上週日我哥哥在上海集團任職、業務上互有往來的一位多年好友、中國某房地產上市公司的總經理來台打羽毛球、飛機一日來回！
熱愛羽毛球的徐總帶上了他24歲的大兒子、身高大約185公分、歐洲男單排名第四、4場雙打比賽共殺了100多球、非常具備爆發力與攻擊性！
我們陪同他們父子雙打、在台北市羽毛球館羽球會友、我們兩場都輸4-5分左右、比賽結束淋浴梳洗之後、中午去敦化南路知名海鮮餐廳吃海鮮、茶酣耳熱之際、順道聊到了中國房地產現況！
這家大陸房地產上市公司在上海世博園區江畔標下了一個地王、兩邊臨江、正前方為低密度開發區、不准有任何建築物、擁有江景無敵視野、這塊寶地堪稱為地王中的帝王！
該地王的麵粉標購成本價格是：¥72,000 / 平米、該房地產開發商預估、蓋好後的麵包總成本：¥128,000 / 平米、評估麵包銷售價格：¥230,000 / 平米、依照現今之市場行情預估、該銷售價格、當天肯定可以銷售一空、毫無懸念！
結果呢？⋯⋯⋯⋯⋯⋯悲劇了！
2015年原本該房地產開發公司已經替這一塊地王取得了預售許可證、每平米政府核准的預售證之執行銷售價格為¥130,000 / 平米！
當時、該公司負責執行的銷售總監認為、可以爭取更佳的預售證銷售價格、於是將該地王的預售許可證退回、決定暫時停止銷售！今年初、再申請預售證、結果政府再次核准的預售證銷售執行價格、居然是破底再破底、驚天地、泣鬼神的人民幣核准售價：¥69,000！
為了這一塊地王、他們公司必須負擔每一個月高達300萬人民幣的利息支出、再加上資金無法回籠、資金調度十分的緊張！如今、上海市政府的指導價格：¥69,000 / 平米、回到了計劃型經濟、居然比當初他們經過法定程序：拍、轉、讓的標購成本 ¥72,000 / 平米、還要更低！
這故事告訴我們什麼啟示？
何以中國大陸僅存的新房遭到瘋狂搶購、8萬人抽籤搖號、只為了搶購那不到1000套的新房釋出房源！因為如果不幸搶到一戶120平米的新房、根據預售證指導價格、對比市價、上述這一戶的淨利差價、也只不過是賺進：¥1900萬人民幣！
是的！你沒有聽錯！
房地產開發商高價標下土地開發建設使用權之後、卻因為這至高無上的政治口號、只能被迫低於土地成本價賣出房子、賠本銷售、付出了慘重的代價、這當然會嚴重影響到開發商後續標售土地、以及再推新開發建案入市的意願！
在中央「房住不炒」的政策指導下、各地方政府自行決定新房售價之「預售證指導價格」、這一切猶如自「資本主義」的「市場經濟」倒車回到「社會主義」之「計劃經濟」、政治凌駕經濟的結果、換來了中國「百城新屋庫存」再創新低、目前已經低於9.8 個月之安全水位！
以上這真實案例、帶給了我們何種「早知道」？早知道帶來的「預見力」、我們又該如何的好好掌握、轉換成為我們自己的「財富力」？
我並沒有要教各位如何「投機」、相反的、我教授自己親朋好友、是如何利用有效資訊與精準分析、進行某定而後動之關鍵「投資」！
有錢難買早知道！接下來、又該是主力對決、境外決戰、利用中國的關鍵時刻！讓未來的你永遠感謝現在的你、且讓我們一起拭目以待！
