我的臉書社團營建小歪的不動產投資筆記
先說結論，我認為亞銳士是目前央行政策影響下最被低估的營建股之一，亞銳士因為成較量小，有流動性風險造成股價低估(可參考去年3月時股價曾超跌到11元左右，但又迅速回升)。另外央行對建商的購地融資限制上限為65成，但是我認為亞銳士影響不大，原因有以下兩點：
1.亞銳士目前在回收階段，由去年10月已開始陸續交屋入帳(大城仰雲)，手上資金充沛，未來到2024年每年都有1~2案認列，未來現金充足。
2.亞銳士還有一個在地的富爸爸大城建設持有本區多筆土地，可直接與大城建設合建分屋，即可不受土地購地融資限制成數的影響。
以下是投資分析報告--
一、 公司簡介
亞銳士為台中北屯區起家的小型建商(股本約7.5億)，前身為電子業，後來被大城集團入主後，目前主要以建設業為營收來源，近年營收介於4~5億之間，公司母公司大城營建機構旗下尚有「大城建設」，兩公司近年在北屯區十期重劃區及廍子重劃區大量布局，依據各區域條件不同，主打首購及換屋客群。
二、 競爭優勢分析(質化分析)
1.區域長期深耕，累積在地粉絲：長期耕耘台中北屯區尤其是10期重劃區一帶，這點與總太很相似，二代賴亮成接手後，推出大城「小食光卡」，結合在地周邊餐廳、店家推出打折優惠，平常可銷售建案外還可舉辦社區聯誼活動，營造社區凝聚力，其實舉辦活動是很累又麻煩的，根本無短期收益可言。這也是我認為亞銳士有強力護城河且有差異化的因素之一。
2.因區域深耕故重視售後服務，品質較有保障：亞銳士及總太雖非台中一級建商，但其建築品質一定不會太差，原因是他們非區域性的一案建商，在同區域還有很多土地庫存的情況下，如果名聲不好之後同區域的案就不用賣了，相反的，如果服務好且建築品質佳，那後續銷售狀況會更加加速成長。
三、 未來推案簡介(詳圖一)
1.整體而言，從今年2021年~2023年亞銳士將呈現高速成長期，投入資金開始回收，預計每年入帳EPS將在4~6元之間。亞銳士預售推案銷售狀況極佳，除「大城仰雲」單價高且地點較偏，交屋後尚有3成餘屋外，其餘預售推案銷售接近9成。
2.近期將入帳且已取得使照的三案為「大城仰雲」、「十二月滿」、「八月小確幸」。「十二月滿」為均質四房格局，預售銷況不佳但接近完工後反而倒吃甘蔗，目前已接近完銷。「八月小確幸」格局規劃好2~3房規劃，預售狀況佳，已完銷。合計三案會在接下來3~4個月入續交屋入帳，EPS初估4~5元。
3.11月新推案「大城11月」，均質三房格局規劃，目前尚未正式開案僅作潛銷中，但經實地探查代銷中心，已出售簽訂約5成左右。
四、 未來價格推估(量化分析) (詳圖二)
以三大估價法推估目前合理股價約27~28元，以目前股價來看合理偏低。
(1)淨值及EPS推估法(估價權重占40%)
目前2019Q4淨值約14.14元，加計未來各年度”完銷後”EPS及15%折現率回推，推估未來2021年價值約30.3元
(2)PBR估價(估價權重占50%)(詳圖三)
由下表可知，推估現金股息發放率以上一年度EPS之60%計算，推估2021年股價(還原配息)約26.12元。
(3)現金殖利率回推(估價權重占10%)(詳圖四)
由2020~2024年五年內”完銷後”EPS合計21.13元，年平均EPS約4.23元，本次評估以配息率60%，現金殖利率10%回推約股價合理價格為25.36元。
五、 結論
整體而言，亞銳士近年深耕及布局台中市北屯區，因前幾年剛入主變更營運內容，績效及配息均不佳，但預估未來幾年後將持續收割，目前股價合理偏低，預期未來到2023年將有機會到35元以上的價值。
