想聽各位大人的建議跟想法！！
首先先表示小弟為什麼要投資出租套房，小弟今年25歲因為手頭上目前有閒錢和家人討論後決定買分租套房。
優點1：因為保值性佳，在學區又有商圈日後捷運完工後更帶動人潮，畢竟小弟錢真的不多但是買個一千萬左右的分租套房頭期還付的出來。
優點2：因小弟想把收租套房當半輩子的被動收入來源
優點3：租學生或者在逢甲工作的上班族（單純）
優點4：至少是天災（地震）才會跌到谷底但是機率基本上我應該到50歲都遇不到了
缺點1：房屋太老舊，至少屋齡都25年以上。
缺點2：可能沒辦法穩定收租，偶爾還要靠我上班的薪水補貼房貸。
ps：想問看看手上有這類分租行套房的屋主意見。感謝
取決你的管理能力 如果智障到連房客不繳租金你都沒皮條 那連報酬率都不用談了
但前提是你要學會如何計算
先談計算方式
(頭期款+裝潢款)搭配(月總收租金-房貸金額*2%-包的水電網路第四台)看
舉個實際案例吧:
看到一間公寓不錯買1000萬 頭期款200萬 裝潢款200萬 房貸部分800萬
如果隔成5間套房 一間8000元*5=4萬(月)扣水網路第四台雜支2000
一個月38000*12個月=45.6萬 這筆收入還得扣房貸2%支出
45.6萬-(800萬房貸*2%)=29.6萬
29.6萬去除以400萬(頭期款200萬+裝潢款200萬) 等於7.4%
我自己在投資都是抓12%以上 才進場投資
房地產跟股票的差異:
1.股票一年穩健投資就是8-10% 而且還有時段性
像現在9000點 要你投入400萬進入股市領股利
那很可能賺股利之前 就已經先賠價差
公司賺不賺錢 要配多少 我們完全沒有決定權
我們能做得最多就是多買幾家穩定配息的好公司 分散風險
2.房地產就不一樣了 除了透過能力讓自己的報酬至少12%以外
你可以自己掌控租金 金流穩健 操之在己
房地產更強大還有股票無法複製的地方在這裡
過兩年如果房市還ok 甚至有轉好 可以選擇增貸出來
舉上述例子 銀行再次增貸200萬 當然我們的利息會增加 收入會降低
一年29.6萬就要再扣掉200萬的2%,4萬=等於25.6萬
但是報酬率就大大不同了!!
因為拿回200現金 所以現在你的成本變成200萬了
25.6萬/200萬=12.8% 報酬率就上升了!!
拿回來的錢幹嘛? 當然是找下一件案件投資阿!!
如此一來 就算房價崩跌 根本不用怕 因為每個月的現金流都是正的12%
貸款越多錢 只會讓每個月的自己更有錢
股票沒辦法這樣做了 把錢拿回來的同時還能維持這個現金流系統運轉 但是房地產可以
別跟我說股票可以融資 房地產準時繳息 暴跌完全不會怎樣 但股票跌爆 就會被斷頭了
對我而言 股票算是腳踏車 房地產算是摩托車
腳踏車再快 都有一個極限(我們以穩健領息為討論 第四台老師那個每天都賺10%就不討論了)
但其能力是沒辦法超越摩托車的
因為簡單說 股票的最大利潤在一開始創辦公司的時候 當已經上市時 剩下的利頭其實不多了
但是相對性 要操作摩托車 你要有很多技能 包括駕照
1.房地產的可掌控性高(但相對的 如果你不會掌控 你反而會搞砸 把自己弄死都有可能)
你懂得甚麼樣的套房會比別人具有競爭力?
(如果你懂 租金很好之外 房客是是搶著要租 如果你不懂 那就可能長期滿租率只有50%)
2.你概略的懂一些裝潢嘛? 會不會還沒收租金 已經被敲一筆裝潢和設計費了?
3.你會挑選房客嘛? 房客合約要怎樣規範? 時間到了沒繳租金怎麼辦?
4.如何布置擺設讓房間根本沒有空窗期?
以下兩間 你是房客 你會看哪一間?
這些都是問題!! 說難其實不難 但絕對也不簡單
要做的功課很多
買一層到時換管線
要小心浴室地板別打太深小心樓下住戶漏水
如果樓上漏水漏到套房
也要跟對方好好商量
配合處理漏水問題...
然後裝潢隔間前
請先想好套房的動線
不要弄得很奇怪
床頭後面是窗戶
然後窗簾招塵
灰塵剛好飄到頭部位置
液晶電視,小冰箱都要先想好擺放位置
插座跟電源線不要離太遠
線長長一條
蠻難看的
還有第四台或MOD那些...
蠻煩的
然後你想為租屋者提供什麼樣的服務?
基本上我認為食衣住行都是良心事業
如果你只是想著每個月有穩定租金
而不關心租屋者生活細節各方面
相信到時水電壞,冷氣壞,台電停電,台水停水
不繳房租,這一間抱怨另一間太吵,房間內偷吸菸...
這些問題會讓你覺得煩
雖然真的很多煩人的事
不妨轉轉念
大家都是出外工作打拼
有緣租到你的房子
大家都是兄弟姊妹
真誠的關心人家
你付出的心力與時間
會減少你一直找房客的空檔期
最後小建議
大門或房門建議用電子鎖
雖然電子鎖可能比較有故障疑慮
但是我還是建議你裝
等之後你遇到問題
就會知道電子密碼鎖的好處
祝福你的租屋事業順順利利!
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