這是小弟第一次在投資理財版發文
這會是一片內容豐富的文章 有興趣的話 請慢慢看完
小弟會誠實地說, 目前就是在日本的不動產公司上班
但這次發文 主要是想跟大家分享橫濱的優點及缺點
並不算是打廣告 而是比較像分享投資資訊
希望幫助大家做真正適合自己的投資
基本上來說, 橫濱的實質投報率可以達到7%或以上, 而東京則是平均在4%~5%左右
且橫濱可是日本人評比全日本第三名的居住理想地
但我想先提醒各位投資前輩,
投資日本房地產, 請看作是年金又或者是保險的替代方案, 而非短期致富的選擇。
投資日本房地產的優點在於,除了能擁有長期穩定的收入, 還能於攤平成本後有不動產留在名下。
這張圖解釋了選擇日本的優點, 當然缺點就是投資報酬率低於風險較高的東南亞地區
目前日本的投資幾乎都注目在東京,原因在於許多台灣的仲介公司根本不了解日本的當地市場,
因此只能做東京都心部的投資, 且因房價較高能賺取的手續費也較多
但都心部的房價早已被炒高, 投資報酬率持續再下降。
此外,有許多台灣的仲介公司只經手買賣, 之後的出租管理都要委外,
但小弟的公司是在橫濱發展40年的日本公司, 就沒有以上的困擾在。
最近有很多新聞在討論東京的房價再次泡沫化的可能性,
雖然小弟本身的看法是認為還沒到那個階段,畢竟現階端還有奧運及東京本身的經濟能力在支撐
而橫濱與東京的關係就像是新北市與台北市的關係一樣,擁有非常多的通勤人口
橫濱市位於日本神奈川縣東部的港口都市，為神奈川縣縣政府及最大都市所在地
人口達373萬人，是日本人口最多的市，若以人口集中地區評比則僅次於東京23區
橫濱本身的經濟也非常發達, 作為日本最早對外開港的城市,橫濱擁有日本第二多的外商,外國人人口數也最高
這是一張小弟自己做的橫濱的簡單介紹, 目前港未來21的區域, 新開發案的房價已經跟東京精華地段一樣高了
這兩張簡報則可以清楚了解, 橫濱的投資報酬率是長期以來都在東京之上的, 並非短期性的現象
這兩圖可以看出,橫濱的房價較低,但租金不會輸給東京太多
這也是投資報酬率可以贏過東京的主因
此外,房價較低也代表一樣的錢可以買到更好的不動產
代表投資橫濱的門檻比起東京簡單許多
這兩張圖是介紹稅金及維持費用, 以及銀行貸款
基本上來說,初期全部的稅金及手續費約占物件總價的７%
但這個是一次性的費用, 非長期的
說了這麼多橫濱的優點, 我也要花點時間來講橫濱的缺點
簡單來說, 投資橫濱的地點需要比較仔細的調查。
相較於東京23區可能車站10分鐘以內都沒有太大的問題,
橫濱有比較多的山丘跟坡道, 有可能離車站很近但卻很難到達,因此要注意這點。
除此之外, 橫濱投資要找人口聚集的區域下手, 不像東京23區每一區都可以。
目前日本的租賃管理公司, 幾乎都是收取相同的費率, 皆是月租金的5%
也就是10000日幣的房租, 我們收取500日幣的意思
大樓的管理費的話, 這包含了管理費+修繕基金(類似維護基金)
這兩項費用, 每一棟大樓不一樣, 由大樓管理委員會決定
通常較新的大樓要繳的修繕基金會比較低
通常來說, 二十年左右的大樓單人套房, 兩項費用合計, 一個月大概在1萬日幣上下
當然也有更高的又或是更低的。但以橫濱的大樓來說, 7%左右的投報率是扣完這兩項費用了,
是實質的投報率, 如果還沒扣之前, 可以達到10%的水準
那當然, 如果今天是持有一整棟的話,
就沒有這些強制的費用要繳, 可以自己做保養維修計畫的安排
另外一項值得跟大家分享的資訊是日本的日租房(airbnb)
對於希望能自住但也同時想要出租的版友們非常重要
而且地點好的日租房,投報率可以達到10%以上!!
到目前為止，全日本除了東京大田區及大阪府的日租房以外，其他全部都是違法的！
也就是說一旦被抓到，除了要罰錢以外，房客如果發生了什麼事，結果都是很嚴重的。
但日本終於於今年修法完成，推出民泊新法，將於明年正式開放像是airbnb之類的日租房，
以解決目前日本飯店房數不夠的問題。對於經常來日本旅遊想要有自己的房子，
但又覺得維持費用很高的版友們，或許日租房會是個適合的解決方案，
將空房的時間充分利用，還能有額外的收入。
橫濱本身就是一個觀光都市,相信開放之後會受益良多
小弟希望今天分享的資訊,能夠幫助到版上的各位
當然還有很多詳細的資訊沒有包含到
如果各位有興趣想了解更多的話, 歡迎各位可以私訊我, 我會盡量幫忙
或是大家有比較想知道的資訊, 小弟也會盡力補上 !