最近網路上流傳的沸沸揚揚、由於中美貿易大戰、導致中國房地產即將面臨崩盤、中國房地產各種光怪陸離的銷售現象、開始被媒體放大檢視、各種聳動人心的新聞標題更是讓人心驚膽顫、甚至擔心台灣房地產也被帶衰連動波及！
蝦米！中國房子吃人？台灣資金大撤退？西安新盤500間房沒有一間賣的出去？廈門萬科打5折、廈門房地產即將崩盤？
中國房地產現今的遭遇、可以由台灣媒體聳動的標題、台灣網民的熱烈回應、看出台灣網民內心中的興奮、不言可喻！
因為這一切、台灣的民眾好似已經等候已久、尤其看著大陸人有錢崛起之後、囂張搖擺的模樣、台灣人終於有幸等到中國大陸衰小的這一刻！
然而、中國房地產真實的寫照、果真是長得如此這般衰小嗎？
如果平面媒體的小編、能夠人不出國卻知天下事、跨越時空斷章取義、傳回的資訊卻有如親臨現場報導般的如此傳神、那麼「貓在鋼琴上昏倒」的以訛傳訛、也著實不足為奇！
我們在此重申、讓我們揚棄地球人的傳統角度、依循超級賽亞人不對稱觀點再出發、解讀那外人難窺究竟、中國大陸房地產之關鍵秘密！
* 廈門之地緣關係
由於特殊地緣關係、我個人自2008年至今、載著家人小孩岳母、自深圳開車至廈門旅遊、到處吃吃喝喝順道考察廈門房地產再返回金門、每次來回超過1400公里、也早已經遠遠超過5次以上、廈門本島與島外週邊海滄、集美、同安相關區域的房地產考察、更是不在話下！
* 觀光型城市、缺乏支柱型產業結構！
福建廈門在清朝時期名列五口通商口岸之一、其地理位置與港口貿易重要性早已不言可喻！但是由於多年來的兩岸軍事對峙、為了避免國民政府利用福建反攻運兵、福建與廈門相關的鐵道建設與高速公路、也還得是各省市的落後指標、廈門近年來快速的崛起、還得歸功於大陸經濟起飛之後的觀光效應！
既然是一個觀光城市、卻也一語道盡廈門經濟的軟肋、廈門缺乏支柱型產業、除了當年海滄附近之石化產業、友達所在之火炬園區、這些零星火力難以點燃支持當地的就業市場、就業結構上、與北上廣深居民之雄厚經濟收入、大為不同！
* 廈門本島早已無地可蓋！
廈門房地產的崛起仍然取決於島內有限的土地資源、居住人口稠密、而後才是將城區向外擴張、靠著一座座跨海大橋連結廈門本島之海滄、集美、同安等週邊區域！換言之、廈門房地產新盤開發之關鍵主力早已經由「島內」、置換成為「島外」區域！
這故事帶給我們什麼啟示？ 屁話少說、讓我們繼續看下去吧！
* 廈門交通與停車問題
說到廈門的交通、會令你不由自主的想起歌手王傑！此話怎說？因為廈門的交通與停車問題、一直是當地居民胸口那永遠的痛！
廈門本島地小人稠、時速限制40公里、測速電眼佈置在每個路口與每條道路上空、個個都是戰功彪炳、獲利能力依照本益比估算、每台測速雷達早已經可以獨立上市上櫃！
由於過去廈門經濟發展較為遲緩、島內的汽車流量與停車問題尚為可控、早年開發之樓盤並不會耗費巨資開挖土方興建地下室、並提供足夠之停車資源、這點造成了廈門房地產未來停車問題的一大伏筆！
居民一大早上班、自廈門島外廣大區域、以時速40公里、跨越跨海大橋、直達廈門本島之後、停好車、你們猜猜得花上幾個時辰？所以自古以來廈門市民多白髮、其來有自！
* 廈門島外、土地無限！
