http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_28.html
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我們看到房地產景氣一片低迷
甚至許多的建商,連薪水跟股利都是跟銀行借的
仍不願意降價
這是為什麼呢 ?
就以請張鐵林來拍廣告的朕即天下這一棟來說吧!
這一棟從2011年完工以來不斷的在電視.平面.網路等廣告上出現，
到去年都還有網路媒體報導
相關連結 : http://www.chinatimes.com/newspapers/20151016000284-260210
怪了 ? 為什麼會一直需要打廣告呢 ? 簡單來說就是賣不好
這次的廣告是大降價出售 , 但是限量
過去此建設公司在台中建案評價通常是 :
開價嚇死人(當時開價40萬) 成交價笑死人的稱號(現在應該接近6折了)
此次看起來似乎價格相對合理
先來看看這案子的好壞吧(此案位於中港路旁 秋紅谷旁 地段算不錯了)
上面新聞的照片通常拍得很美,
所以我們來看看他真實的樣子
從這一張圖來看 就可以清楚知道 : 此案是大路沖,而且非正七期 (雖然地點不錯 地段也不錯)
而且旁邊還有秋紅谷 !?
此間公司過去曾經把他對面的BOT案亂搞之後 ,
還挖了個超大的大坑，然後把土方拿去賣錢
政府解約，上法院互告
最後建商官司輸了被判賠,
而那個大坑,經過政府出錢整修過後
現在變成台中地標秋紅谷公園,
諷刺的是此建設還因此受惠........
相關新聞聯結
國際會展中心案 二審判鄉林賠中市府1.37億
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1584342
這樣一間公司，為什麼還能存活呢 ?
(人無信而不立,公司不信卻能獲得千千萬萬的貸款,而且銀行還得跪地求還錢......)
因為銀行提供足夠的銀彈
但是一間公司好或不好 我們就來看看財務數字吧
下圖是鄉林的現金流量表,
我們很清楚的看出,過去五年營業現金流都為負數
所以這間公司本業連續五年在本業都不賺錢，
薪水跟股利都是跟銀行借的
這間公司能存活下來，就是依賴銀行的融資了
而不降價的原因，
就跟銀行融資有關，這是建商其實有苦說不出的原因
就延續前面一篇文章
http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_13.html
投資房地產就很像投資期貨或者選擇權一樣
是高槓桿高倍數的投資,
所以賺的時候可以按照槓桿倍數賺,賠的時候也是倍數賠
建商就是高融資高槓桿的代表
土地融資買 , 做一次槓桿
土地再抵押蓋房子 , 做二次槓桿
蓋房子沒錢 再抵押建物 ,做三次槓桿
最後銷售不佳公司營運不好 , 拿成屋或者信用抵押或者再蓋新房子
做 借新錢還舊錢 , 做四次槓桿
簡單來說 不良建商可以存活這麼久
就是債多不愁 , 借錢時是去跪銀行放款 銀行放款夠多夠大時 , 是銀行去跪債主還錢
依照上面的結構 我們可知為什麼建商至今仍能存活
因為槓桿太多太大 , 導致銀行也不敢抽銀根
也因為槓桿太多太大
如果是小型建商,通常要在銷售超過8成過後，才能真正的把本利全數回收
但是我們知道目前房地產的銷售量急凍，根據7/27晚上57新聞王的統計
目前中古屋的銷售天數,台中以北全都超過100天
整體房地產的銷售量,也剩下高峰時期的1/3
這時就會產生非常多的存貨
存貨就是建商死都不降價的原因
如果某建商存貨高且建商又公開降價的話會產生幾個結果
1. 如果公開降價，首先沒賣完的餘屋就會產生預期跌價心理, 造成未來的銷售困難
2. 建商無論是土地款或者是建屋款通常都是跟銀行融資，而融資的抵押品就是房屋，如果房屋的價格因為建商的公開降價，是否會造成建商擔保品的不足，要補足保證金的
（就這跟股票融資一樣，低於維持率要增加保證金的）
上述兩點也引導出建商最擔心是：
如果公開降價，會讓別人以為公司財務出現狀況，會引導價格會續跌的預期，如果案子不是這麼OK，那更有可能引發即使降價了還是滯銷的情況
就因為上述的一連串影響
我認為高存貨就是目前建商死都不願意降價的原因了。
目前有哪幾家的建商存貨比較高呢? 僅列舉幾家
資料來源 財報狗
https://statementdog.com/
2524
2539
5531
5522
雖然目前央行放水降息，讓建商的資金成本降低
但今年開始的房屋的持有稅提高，
建商就要在這一個房市寒冬中，比氣長了
資料來源:信義房屋
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/tax/HouseTax.php
台灣的房地產真的是因為政府打房而睡了嗎?
其實不然,成本是其中一環沒錯
真正的重點是投資能不能獲利
如果我們借款的利息是10% , 但我能因為這個借款而賺20%
淨利 = 20% - 10% = 10%
那我們應該舉債投資 , 只要這個投資能夠獲利！
反觀今日的台灣 舉債的成本(房貸) 已經降到1.8%附近
那為何沒人願意舉債投資呢？
因為目前大家仍預期房價會跌，而台灣的人口趨勢也是如此
詳情點選下文連結
http://www.justacafe.com/2015/12/blog-post_2.html
一位過去縱橫地產的前輩說：這次的房產景氣仍未見到春燕
通常房地產落底會有幾個訊號
1. 大型建商出現財務狀況 (這會是多殺多的末段,可參考1997年房產的慘況)
2. 散戶投資客開始不計成本出脫房產
這時才會是房產落底的訊號
