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現金全額買房 再設定出來投資?


最近又準備要買房子了..XX銀行的經理叫我借多一點.說借1-200太少了....我回他沒預算借那麼多...當初還沒計劃買房時本來準備在這間銀行買10W的美國AT&T.因為準備又要買房了...所以AT&T的計劃我告訴經理可能要廷後幾個月

昨天我去銀行時經理給我建議說

我這間房子可以自備全額現金去買.買到後拿給他們這間銀行設定...可以設定10W美金出來.然後在拿去買AT&T


我算了一下

如果現階段只買房..每月可以租15000...房貸本金加利息約12000=剩3000



現金買房後租金每月15000 拿去給銀行設定300=10W美金...銀行說可以讓我每月還或先不還約定時間做一次還還是怎樣去了我也沒聽清

那如果假設10W美金每月還約本金加利息=15000 但AT&T每月約可以領利息11812


15000+11812=26812-15000=每月剩有11812的收入


三不買房了...直接現金拿去買AT&T每月有11812的收入


以上3種方案哪個好

若選第二方案安全嗎

若走第二方案正確嗎

好像LP跟PL都是一樣道理...小弟一時腦筋轉不過來...

可否有更好的建議

感激不盡

謝謝

2019-05-23 11:36 發佈

571044549 wrote:
最近又準備要買房子...(恕刪)

至少不要全額買房再貸,直接看能貸多少現金留下來,買房的貸款可以抵稅,買好才拿房子去貸不能抵稅
我算了一下

如果現階段只買房..每月可以租15000...房貸本金加利息約12000=剩3000



現金買房後租金每月15000 拿去給銀行設定300=10W美金...銀行說可以讓我每月還或先不還約定時間做一次還還是怎樣去了我也沒聽清

那如果假設10W美金每月還約本金加利息=15000 但AT&T每月約可以領利息11812


15000+11812=26812-15000=每月剩有11812的收入


三不買房了...直接現金拿去買AT&T每月有11812的收入


以上3種方案哪個好



收益               支出                          結餘
1.房租 15000  房貸+利息12000            正收入3000

2.買房抵押後
AT&T 11812  10W美的本金+利息15000  超支-3188

再加房租收入  根本沒有房租收入因為抵押了變成10W美的本金加利息



3.每月正收入11812


 答案1 . 3
買房先付頭期款,剩下的全貸款,不夠支付的話可以先用寬限期。
這樣你手上有的存款現金可以買AT&T,再加上房子出租的租金,一共兩筆收入,一筆房貸利息的支出,另外房貸的利息還可以抵稅。
571044549 wrote:
最近又準備要買房子...(恕刪)


10W的美國AT&T.

為什麼最近理專都推薦AT&T?不知道手續費是多少
現在10W美金要316萬了,而且債券殖利率又持續走低
再加上你那應該是還剩15年以上才到期的
可能要再等等比較好
571044549 wrote:
以上3種方案哪個好..(恕刪)


目前的本金多少? 300W 台幣?
房子價值多少?300W+1~200W ?貸款多少年?貸款利率?
等等一堆條件敘述的不夠清楚,還有人能算真是利害

先說方案二
理論上用貸款的低利率去套利 AT&T 4.x% 是最賺錢的,但你了解其中的風險了嗎?

方案一 vs 方案三
獲利能力差別在房子的價值,假設房價不變下,或許獲利能力不會差太多,
房租 15000 - 房貸利息? 是否大於 AT&T 11812 ?

房子不光是收租金,還有修繕、報稅、保險等等支出,
房客租約到期,是否會有空窗期,容不容易出租等等,
這 15000 房租最好別當成是完全是你的收入獲利。

AT&T 的優勢在於單純,另一個考慮的方向萬一需要用到錢,不動產要變賣的速度慢。

多多空空 wrote:
我算了一下
1.房租 15000 房貸+利息12000 正收入3000...(恕刪)


帳不是這樣算的,看似只有+3000收入,
但你還是有還房貸的本金,當房子賣出時,這部份可以回收,
甚至租到房貸到期,不只賺了房子,以後房租 15000 完全是正收入了,
當然這個可能要 20 年後,還要考慮房價的趨勢,不然賺了房租賠了房價。

lbb507 wrote:
10W的美國AT&T...(恕刪)

應該不是為了佣金,他就像台灣大跟中華電的平均,相較之下最安全,利息又比美國政府公債高,他為了互相的安全吧。

lbb507 wrote:
為什麼最近理專都推薦AT&T?不知道手續費是多少
現在10W美金要316萬了,而且債券殖利率又持續走低
再加上你那應該是還剩15年以上才到期的...(恕刪)


目前買 15 年期票面利率 4.5% 美元計價,
強者我朋友前陣子買了,小弟也心癢癢,無奈有其他的規劃,
聽說手續費 1%,還會收保管費,
台幣最近跌慘,早買的也賺了匯差。

債券最大的優勢在於票面利率很明確的,持有到期只要公司不倒,就能拿回完整的本金,
這 15 年期間,債券現值可是會漲跌的,如果上漲還能考慮提前贖回,
萬一下跌,就撐持有到期,在萬一是大跌內心會很煎熬的。

天使雪花 wrote:
目前買 15 年期...(恕刪)


我雖然不是債券專家,但也知道現在不是買債券的好時機
你說的那檔年初只要94.11,但現在要約102.5,現賠8%
再加上美金匯率又不好,為什麼不再等一等



天使雪花 wrote:
目前的本金多少? 300W...(恕刪)


這間房子是正東區.地點最好的.要便宜市價約250W賣小弟

但有個前題要租給兩年.我是跟他說.如果真的照約定的價格賣我...我免費讓他住二年.

他要住到他孫女大學畢業..剩二年畢業

謝了喔大哥
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