[請教] 管理費半年繳與年繳 的內部報酬率

管理費:33.3*50= 1665
半年繳優惠總額5% =1665*6*0.95= 9490
年繳優惠總額6% =1665*12*0.94= 18781

以下是小弟的邏輯

以半年繳為例:
1月份繳納9490元但其中1665元本應繳納，故多繳納了9490-1665= 7825
(現金流-7825元)，而取得了未來5個月的現金流+1655元(本應繳納但不用繳納)。

年繳同理不多贅述。

使用Excel IRR公式計算如下表:



順便用RATE公式驗算了年繳。


這個內部報酬率一算出來就嚇倒小弟我了，半年繳的月化報酬率2.10%，
年化報酬率直逼25%，請問以上邏輯或算法是否有誤呢?
若無誤我想我找到我們大樓管委會長期營運不佳的原因了...