象,在在均使得國內房市有效地降溫,因此綜觀主客觀因素權衡下來,目前的確應無五度調整選擇性信用管制的急迫性。

政府一年多以來持續四波各項打炒房措施,對此,中華民國全國商業總會主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示,全台灣今年第二季的房市是呈現「幾乎靜止」的狀態。以業者的角度他直言,新型冠狀病毒肺炎疫情造成全球海運、貨櫃塞港,近三年以來嚴重影響景氣,原物料也愈來愈貴,國內營造建設業同樣也是深受影響。有關財政部要追溯去年七月份以後的預售屋紅單轉讓,納入房地合一稅2.0並最高課徵45%稅率,中華民國全國商業總會主席賴正鎰認為,房市降溫,固然與新型冠狀病毒肺炎疫情、原物料上漲因素有著很大的關係,然而禁止紅單交易,甚至準備禁止預售屋轉約,絕對是核心的關鍵點。他指出,政府溯及既往的作法,間接影響到首購族與換屋族的購屋意願,擾亂預售市場的秩序。中華民國全國商業總會主席賴正鎰大聲疾呼,目前全球十多國中央銀行輪番升息,俄羅斯與烏克蘭的戰爭未歇、國際油價持續在高檔徘徊、而且缺糧危機等棘手問題步步進逼,如何穩住國內經濟才是首要工作,建議政府不要對房市趕盡殺絕。

根據金融聯徵中心所公布的今年第一季度平均住宅貸款利率1.46%為基礎,如果貸款一千萬元,以二十年期、本息均攤的方式還款,每一個月的還款金額為4萬8071元;在三月份升息一碼之後,利率提高為1.71%,則每一個月的還款金額提高為4萬9226元,相當於每一個月的負擔增加了1155元。如今再升息半碼,利率升至1.835%,每一個月的還款金額為4萬9811元,跟前一次升息相比每一個月再多出585元的還款金額。兩次升息下來每一個月還款負擔一共是增加了1740元,幸好這一次緩升對貸款族的壓力不那麼重,但倘若第三季再升息,房貸族的負擔將繼續不斷升壓。

若是從股票市場、資金、以及房地產市場的連動性來談的話,去年2021年的時候台灣股票市場大漲三千餘點,帶動投資人的資產價值走升,有些投資人獲利了結之後便將部分資金投入到房地產市場。要判斷股票市場下跌對於房地產市場所帶來的影響,通常會探究股市下跌的原因,假如說是類似金融海嘯當時所導致的景氣崩盤,那麼就會對房地產市場產生極為深遠的影響,不過如果單一事件的影響,股票市場假如能夠迅速地止穩,如此對房地產市場所產生的影響就會相對有限。

【還打房嗎】再升息半碼,但沒有祭出第五波選擇性信用管制/央行在想什麼?

「政府是否會祭出第五波打炒房?」的爭論是源起於台灣中央銀行總裁楊金龍上一個月在立法院備詢的時候提到,「三十年房貸的貸款年限比較長,利息負擔會愈來愈高,或許思考貸款年期不能太長、縮短期限,會更為審慎。」一度傳出要再祭第五波選擇性信用管制、甚至是縮短房貸年限的消息一出,遭到各界質疑是在「打房」而非「打炒房」,引起不小的恐慌,惹得市場上議論紛紛。

此外,台灣中央銀行總裁楊金龍當時的詢答確有值得觀察的特別之處。過往,中央銀行雖然常常提及銀行不動產貸款集中度,但是卻從未明確地宣示目標值,更不用說提出一個精確的數字。中央銀行的金口一開,代表在銀行集中度未低於中央銀行理想中的目標值之前,選擇性信用管制都有持續實施下去的空間。再者,中央銀行以往從來沒有在理監事會召開以前亮出過底牌,告訴外界中央銀行可能動用的工具和管制措施方向是什麼。但當時距離第二季中央銀行理監事會召開還有一個月之久,台灣中央銀行總裁楊金龍就非常明確地勾勒出第五波選擇性信用管制的可能內容,的確是相當耐人尋味。

是什麼樣子的原因,讓中央銀行如此急不可耐地主動預告未來將會有實施第五波選擇性信用管制的可能?從中央銀行三月份理監事會的議事錄,或許我們可以找著答案。依議事錄看,當天有多位理事都認為,升息一碼對於房價的抑制效果並不大,主要是在宣示效果比較多。儘管中央銀行四度選擇性信用管制措施有一些成效,但是近幾年以來國內房價屢屢創新高,形成房價上漲預期的氛圍;再加上過去幾年以來台灣長期低利率環境造成資產價格膨脹,中央銀行理事擔心,民眾提高通貨膨脹預期以及買房屋對抗通貨膨脹的想法也恐怕將會進一步推升房價。

