來源為: 厚生發言人江瑞瑭, 財務長歐嘉保, [橋峰a+]銷售人員,
[橋峰a+]旁邊的海悅地產仲介, [謙岳]屋主...等
以及財務報表研究結果. 均有理性依據非市場新聞消息
為求閱讀方便 可能省略複雜計算過程 僅呈現結果
目前手上兩大建案 [橋峰a+] [謙岳]
橋峰為成屋四棟 BCD棟已接近結案或已結案 忽略不計
A棟(a+) 銷售策略為每輪推出5~10戶 共100戶目前剩50餘戶
再隨時依照銷售進度及市場房價 調整價格 越賣越貴 不給殺價
銷售方針為 賣越慢越好越賺 估計2014年結案
謙岳為預售屋已完銷 將在2014年Q1交屋後一次入帳
直接推測下半年eps, 明年eps, 後年eps, 大後年eps
=======2013年H2EPS============
以下本業橡膠+租金收入僅保守估損平 實際上仍有盈餘
且租金會隨著橋峰a+商場未來招租後上升
房價以目前房價為基準 若上升對於盈餘有加分效果
橋峰a+目前尚餘屋可貢獻營收約 49億元
扣除一二樓商場保留部分 保守估仍有40億潛在可入帳營收
此估計對照剩餘戶數亦合理
毛利80% 此案尚可貢獻eps約 6元
假設下半年橋峰銷售速度等同上半年 2013 q3+q4 eps=2.2(稅前) 2(稅後)
2013年eps為 4.2元 視橋峰銷售狀況調整
(個人認為下半年銷售將旺於上半年, 4.2為保守估)
=======2014年eps==============
Q1將有謙岳交屋入帳EPS =4 此部分變數極少
假設全年將橋峰a+結案 eps=3.8
故2014年eps為 7.8元
=======2015年eps==============
新店富裔河建案 與國礎(德士通6264)建設合建
已動工 預估獲利 1 eps
假設無其他處分
2015年eps=1
=======2016~2017年eps==============
信義B7建案 與大陸建設合建
預估獲利 2 eps (此預估可能不合理 需視當時房價)
假設無其他處分 2016~2017eps =2
以上可發現2015年後為業績空窗期
若站在經營管理立場可能會將橋峰保留幾戶嗣後處分
或是將閒置土地處分以確保穩定盈餘
土地資產如下:
龍潭三洽水段 14351 坪 工廠 處分機率小
苗栗大湖段 230387 坪 曾有考慮作為養生住宅
桃園南崁段 15295 坪 出租廠辦 處分機率大
板橋新板段 144 坪 處分機率大
南投埔里段 4,108 坪 不明
帳面價值為民國89年 十餘年未重估 潛在處分利益仍十分驚人
根據以上推論
2013年現金股利 2.9元 2014年現金股利5.4元
以目前殖利率看為 12% 22%
若市場上普遍認知是10%殖利率就會漲 那後續可能很有潛力
業績高峰期為 2014年初 謙岳交屋25億入帳
2014 3~4月 Q1財報公布時 屆時也將公布2013殖利率
轉自PTT STOCK版COMEMAIL
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