請問大家怎麼是怎麼看待這個問題？
範例假設：
有筆500萬房貸，利率 1.7% (先不考慮未來升息的因素)，
手上有30萬或更多的閒錢，已有投資標的 年化報酬率約 3~5% (先不考慮任何風險導致報酬率下降)，
總之投資標的報酬率 大於 貸款的利率至少 1% 以上
大家會如何衡量是否要先還債，還是去投資賺取當中的利差呢？
忽然被親友問到這個問題，一時之間也不知道如何回答，
感謝各位的意見.....
元氣大子 wrote:
範例假設：
有筆500萬房貸，利率 1.7% (先不考慮未來升息的因素)，
手上有30萬或更多的閒錢，已有投資標的 年化報酬率約 3~5% (先不考慮任何風險導致報酬率下降)，
總之投資標的報酬率 大於 貸款的利率至少 1% 以上
大家會如何衡量是否要先還債，還是去投資賺取當中的利差呢？...(恕刪)
紅色字的這兩個條件同時成立的話
當然要去賺這個利差啊!
但除非你是在寫課本練習題
不然... "不考慮" 這三個字, 是不可能的
元氣大子 wrote:
有筆500萬房貸，利率 1.7% (先不考慮未來升息的因素)，
手上有30萬或更多的閒錢，已有投資標的 年化報酬率約 3~5% (先不考慮任何風險導致報酬率下降)，
總之投資標的報酬率 大於 貸款的利率至少 1% 以上...(恕刪)
實際上「先不考慮」的都得考慮。
一般房貸寬限期一過要逐月還本金（PS），而股息通常一年一配（0050目前是一年兩配），除非殖利率超高（還得填息），否則光靠股息是很難還本金的。若要賣股來還，沒填息時賣出還導致實質損失。所以必須保留一部分本金不投資拆成多筆，放定存各筆逐月到期來還本金，然後期待實際投入的部分能趕快大幅獲利，填補不投資部分的利差損（貸款利率>定存利率）外，還要能生出新的逐月攤還本金。
上面這樣的現金流相當複雜，我也沒實際用excel跑過，只是寫出來說明實際問題。總之，要用融資來投資，報酬率必須要更高才能應付本金／本息攤還。
如果改用不必還本金的理財型的房貸（花旗就有，可以去它們官網查一下），問題比較單純，變成股票年配股息大於貸款年繳利息且能填息就可以。但仍然必須面臨景氣差時獲利變差，股息小於利息的狀況，此時多半股價也已經跌到媽媽都不認得，要賣股票來還貸款也立即實現虧損。此外，這類型房貸利率至少2.x%起跳，要求的股息殖利率得更高才行。
綜合以上，這種用房地產融資來投資股票，不是不可行，而是要挑時機。在崩盤後由於常是股價和股息金額的相對低點，那個時候再來實施比較容易立於不敗，而且當股市回升之後獲利了結也比較簡單，再來等候下次崩盤。唯一的問題是真正崩盤時，有可能連工作都不保，敢不敢拿房子抵押（這個應該先事前辦理好手續，等崩盤時可以立刻動支）勇敢進場的問題，另外就是像金融海嘯，國安基金在5千多點進場，那時跟著進場，還有一千多點可以跌（又再跌2x%)，現在事後當然知道被柏南克QE拉起來，萬一當時是從此指數長眠不起，能否頂得住的問題。
PS: 本息平均攤還和本金平均攤還，每月還的本金金額又不同，但這裏暫時不考慮細節，僅說明需要還本金時是不同的問題。有點像投資客常用房租來付寬限期內的利息，但寬限期一過還沒賣掉，房租不足以支付需要還的本金，問題就大了。
PS2: 綜合以上，這種事還是比較適合有兩棟（或更多)房無貸款的人，一棟可以自住，另一棟在崩盤時房地產換現金來投資，萬一被法拍，還有一棟可以住。
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