平心而論,筆者認為,正當疫情嚴重影響各行各業之際,此時此刻確實並不是打房的最佳時機點。我們來看看幾項數據,中央大學台經中心公布五月份消費者信心指數(CCI)為67.81點,這一個數字不只是連續四個月下降,並且下探二年以來的新低水準,意思也就是說,台灣很可能面臨到令人擔憂的「停滯性通貨膨脹」的危機。而且房市交易量急縮、已經有降溫的跡象。從六都五月份的房市交易量觀察,比較去年2021年同期年減7.73%,顯見房市已經大幅度降溫;同時今年六都第一季房價平均漲幅3.16%,相較於前一季平均漲幅5.03%降低幅度逼近有四成之多,第二季受到新型冠狀病毒肺炎疫情的影響漲幅將更收斂,數據顯示房價漲幅的的確確正在縮小。因此,台灣中央銀行此次並未再針對房市採取預行的第五波限縮措施。

疫情再加上通貨膨脹,造成消費緊縮情況嚴重,中央銀行不得不採取溫和的升息措施,而對房市管制措施則是暫時留校查看。中央銀行暫時對房市稍做放手,未來將視房市走勢再做調整,至少就目前看起來這是「正確」的手段。此外,這一回中央銀行搭配調高存款準備率,乃是近十四年以來首見,其實有著兼顧市場游資充斥的回收,同時也會對房市授信產生間接影響。升息搭配存款準備率的提高,確實是可以間接產生信用管制的效應。選擇性信用管制是從資金流向面去減少銀行資金流往不動產,而升息則是提高資金成本,中央銀行在同時揮舞這兩把大刀的同時,也必須兼顧一般民眾的購屋需求以及避免房市泡沫化衝擊到國內的經濟發展,不妨輪流出招、且戰且走,不失為是一更務實的作法。


圖片來源/Pixabay
2022-06-23 19:59 發佈
Evelyn Tsai wrote:
台灣中央銀行在這一個(恕刪)

定存利息會抬高嗎?
dinnerxp

跟酒駕一樣,自己人房產多,不敢升息...護房擺第一

2022-06-24 8:39
業者真的需要松一口氣嗎?
政府打房,業者不都是轉嫁消費者嗎?
onlywarm

業者要怎麼轉嫁給消費者啊?小弟每次看新聞都看不懂= =+

2022-06-24 10:55
kaiend

房子賣更貴就好啦,有看到房價下來嗎?

2022-06-24 17:08
Evelyn Tsai wrote:
【還打房嗎】再升息半碼,但沒有祭出第五波選擇性信用管制/央行在想什麼?


央行在怕什麼?...
打來打去絕對部會想要打到自己的腳
雖然看不懂
不過還是希望房價能不要這麼高
知道房子會這高價的背後原因後
就知道這些龐大既得利益者的勢力影響力有多高
居住正義真的只是口號而已
Evelyn Tsai wrote:
台灣中央銀行在這一個(恕刪)




這一台是我小學爸爸載我上下學的通勤車,當年這台新車價可以在這附近買棟透天厝,那時定存年利率都是10%,20%,五十年後的今天你五十萬是要買什麼全新轎車
Mobile01 發言無益,答案發言?益於商人。
吉姆林

有唷~colt plus....但真的有人想買嗎?[笑到噴淚]

2022-06-25 12:04
別怕~打假的,不痛不癢..

表演給民眾看得而已,證明央行有打房決心..

有沒有認真在打房,大家心知肚明..
因為央行是看目前通膨數字決定利率, 而未來的通膨數字不在他們的考慮之內,未來台電和中油重新調整價格後引發的通膨是要考慮的,若發生通膨一直往上沒有往下,下一季央行勢必一定至少加息一碼以上。不過我不覺得政府有膽在選舉年時把台電和中油的實際成本露出來給大家看,應該還是會用老招,用台鐵模式,用預算補年度虧損,假性壓住通膨,至於到那一任總統任內爆開來,就到時再說,反正她們目前這一任的已安全下莊。

而沒有祭出第五波選擇性信用管制,是因為目前房地產市場買氣很差,而已有投資客陸續跳車了,目前周遭已有一些朋友自住客的,前幾年買房的,本來還很開心的說,還好有早買房,但因目前大環境不佳,公司這幾個月都沒賺錢一直虧,都快撐不住了,說若真的撐不住,會把房屋賣掉,不然也沒辨法。

預估今年下半年和明年初,市場上應該會陸續有一堆房子和法拍出現,且價錢會往下。
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