猶記當年我負責集團「重慶專案」、順便到好朋友 Roger 所負責的「廈門專案」來幫忙巡視一下、幫他看看廈門島外半小時車程距離、位於海滄的「第一農場」之集團工業園區所在地、看看有無房地產開發之相關投資機會！
還記得當時我是如此的跟我的哥兒們 Roger 回報！來到了第一農場、我只見到遍地黃沙滾滾、感覺上我好像來到了機械化部隊109師與333步兵師之演習所在地！
我誇張的如此形容、我認為在當地「第一農場」週邊一片平坦的地型、現場實施105口徑之迫砲或者是「榴砲」實彈試射演訓、應該也是未嘗不可、感覺上不論任何試射砲彈、周遭範圍之廣闊、好像也來不及有機會炸到人畜！
後來、果然廈門專案來不及啟動、每平米土地不到¥300 人民幣之使用成本、也只好認賠退還價金給予市政府、還記得那一年是鄰近2007 - 2008年！
如果以廈門島外海滄、同安、集美等地之土地所在地與土地供給量、相當於台中市都市重劃區域之第30期所在地、而台中市目前鄰近烏日高鐵站之一連串廣闊待開發重劃區域、目前仍然停留在第13期！
這故事又帶給我們什麼啟示？
* 內行看門道、外行看熱鬧！
新聞媒體唯恐天下不亂！依照廈門萬科在廈門島外取得之土地成本+建築成本、每平米售價超過 ¥10000人民幣、都不應該予以考慮、更何況是打對折之後售價仍須花費的¥2萬-3萬人民幣！
這感覺就像是在台中重劃區第30期的基礎上、別墅一間打對折之後、每坪還要賣你$40萬台幣、這問題不在於價格是否合理、問題在於區域與 Location 所在地、這才是真正的關鍵重點！
新聞唬爛無止境、唬弄網民無盡期！
真實故事待續⋯⋯⋯⋯⋯⋯
超級賽亞人0588 wrote:
上週日我哥哥在上海集...(恕刪)
杭州豪宅每平方米xxx萬破新高, 上海xxx萬破新高, 北京xxx萬破新高.
而後中央政府要求要打壓房價 特別是不准再有這種破新高的價格跟新聞
所以政府有對新的樓盤訂定了"最高價"
但是你講的故事 實際上他沒有跟你講完
政府要求開賣價格從13萬降到只剩下6萬9 (有沒有差這麼遠我不知道啦! 就當作是真的好了)
而實際上開發商在賣房子的時候可以附帶條件, "精裝修"費用每平方米再加3萬5.
所以房子實際賣價一平方米還是超過10萬以上
他們的房價是有在跌了
其實也很正常
漲多拉回
過去10年有新樓盤大家就搶著買, 為什麼? 因為沒有人買房子虧過錢的. 先搶到就是獲利的保證.
我朋友在深圳福田區的房子去年賣掉回台灣, 每平方米賣6萬5, 一坪快100萬台幣了, 其實也是跟台北市區等級差不多, 10年間大概漲了3倍.
為什麼說他們房價漲多拉回?
就光我住新北市跟廣州市二地
我一個廠商在汕尾的老家, 一平方米都買到1萬5了, 20幾萬台幣一坪, 還不是在汕尾市, 只是陸豐鎮邊緣.
01這邊一堆人再喊高雄市大樓一坪20幾萬買不起.
再舉個例子
一個朋友幾年前買在近廣州邊緣的金沙洲 離地鐵站還滿遠的 至少要走10幾分鐘吧 門牌還是佛山的門牌
最近一平方米據說已經漲到3萬5, 大概50幾萬台幣一坪了
覺得很傻眼, 附近沒有甚麼生活機能.
