為什麼看起來賺很多,但年報酬率卻很普通呢!!!

BsBEN
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樓主

2012-10-25 18:49

強者我朋友他說10年前買的房子25坪原來40萬/坪,現在賣可以賣到60萬/坪

乍看之下他賺了 500萬 25*(60-40)

但實際用 IRR(Internal Rate of Return) 算十年平均報酬率才 4.13797%

為什麼看起來賺很多,但年報酬率卻很普通呢!!!

2012-10-25 18:49 發佈

文章關鍵字報酬率

ryanku918

ryanku918
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2樓

2012-10-25 18:53

BsBEN wrote:
強者我朋友他說10年...(恕刪)

因為本夠粗

柳大

柳大
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3樓

2012-10-25 18:54

BsBEN wrote:
強者我朋友他說10年前買的房子25坪原來40萬/坪,現在賣可以賣到60萬/坪

乍看之下他賺了 500萬 25*(60-40)

但實際用 IRR(Internal Rate of Return) 算十年平均報酬率才 4.13797%

為什麼看起來賺很多,但年報酬率卻很普通呢!!!(恕刪)

原買入價1000萬，假設當初貸款800萬本金200萬
賣出價60萬*25坪=1500萬
1500萬-貸款800萬=700萬
700萬-200萬本金=500萬獲利
500萬/200萬=2.5*100%=250%/10年=25%
25%真的是有夠低
謝謝指教

kindman

kindman
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4樓

2012-10-25 19:10

柳大 wrote:
25%真的是有夠低...(恕刪)

這句話真的有夠酸，只是每個人的算法不一樣罷了~

況且你又知道他本金多少了?

就算真的是200萬你也算錯了，貸款不用利息嗎?

做人講話不用太酸。

小小胖胖胖

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5樓

2012-10-25 19:41

柳大 wrote:
原買入價1000萬，...(恕刪)

貸款800萬
經過了10年
表示還了120個月

10年前的房貸利息用3%去算 ,貸款800萬
1個月要還款44368（假設貸款20年）
10年表示繳了5,324,160

加上自備款200萬＝7,324,160
就算不用irr去算
5,000,000/7,324,160＝68.26724％
10年用單利去算不過6.82％

用irr稍微精算十年的現金流量
則是5.07％

（這是用每年繳了44368*12統一用年底來繳來粗算..如果用每個月去算..IRR還會再降一點）

以上

pcking

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6樓

2012-10-25 20:47

一個是10年前買進10年後賣出
其中住了十年繳了十年利息

一個是10年前定存十年間錢都不能拿出來得繼續定存

就算一樣的年利率
不一樣的享受

rickchiu

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7樓

2012-10-25 21:08

BsBEN wrote:
強者我朋友他說10年前買的房子25坪原來40萬/坪,現在賣可以賣到60萬/坪

乍看之下他賺了 500萬 25*(60-40)

但實際用 IRR(Internal Rate of Return) 算十年平均報酬率才 4.13797%

為什麼看起來賺很多,但年報酬率卻很普通呢!!!

應該說有1,000萬的本，經過10年複利，利率4.13797%，

10年後，就有本利和1,500萬。

這就是利滾利的威力。