建地投資的操作模式.....只能說錢滾錢真的是比領薪水好太多了！！

目前的房地產景氣的確不錯
房價也是逐年的攀升
眼看著房價越來越高
升斗小民要買到一間理想中的房子似乎是越來越難了......

小弟從事的是房地產相關行業
在裡面是從事工務方面的工作
最近公司相中了一塊建地
但是由於公司的資金已在其他好幾塊土地上投資了許多
上面的大頭們便叫開發部門的人擬一份投資計畫出來
打算私募資金來投入開發這塊土地（這就是建築業中所謂的單一建案插股）
小弟看過了這個投資計畫的大略
發覺建築業真的是給有資金的人玩的遊戲
看來以小弟這種領薪水過日的上班族
賺錢的速度真的是比不上這種有錢可以拿出來投資獲利的人呀！

在徵求過相關人員同意後
小弟把這個募資計畫的大略說明一下
也順便讓站上的大大們一起討論囉！

投資的標的是台北市一塊住三的建地（建蔽率45％、容積率225％）
坪數是400坪左右（市價約每坪65～70萬左右，該區位新成屋房價約為每坪38～42萬）
公司本身已經吃下了其中約一百坪的土地（持分、不可貸款）
剩下打算再募集約可購買150坪土地（也是持分，買了就完整了其中的一大塊）的資金
然後便可以以這250坪的完整土地向銀行質借出土地融資與建築融資吃下剩下的150坪以及獲得建築費用
這大概就是簡單的土地背景說明
下面就來看看投資方案囉！

開發部擬出來的投資方案有兩種：

第一種是投資土地附買回
也就是說投資者的資金購買土地持分之後
土地持分當然會先過戶給投資者
但是投資者必須先簽下土地賣出契約給公司
也就是當建商將土地湊成完整的一塊
便以每坪80萬的價格收購回來
投資者便獲利了結
這個方案的優點是投資的時間很短（大約是一年）
但是有獲利較低的風險
因為收購的持分必須以後面向地主購買每坪土地總平均價來計算
有機會收到較市價便宜的價格（持分極少或是缺現金想賣的地主講價的能力較弱）
但是也可能有部分會超越每坪70萬的價格（有的地主比較貪）
甚至是每坪75～78萬有也可能（持分多的地主開天價）
所以最後的土地成本價格落點可能在每坪72～74萬之間
大概是每坪土地可以有6～8萬的獲利（看投資者們拿多少出來投資，再平均計算分配）
雖然可能有獲利率較低的可能
不過優點就是時間短、風險小

第二種便是投資金額換成屋（類似合建分屋）的方式
以台北市住三的土地來說
可以每1坪土地蓋到4.5坪的樓地板左右（停車獎勵或是建築圖設計時擠出容積、非違建或二次施工喔！）
也就是說如果以投資土地的坪數大小來換成屋的坪數（地主分55％、建商分45％）
同樣也是按照上面的的平均價格算法
最後看可以換到多少的樓地板面積
以這個案子的預定設計是每戶88坪
如果投資20坪的土地金額
大概可以換到半間房子的面積（20*4.5*0.55）
要湊成一間就必須補剩下的坪數差額（以該棟房屋銷售牌價打85折左右找補）
不過加送一個車位（平面或機械，機械算上下兩個車位，免付錢）
要是投資40坪土地的金額
便可以換回一間位在台北市88坪的全新房子加兩個平面車位（市價約4000萬，每坪42萬，車位算每個150萬））
到時看是要自住或是售出都隨便
這個方式獲利率看起來會好很多
不過投資的時限會拉長到三～五年（要等到房子蓋好）
但是這方式也有可能會遇到房地產景氣反轉
房價可能會有跌幅（台北市的機率是小了一點）

這就是募資計畫大概的內容
不過算了算
小弟連拿出一坪土地投資的錢都幾乎沒有
還是好好上班就好了
不知哪時才可以買到屬於自己的房子說......

PS：來看投資計畫與設計圖的投資者們，好像都對第二個方案比較有興趣耶！！而且都想投資40坪，看來台灣有閒錢的人還真是不少說.......