同路段在台灣北部最多也就40幾萬吧
要知道他們蓋房子不用考慮耐震 台灣要考慮 所以建築成本就有差
而周遭消費水平跟薪資水準 當然跟台灣北部也不能比
sking17 wrote:
什么一平米卖23万，...(恕刪)
台灣人民低薪啟示錄！
今天早上天高氣爽、陽光燦爛、趁著一般民眾都還在努力上班之餘、年輕且順利退休的我們自然是當然不讓、驅車前往宜蘭吃吃喝喝享受陽光、順便拜訪一位在當地經營民宿的國中好同學！
座落在梅花湖旁的這間優質三層樓現代化建築、依山傍水、前有大院後有游泳池、著實花了同學$3000萬大洋、除了得常常拈花惹草、客人退房之後、更需得時時勤拂拭、不使染塵埃！
清潔過程中、偶然見到兩位上了年紀的阿姨、非常熟練的完成各個房間的清潔工作、讓我覺得格外驚艷！畢竟在這人間世外桃源、宜蘭地區的鄉下所在、還能夠聘請到如此優質又有配合度的人力資源、我們2對夫妻才能有此閒情逸致、一同享受陽光下午茶！
* 蝦米！日薪：新台幣$450元？
真正令人驚訝的是、原來這2位屆齡48歲的阿姨、一天工資：新台幣$900元！是的、你沒有聽錯、從早上8點忙碌到晚上6點、每一個人的「日薪」只有新台幣$450元、中午還得自己帶便當呢！
所以我同學特別補助每人$50元便當費用、成為日薪$500元新台幣！
* 蝦米！日薪：新台幣$280元？
更營養雞排的驚人發現還在後面！原來這兩位阿姨原本在附近的成衣加工廠做超級廉價勞工、但這卻也是當地民宿興起前的唯一現金收入來源！
平均車縫一件牛仔褲：$1元台幣！從早上8點忙碌到晚上6點、每一個人的「日薪」只有新台幣$280元、中午還是得自己帶便當！
這故事帶給我們什麼啟示？
官員無遠慮、人民有近憂！只有堅定不移的支持超級賽亞人、以商人的思維治理國家、人民的未來才能真正的看到希望！
故事待續⋯⋯⋯⋯⋯⋯
超級賽亞人0588 wrote:
台灣人民低薪啟示錄...(恕刪)
我要活下去之系列一
批發市場蛤仔大哥啟示錄！
現在的我職業打球、身體素質與肌肉精實度直逼當年英姿30歲的我、上班時間能夠在球場比賽的球友往往是臥虎藏龍、英雄好漢更是來自四面八方!
其中一位批發市場賣蛤仔的大哥、也是我在1999年準備5年之後、個人在2004年8月3號忠孝東路第一次餐飲創業、餐廳經營8年有餘之大盤供應商友人、談及這次縣市長大選結果、他語重心長！
* 一例一休
政府這項新制度的實施、是史上難得一見的眾人有共識、因為大家都一致幹醮、幹到沒力！不僅是雇主與員工無所適從、消費者更是最大的輸家！從此之後、消費者逐漸難以在星期六、日取得快遞貨品、國家經濟力更是一點一滴的慢慢流失！
* 股市上萬點
政府眼中引以為傲的優質成績單、對於身處批發市場的販夫走卒、市井小民而言、這是完全令人毫無感覺的一個虛幻數字！他們的經濟收入已經岌岌可危、股市上萬點最大的贏家還是外資！
何以得知？
因為這一年以來、蛤仔大哥在批發市場的經濟不僅沒有起色、銷售數字還每下愈況！
何以見得？
這故事還得回到民進黨政府當選時、時序回到2年前！
* 2年前: 蛤仔銷售 500 - 600斤 / 天
嚴格來說、蛤仔大哥在批發市場只是佔有人行道上的一隅幾坪地、雖然租金與人力在所難免、餐廳客戶月結放帳也是必要條件之一、但是這個日營收能夠維持基本開銷並帶來基本獲利！
* 2年後：蛤仔銷售 80 - 100斤 / 天
在觀光人口大幅度下降的不變趨勢中、餐廳與餐飲是首當其衝的當然受害者、上游食材蛤仔供貨商更是直接瀕臨絕望的深淵！換言之、這個日營收數字根本無法養活一家老小、市井小民的一票投給了誰、不言可喻！
* 產地電商直運
目前的產銷生態也發生了顛覆式的改變！電商的興起造就了產地直銷、免除了中間商的剝削！大潤發、家樂福、全聯福利中心的批量採購更進一步縮小了傳統批發商的生存空間！
這故事帶給我們什麼啟示？
官員無遠慮、人民有近憂！只有堅定不移的支持超級賽亞人、以商人的思維治理國家、人民的未來才能真正的看到希望！
故事待續⋯⋯⋯⋯⋯⋯
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